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1、小区物业管理系统设计与实现目录第一章 系统规划21.1、项目开发背景21.2、现状与目标21.3、可行性分析51.3.1、经济可行性51.3.2、技术可行性51.3.3、运行可行性51.3.4、管理可行性6第二章 系统分析62.1、需求分析62.1.1、系统需求分析62.1.2、业务流程72.1.3、数据流图92.1.4、数据字典142.2、功能分析16第三章 系统设计183.1、系统结构设计183.2、功能结构设计183.3、编码设计213.4、数据库设计223.4.1、系统概述223.4.3、数据库设计233.4.4、数据库实现304.5、页面设计41第一章 系统规划1.1、项目开发背景随
2、着人民生活水平不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，为了适应这种形式，小区的经营者不仅首先要有坚实的硬件基础，还要有一套现代化的物业管理系统。而要实现这一功能，就职求物业管理者配备一套高效的管理住处网络系统，以便在小区内快速地发布和获取住处并以最快地速度响应用户的需求，及时为用户提供服务，为住户提供一个高效、舒适的居住、生活环境。住宅小区的物业管理准确地讲应当是指对以居住为主要功用的物业进行管理。本物业管理系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。适用于管理以下物业，房产业主、大中小型物业管理公司、物业服务提供商、房
3、地产开发商、物业中介公司等物业管理企业，用来管理公寓、住宅群体、智能小区、商品房、多层住宅、商业大厦、学校、医院、别墅区、部队营房区、各类小区等。使用计算机进行小区物业信息的处理，具有如下的优点(1)及时信息交流，改善服务质量通过本系统对小区物管信息的规范管理,可以及时的掌握业主们的需求，并根据需求有针对性的改进业务，以提高服质量。 (2) 方便查询，提高工作效率。1.2、现状与目标1.2.1、物业管理的发展成因(1)住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。现在大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还
4、必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。 (2)住房制度改革的逐步深化。随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75%，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。对管理的社会化形成了客观的要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。(3)体制改革的推动。随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的
5、转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制，日益显示其新体制的优越性。(4)人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接
6、受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。1.2.2、现行系统存在问题的分析该小区的管理工作大部分还是进行着手工管理，工作起来效率很低，并且不能及时了解小区内部各处的信息，也不方便工作人员之间彼此的交流，不便于动态及时地了解概况，以便更好地适应当前小区的管理需求。手工管理还存在这许多弊端，由于不可避免的人为因素，经常造成数据的遗漏、误报。计算机信息化管理有着储存信息量大、速度快等许多优点，提供给我们的处理信息及时快捷，同时也提高了我们工作人员的自身素质。1.2.3、解决方案基于以上的对问题的分析，利用计算机给我们提供信息，及时地调整小区物业管理整体结构，并且对整个信息进行动态管理就十分必要了。
7、小区物业信息系统的建立，需要进行对住户的需求调查与分析，以确定系统目标，提出解决问题的详细方案，这是系统建设的重要环节。小区物业信息管理系统的体系结构，既要符合企业的生产经营体制，又要符合计算机软件本身的特点，因此需要从下面几个方面来综合的考虑：综合考虑企业现行的管理体制下各个职能部门的要求，把关系紧密，数据采集，交换，加工分析路径最短，业务相对独立的一些职能划分为一个子系统。充分考虑企业管理部门的业务分工，尽可能的使一个功能子系统属于一个职能的管辖范围内，以便于今后个子系统的管理和维护。有利于子系统的开发，设计和维护，各个子系统之间相对独立和相对稳定。在软、硬件方面对系统的需求，软件要求易学
8、，界面友好，容易掌握，可以很简单方便的管理各种信息。硬件的配置要求不能太高，这样可以很好的适应当前的实际情况。系统设计开发的周期要短，在短时间内完成，减少开发成本，提高开发效率，方便、简单、实用作为系统开发的指导思想。1.2.4、设计目标结合物业管理的各种问题，实现物业管理的目标：1. 楼栋、业主、公共财产、维修管理，水电管理，业主投诉，突发事件，停车场管理物管费用等信息的安全化，快速化，简洁化管理。2. 费用数据的自动计算与查询，并根据费用交纳情况自动生成收据单。3. 实现界面美观，操作简单，用户使用方便。4. 通过对具体的信息实施，简化了物业管理的复杂操作，提高了管理效率。5. 为了系统安
9、全性添加管理权限分配功能。6. 根据维修信息自动生成维修单。7. 能够按照查询的需求打印出信息情况报表。1.3、可行性分析1.3.1、经济可行性随着计算机技术的飞速发展，计算机在企业管理中应用的普及，利用计算机实现企业人事管理势在必行。21世纪是一个充满竞争和挑战的世纪。在这个世纪中，高效化、系统化、规范化、自动化已成为现代企业的代名词。做为我国支柱产业之一的房地产业在当今智能化小区的发展的驱动下，在当今信息时代的推动下，拥有自己的一套特色的小区物业管理系统是非常必要的，与小区内繁多的硬件设施相比较，传统的手工式的管理方式已经无法适合当今的庞大的数据处理和精确的运算需求，所以一套精美完善的小区
10、物业管理系统是提高工作效率节省人力物力的有效解决方案。传统的管理方式，对物业管理人员要求数量多，耗资高，错误率高，工作人员流动和对新人的培训经费也是不小的开支。一套完善的小区物业管理系统可持续使用并能随着时代和工作的需求不断更新，一期投入终身受用，按长期的使用计算，开发系统的造价平均到每年与传统式的管理方式的年耗资本相对比，性价比是可行的。开发这套系统的经济可行性是很高的。1.3.2、技术可行性技术可行性是最难决断和最关键的问题。技术上的可行性分析要考虑将来要采用的硬件和软件技术能否满足用户提出的要求。此外，还要考虑开发人员的水平，数据库设计以及基本的软件开发工具和软件开发语言以及开发方法在学
11、习期间都已经进行了深入的学习，从一定程度上具备了开发一个小型系统的能力。依据建筑企业系统需求、系统的各项约束条件，从技术上实现的系统可行性。依据所需技术，从软硬件性能，技术人员水平等方面分析。1.3.3、运行可行性运行可行性主要阐述系统的运行方式可行性。主要对管理员进行的培训进行了阐述。对系统在给定时间进行分析，预测系统完成的开发任务。同时还对新系统运行后给现行系统带来的影响（包括组织机构、管理方式、工作环境等）和后果进行估计和评价。通过利用计算机软件实现的物业管理系统代替了人为的手工管理。进行现代化的管理是必须的。所以在充分的资金给与上，对现代化思想进行融入。实现了系统化的物业管理方法。1.
12、3.4、管理可行性运行可行性研究内容包括新系统规定的运行方式是否可行。应考虑现有管理人员的培训问题，分析在给定时间里能否完成预定的系统开发任务等。同时还对新系统运行后给现行系统带来的影响（包括组织机构、管理方式、工作环境等）和后果进行估计和评价。第二章 系统分析2.1、需求分析住宅小区物业管理系统的研究与开发不但可以满足许多用户的需求，并且能够大量减少传统物业管理由于大量数据的输入输出、修改等操作引起的人力、物力与财力的浪费。从而大大提高工作效率，降低管理成本。通过对小区物业管理实施后，可以减少工作人员的工作压力，通过计算机软件管理实现劝解协调，给业主提供的信息。通过这种管理，实现了小区物业化
13、管理，提高了管理与工作的效率。给物业公司提高了利润。通过信息化的管理，物业公司实现了系统化的管理，通过物业管理系统实现规范化的管理。物业管理系统实现了小区物业工作的自动化和全面化管理。提高了物业管理员的管理质量与水平。并且实现了物业日常工作的管理，对业主各种费用的管理与查询，实现了各种计费的计算。对小区业主的各种管理实现了安排与调配。通过统计分析了业主的需求。2.1.1、系统需求分析经分析，科达小区物业管理系统的用户有3类，分别是：业主，物业管理员及系统管理员。1.业主的功能需求（1）查看小区信息：主要包括小区动态，小区公告等。（2）投诉：对小区的服务、管理等相关投诉建议，查看过往记录等。（3
14、）报修：对基本设施故障报修，查看过往记录等。2.物业管理员的功能需求(1)业主管理：对业主登记注册信息、删除业主、修改业主、查询业主。(2)费用收取：根据房产信息收取相关物业费用。 (3)楼宇管理：添加楼宇信息，编辑楼宇信息，添加房产信息、编辑房产信息等。(4)物业管理：通过此功能对业主的报修、投诉、车位使用、公共维修信息进行查询、查看以及处理等。(5)小区信息管理：对小区信息进行编辑，公告信息发布更新等。3系统管理员的功能需求系统管理员主要是对系统进行一些管理，主要包括：数据库备份，添加、修改物业管理人员、以及对相关密码的管理。2.1.2、业务流程建立小区物业管理信息系统根据具体方法。系统的
15、方法，实现一个有整体的组织，实现信息管理的建设，组织结构图。如图 2-1 所示图 2-1 组织结构图在小区物业管理中主要业务有：基本管理、信息查询、维修管理、员工维修、费用管理、业主交费等。业务说明如下：1、基本管理基本管理是对小区各种基本信息的管理操作，包括“业主信息”、“小区信息”、“楼栋信息”等。管理员登录系统后通过操作界面对基本信息进行添加、删除、修改等操作，也可以根据查询条件筛选出有用信息并生成 Excel 报表。2、维修管理维修管理包括“业主维修”和“公共维修”，管理员在收到业主的维修通知后及时的将维修信息录入“业主维修管理”模块，并通知维修人员进行维修。维修后管理员将维修结果生成“维修单”交给业主。如同基本信息管理一样，管理员也可以将筛选后的信息生成 Excel 报表。3、费用管理费用管理是对物业的各种费用信息进行管理， 包括“水电气费”和“物管费用”。以水电气费为例，管理员将业主的“水电气费”统计录入到水电气数据表中，以此作为业主交费的凭据。业主可以根据该费用信息进行费用交纳，并打印出收据单。小区物业管理系统业务流图，如图 2-2 所示。图 2-2 小区物业管理系统业务流程图2.1.3、数据流图系统顶层数据流图描述了物业管理
