《我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、大学生科研训练项目我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究许可（金贸学院金融12级）摘要：目前，我国的城市化步入高速发展阶段，根据国家城市化发展战略，各地政府部门纷纷把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，出现了城市化和房地产业互动发展的局面。房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象。从发展速度上讲，房地产业的发展相对于城市化的高速发展来说，仍是较慢的，呈现出总体滞后的局势。由于房地产业发展滞后，使房地产市场供给难以满足城市化加速带来的巨大需求，
2、这不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急剧上涨，增加了中低收入阶层的住房难度。关键词：城市化 发展 房地产行业一、城市化发展进程以及存在问题（一）城市化发展进程大规模的城市化现象发端于工业革命。工业革命所带来的大规模的使用机器的生产活动，要求劳动要素的相对集中，再加上工业区域劳动市场价格的吸引作用，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，人群集中本身也创造就业机会。上述诸种因素的相互影响，于是，使得工业化、城市化、市场化，以及所谓“现代化”成为同样的一个历史进程。（二）我国城市化进程出现的问题1环境问题目前，中国城市化正以前所未有
3、的速度向前推进，但随之而来的却是城市生态环境遭到严重破坏，出现了许多影响人类生活和生产，甚至影响人类生存的种种问题。当前中国在城市化进程中遇到的最为突出的环境问题：一是空气污染。在中国开展环境统计的333座城市中，仅有118座城市达到国家空气质量二级标准，占统计城市数的35.4%；有101座城市空气质量为三级，占统计城市数的30.3%；有114座城市空气质量劣于三级，占统计城市数的34.2%；二是水污染。除了工业废水是降低水质的元凶外，其次是我国目前的城市生活污水处理率和处理水平还不高，全国仅为31.9%，这也会导致城市河段的污染程度加重。近年来，城市周边地区的农业面源污染愈发突出，农药、化肥
4、的低效使用，导致氮、磷大量流失于湖泊和土壤，也使得湖泊富营养化程度日益加重。三是生活垃圾污染。近年来，中国城市生活垃圾数量大幅度增长，而中国城市垃圾无害化处理设施严重滞后于城市发展，就目前的垃圾处理方式而言，填埋占80%，堆肥占19%，焚烧仅占 1%。由于城市垃圾实际处理率较低，真正达到无害化处理要求的还不到10%。随意堆放的垃圾，对城市周边地区的土壤和地下水已构成严重的威胁。空气质量下降，水资源的匮乏与污染也日益严峻，生态环境的破坏等，造成了城市物质文明建设与生态文明建设严重不同调的局面。大量事实证明，以牺牲环境为代价换来的经济增长不是科学发展观所倡导的和谐发展之路。2住房问题我们第一位任务
5、是住房建设目前仍处于绝对短缺状态”，“中国城市化成功与否、质量高低不取决于房价是否平稳，取决于最终能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，这才是中国城市化面对第一大挑战”。这表明了房价和住房建设短缺问题是城市化进程中不容忽视的问题。国家发展改革委的数据显示，二、三线城市房价也正在崛起，且远远超过当地居民收入和经济总量的增长，房价一枝独秀。当下直线走高的房价，远远背离了大多数民众的生活水平，同时，住房的短缺，会使得城市对城市未来起着至关重要的年轻人才吸引力大打折扣，阻碍城市化发展的进程。 3交通问题交通问题不仅是交通规划问题，更是城市总体规划布局以及城市公共资源到底为谁服务的问题
6、。城市规划被喻为城市第一资源,规划的失误将带来建设的失误,而建设的失误往往难以弥补。由于庞大的利益驱动，机动化已经给中国城市带来污染加剧、交通拥堵等一系列问题，交通拥堵似乎是跟随城市大规模发展必然出现的现象，城市交通状况日益恶化的局面成为了制约中国城市化进程的另一个重要因素。 4城市化的质量问题我国城市化发展存在一个误区,就是过于注重数量,而忽视了城市化质量，城市化发展当中质和量不协调。影响我国城市化质量的因素主要有土地使用结构不合理，城市功能定位不清晰及基础设施建设滞后，尤其是环境的恶化甚至会危害市民的健康，这与提高人民生活水平的目标是明显相悖的。此外。城市建设缺乏城市特色。通常会有人对城市
7、化和现代化的理解很简单，简单地以为城市化就是高楼大厦，使得一些地方在城市化进程中出现严重的雷同化弊端。最近几年虽然开始注重城市特色的经营，但仍然停留在表面，追求地方城市的一些标志性建筑，却没有深入城市的历史与文化，挖掘和塑造出城市独有的特色。而且许多城市形象过度求新、求大、求洋，盲目大拆大建，片面追求城市形象光鲜，而不是因地制宜，保留城市的传统和特色。其实不同年代的老建筑才是城市真正的名片。他们见证了城市的荣辱兴衰，浓缩和代表了城市应有的历史内涵和精神。 5郊区城市化问题郊区城市化是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到
8、郊区，使城市中心区的人口增加低于郊区，形成相对中心区而言的离心化现象。其实质是城市周围的农村地域受到城市扩张的影响，逐步向城市性因素和农村性因素相互混杂的过渡地域变化的过程。随着我国城市化进程的加快，城市不断的外延扩张，位于城市边缘的地带在城市化进程中不断被发展成为新的城市。城市蔓延不合理势 必引发城郊土地利用矛盾。城市蔓延不但要占用用大量的耕地，使生产城市必需的原材料和农副产品的空间减少，而且工业区、住宅区往往在郊区建设，布局不合理，需要更多的能源消耗和建设投资。此外，破坏城市郊区的生态环境。郊区生态是城市生态的重要组成部分，合理的郊区土地利用结构和布局是优化整个城市生态的重要因素，但城市的
9、发展和郊区工业的繁荣，往往只考虑经济效益而忽略了郊区土地非农开发给郊区生态带来的影响，肆意占用耕地和不合理的非农用地使得城市污染蔓延，郊区污染增多，城市和郊区居民的生活环境同时恶化。 二、我国城市化进程的影响因素城市化是社会发展到一定历史阶段的产物，它是资本主义发生并发达以后，特别是工业化以后所特有的现象。由于社会经济的发展，农业社会进入工业社会，非农业活动的比重逐渐上升，农村地域中城市要素逐渐增长，出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程，城市人口比重日益增大，城市数目迅速增加，这就是城市化的基本含义。所以城镇化是社会生产力发展的必然趋势（一）产业结构世界城市化的历
10、史表明,产业结构调整是推动城市化的主要动力。城市化的实质是由生产力变革引起的人口和其他经济要素从农村向城市转变的过程。而它表现在生产方式上,就是产业结构的大规模调整,即农业剩余劳动力向各非农产业部门的转移。因此,产业结构的变动必然体现为城市化的变动,城市化水平的提高主要是靠第二、三产业比重的上升,二者几乎同步进行,即工业、服务业就业比重每上升1%,城市化水平也提高1%。如果第一产业比重低,而第二产业、第三产业的比重则比较高,则城市化水平比较高,反之亦反。长期以来,西部由于受到观念、制度、资金、技术等因素的制约,产业结构调整十分缓慢。不合理的产业结构直接导致了不合理的就业结构。产业结构的不合理,
11、使西部地区大量劳动力滞留于农村,影响了农业人口向城市人口的转变,是西部城市化水平落后的主要原因。（二）经济增长从各国城市化发展的历史来看,城市化与经济发展水平间存在很强的正相关关系。经济发展推动城市化步伐。由于经济发展使经济收入增加,人们的需求也随之提高,根据马斯洛的需求层次理论,在生理需求得到满足的同时,更高层次的需求会随之产生,但不同层次的需求收入弹性是不同的。在众多商品中,农作物产品的需求收入弹性较低,人们对该类产品的实际需求会随着收入的增加而相对减少;相反,制造业产品和服务业的需求收入弹性较高,收入增长导致对它们的需求更快的增长。因此经济增长会带来需求结构的变动也必然带动投入结构(资本
12、与劳动的投入)和产出结构相应由第一产业向第二、第三产业大规模转移,导致资本与人口在空间的高度集聚,并因此加快城市化步伐。（三）资金状况城市化实际上是经济发展的结构转换与升级过程,这一过程的核心问题是区域的工业化过程,这个过程导致对资金的强烈需求。一方面,工业化特别是农村工业化需要足够的资金积累用于发展制造业及相关的资金密集、周转时间长的基础产业和基础设施建设。另一方面城市化要为农村人口的转移提供足够的城市基础设施,城市要成为现代化经济发展的中心就需要建设现代化设施,发展现代服务业,这些都需要足够的资金投入。（四）基础设施状况随着经济发展,各种资源要素,包括人力资本、医疗卫生状况、通讯交通设施等
13、在特定区位形成了大量集聚,这些因素在城市化进程中也发挥着积极的决定作用。根据集聚经济理论,城市经济具有规模递增的特点,具有一定规模的城市可以提供较好的基础设施、较完善的生产、金融、信息、技术、医疗卫生等服务以及较集中、有规模的商品市场和劳动力市场,因而有较高的经济效益和城市吸引力,所以又会进一步推进城市化的发展。交通状况的改善有助于增加地区的可通达性,缩短城市与农村的空间距离感,从而推进城市化进程。西部资金匮乏,技术落后,且地形复杂,进行交通道路等基础设施建设的难度极大,使西部交通建设十分落后。（五）政策支持客观上说,中国东西部地区城市的非均衡发展,既是历史过程的沉淀和延续,又是政策战略导向作
14、用的结果。改革开放以来,非均衡发展战略的实施使国家在东部投入大量资金,修建各种基础设施;给予东部企业种种优惠;在沿海地区设立特区、开放城市、保税区等,极大地推动了东部地区城市化的进程。最明显的例子莫过于深圳从80年代初的小渔村迅速成长为国际性的现代化都市。而西部地区,国家没有采取这一系列措施,长期以来作为东部地区资源的提供地、产品的销售市场,城市化进程自然缓慢。三、我国房地产行业进程自从1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想之后，中国的房地产市场开始萌芽并不断发展，先后经历了萌芽、探索、爆炸式发展、调整阶段后，逐渐走向平稳和规范化。纵观房地产市场整个发展过程
15、，曾存在过“一夜暴富”的投资机会，如各房地产开发商、温州炒房团等等。随着房地产市场的调整、合理化、市场化发展，暴力投资时代已经过去，但仍存在一些投资机会。2015年3月5日至2015年3月15日，为期11天的“第十二届全国人民代表大会第三期会议”在京召开并顺利闭幕。继续推行城镇化以及保障性安居工程两个问题被分别提出。这两个问题关系十分紧密，城镇化的推行即会使城镇人口增加，城镇人口增加就要解决住房问题，也就会对房地产的发展有推动作用。反之，就目前我国经济形势而言，房地产业的发展对于推进中国的城镇化进程，依旧扮演着重要角色。自改革开放之初，中国经济经过30多年持续高速的发展，地方性财政收入与当年相
16、比已不可同日而语，但各地方政府仍无法做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。本文将通过对时政、中国当前国情以及中国房地产业发展现状等进行分析，最终对房地产投资方式提出建议。政策利好将推动中国房地产业的合理化发展我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。1979年中国开始经济体制改革，1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此刻开始至1991年为中国房地产市场的萌芽阶段；1991年至1999年，国家对房地产市场进行了炒作和调整，可称为中国房地产市场的探索阶段；1999年至2007年为中国房地产市场的快速发展阶段，“房奴”、“强拆”、“以房养老”等词应运而生；2007年至2014年为中国房地产市场的调整阶段，中国房地产业真正完成了市场化进程，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范。2010年以后
