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1、绿地中央广场B5装修公寓定位及 推广策略报告,CONTENTS 思考前提 目标客户定位 产品价值梳理及价值提升 形象推广建议 营销节点铺排及相关配合,思考前提,思考前提 固有价值体系仅存外部价值，若按照原有营销定位，将没有任何市场区隔,1,价值体系,衍生问题,置业门槛提高，抗性增加,性价比散失，户型短板暴露,思考前提,2,装修公寓,利,弊,、存在广泛客户基础； 、可通过精装修提升部分价值；,、存在价格天花板，溢价能力有限，难以有较大突破； 、未来价格缺乏想象空间，租金及未来售价受限；,溢价能力,溢价能力较弱，预计售价：7800元/平米；,注：客户容易与周边竞品进行对比，存在一定的竞争风险和客户
2、分流；,目标客户定位,中原深耕昆明多年，仅西市区就拥有超过10万客户资源，为区域客户研究提供了宝贵的数据资源。,CCES系统,本次区域客群研究，我们针对项目特别制定了昆明西市区人居状况调研,并对区域内客户进行随机调研。,在中原操作项目西城时代、海伦中心等项目中抽取部分置业客户进行访谈，从而获知客户心理及特征。,问卷调研,客户深访,通过CCES客户系统，针对本项目物业类型及101-138面积段，归纳首改客户基本属性特点（年龄、职业、家庭人口数等）。,通过对目前首改客户访谈，针对本项目物业类型，归纳首改客户购买消费敏感点及置业目的做出判断与分析。,通过针对性的问卷调研（共200份），主要了解客户对
3、项目所在片区的认知、置业需求及价格接受情况，做相关的了解与分析,昆明西市区人居状况调研,投资客群分析,1,投资客户中，以地缘性纯投资客户为主，占比达69%；投资兼自住的客户占比达20%；自住占比11%； 调查客户居住区域西山区占比最高达38%的地缘性客户；其次五华区占比25%，占比最低的是省外客户； 客户关注点最多的是升值空间占比28%，其次是价格、区位、产品是投资客户比较关心的，教育、生活配套客户关注度较少。,置业目的,客户关注点,居住区域分布,自住客群分析,2,自住型客户，以地缘性为主，占比接近55%；投资兼自住的客户占比达36%；投资占比12%； 调查客户居住区域西山区占比最高达42%的
4、地缘性客户；其次五华区占比32%，占比最低的是省外、地州客户； 客户关注点最多的是生活配套、区位、交通，其次是价格、区域规划、产品，升值空间、教育配套客户关注度较少。,客户关注点,居住区域分布,客群定位,3,重要客户 （在校大学生/在职教师，自住型客户) 有技能专长，有经济来源，但收入相对不够稳定。较看重交通、配套、地段及自由、互动、个性生活方式,游离客户 （全市/外省投资客） 外省（或省内）投资客，置业用于自己出租需求。关注地段、配套、交通、环境；重要客户,核心客户 （企事业单位职员及白领、投资外租型客户） 城市精英一族，2535岁，对产品、配套、交通、性价比较为关注。城市新青年，追求全新生
5、活方式,在校大学生/在职教师,全市/外省 投资客,城市精英/白领,结合项目公寓客户情况及市场客户演变，项目公寓客户核心客群定位为地缘性投资外租型客户及自住型客户，全市或外省投资型客户。投资外租型客户置业用于自已出租获得升值收益，自住型客户置业用于短暂过度。,客群分类,4,我们面对的客群大致可以分为两类 投资客群 自用客群 他们在关注升值的同时也关注生活,投资客户特征： 作为产品的长期拥有者 可以接受对未来价值的预期 但同时，他们需要看到收益的保障 也就是租金如何而来，租客从而而来,投资客户特征,5,所在区域： 地缘为主，中心区及北市区为辅 所在行业： 金融、地产、保险等高收入公司中高层管理者,
6、自住客户特征,6,自住客户特征： 他们单身、或者热恋中 他们无奈总价压力暂时无能力负担 作为过度，他们希望用最少的钱换购相对最繁华的生活，给梦想可能,所在区域： 地缘为主 所在行业： 在校学生、学校教师、单位员工，私营企业中低层管理者,产品价值梳理及提升,价值梳理 定位的初衷是为了挖掘产品价值及营销问题,1,对于外部区域价值，是市场大势，依然可以沿用 对于内部价值，我们需要重新梳理，结合问题来看,置业门槛提高 价格抗性增加,性价比散失 户型短板暴露,800共享生活工场升级,极致空间主题打造,提升建议,2,运营层,B5装修公寓产品,包装升级,样板间楼层绘制彩绘墙体,服务升级,体验升级,打造4间不
7、同风格主题样板间,运营层包装升级,3,包装升级,核心目的,通过包装运营层各功能场所，营造年轻社群定位标签,打造全新潮酷主题派对活动， 营造“年轻人最爱来的G-smart”定位标签,服务升级,4,服务升级,核心目的,提升物管服务，实现高租金收益，从而实现高溢价,G管家“morning call”服务 G管家保洁、洗护服务 G管家代办、跑腿服务,体验升级,5,体验升级,核心目的,功能层既然花钱做了 可以真正运营起来，从小厨房 咖啡吧也好、周末活动也好 全面的精彩起来,前期通过免费开放运营层，周末活动时增加茶歇小吃等，真正做年轻人的生活场所,彩绘墙体通道，改造优化，增加年轻感，品质感，对客户形成视觉
8、冲击，增加客户驻留时间，费用预计2万元,墙体通道升级体验,6,7,在现有装修交付标准基础上，进行升级打造（预计12月23日前完成），家俱整体以日式收纳为核心，以低成本，快速度，实用性三大核心前提，进行样板房改造，通过样板房弱化客户使用抗性。费用预计3万元,日式收纳主题样板间打造,粉色系主题样板间打造,8,在现有装修交付标准基础上，进行软装升级，以女性风格为主题打造样板间（预计12月23日前完成），对客户形成视觉冲击，能够最大化减少客户抗性，完成客户心里印记塑造 方案一：以现有装修标准为基础上，增加粉色主题家俱装饰及墙体彩绘等元素，预计费用1万元 方案二：在现有装修标准上进行改造，以粉色系为主题
9、进行升级改造并增加家俱等装饰，预计费用2万元,工业风主题样板间打造,9,在现有装修交付标准基础上，进行硬装改造及软装升级，以工业风为主题打造样男性主题样板间（预计12月23日前完成），对客户形成视觉冲击，能够最大化减少客户抗性，费用预计2.2万,酒店风主题样板间打造,10,在原有样板房基础上，进行软装升级，以酒店式风格为主题打造样板间（预计12月23日前完成），对客户形成视觉冲击，能够最大化减少客户前期投入成本抗性，费用预计1万元,形象推广建议,1,绿地G公寓 青年垂直城市,B5装修公寓形象建议,B5装修公寓产品推广建议,2,绿地G公寓 30满足你对生活的所有想象,3,天生有范 中央有FUN
10、西市中央青年社区 专属800共享生活工场 生活不止30 你想要的姿势全都有！ 城市地标宜家旁 双地铁直通高铁 95万大昆明城市巨擘,形象推广建议1,4,理想生活 随寓而安 西市中央青年社区 专属800共享生活工场 生活不止30 你想要的姿势全都有！ 城市地标宜家旁 双地铁直通高铁 95万大昆明城市巨擘,形象推广建议2,5,mini空间 盛放big理想 西市中央青年社区 专属800共享生活工场 生活不止30 你想要的姿势全都有！ 城市地标宜家旁 双地铁直通高铁 95万大昆明城市巨擘,形象推广建议3,营销节点铺排及相关配合,12月绿地中央广场B5装修公寓推售指标4000万；,线上强化核心价值传播；
11、线下租售并举,核心策略,核心策略,1,对于投资客户，突出产品的投资价值和未来溢价空间。“30平米个性生活空间+800平米运营空间=青年群体的格调生活“,营销节点,12.16,12.23,12.30,外拓转介动作,公寓起势，B5盛大亮相,天生有范 中央有FUN,线上推广主题,炒作计划,第一周： B5全新亮相 涨势大好价值解读,包装动作,价值展示及销售道具补充+楼体广告+样板房展示道具,第三周： 项目投资价值解读,第四周： 公寓价值炒作 必买理由解读,线下活动,每周分批组织置业顾问外场竞品及同类项目踩盘，针对内部员工进行项目及转介政策宣讲 针对大学毕业生、大学及中小学年轻教职工及高新区大型企业员工
12、中小创业团队聘用小蜜蜂进行派单,12月客户答谢会活动,12.2,空中售楼部开放,线上推广渠道,VR看房、线上直播看房、安居客(微聊客、APP端PC端)、新浪乐居（朋友圈图钉）、各大门户网站、公众号、朋友圈推广,营销铺排,2,B5样板间开放及盛大开盘,线下推广渠道,电梯轿厢、渠道门店、周边大学创意派单、超市卖场创意外展,第三周： 项目投资及居住价值解读,1、工程部：将B5栋1326号房装修成交付标准样板间-12月24日前完成 2、技发部：设计4套不同风格主题样板间，房号（1321/1322/1333/1335），营销建议风格：工业风格、女性粉色系风格、日式收纳主题风格、将现有样板间升级打造为酒店风格 3、物业部与企服部：B5栋三层800运营空间进行服务升级，将该运营层运营起来可增加美食、茶歇、棋牌等运营层只对业主开放。,相关配合,3,END,
