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1、碧桂园高增长模式研究及潜在风险,2018年3月,章节目录,快速规模化的碧桂园 从3000亿到5500亿的蜕变，碧桂园做了什么 碧桂园冲破5500亿后的风险 结论与启示,PART 1,快速规模化的碧桂园,房地产企业规模化提速 企业不同发展阶段的特征及诉求点 碧桂园5500亿呈现出的特点,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,140%,-1000,-500,0,500,1000,1500,2000,2500,2015-2016增长金额,2016-2017增长金额,2017销售金额同比增长率,2017年中国房地产市场延续了上一年度的繁荣，不出意外的造就了房企销售业绩井喷
2、式爆发，大部分企业迎来了业绩的跳跃 式增长，其中，碧桂园2017年销售金额达5508亿元，销售金额跳跃式增长2717.4亿元，问鼎房企销售金额排行榜榜首。此 外，其他龙头房企销售金额也大幅增长，融创销售金额增长过两千亿，恒大、万科销售金额增长过千亿 图：2017年销售金额TOP20房企近两年销售金额增长值及2017年销售金额增长率 3000 160%,数据来源：公开信息整理、同策研究院,房企规模化提速房企销售步入5500亿时代,从自身增长来看，碧桂园销售规模快速增长，2013年-2017年来销售金额从1097.3亿增长至5508亿元，增长5倍。从行业 比较来看，5年来，碧桂园销售金额在行业内排
3、名不断上升，2013年公司排名第6位，2016年其排名上升至第3位，至2017 年问鼎榜首，规模化增速远超一些“老牌”房企 表：2013年-2017年中国房地产企业历年销售金额TOP10,数据来源：公开信息整理、同策研究院,房企规模化提速碧桂园规模增速惊人,随着企业规模的不断增长，其发展速度就会相应降低。但碧桂园近年来，在销售额不断增大的背景下，复合增长率也依然保持 在30%以上。我们将碧桂园、万科、融创、中海、恒大五家企业，以2017年计算5年和3年营业收入复合增长率进行对比发 现，碧桂园营收5年复合增长率最高，达到40.31%；3年复合增长率位居5家企业中第二，仅次于恒大，达到39.17%
4、，可 见，碧桂园在龙头房子中增速居于前列 以万科、中海、恒大、融创、碧桂园5家龙头房企为例 表：2017年龙头房企营业收入5年及3年复合增长率对比,房企规模化提速碧桂园规模增速惊人,碧桂园、恒大5年和3年营收复合增长率都保持着较高增长，这主要是与近年来两家企业快速发展，追求规模有关 融创3年复合增长率要远远大于其5年复合增长率，这主要是由于融创近3年加大了并购力度追求快速发展所致 万科与中海复合增长率放缓，主要是由于两家企业原本基数就大，其次万科也提出不再单一的追求规模效应，而更在乎股东权益； 中海作为国企，在追求规模增长方面相对其他民企龙头房企比较保守 备 1、5年复合增长率、3年复合增长率
5、的期末数据为2017年 注： 2、样本房企为A股、内房股共计152家上市房地产企业，由于wind数据库中只有107家房企有2017年5年和3年营收复合增长率的 数据，故排名为107家房企的排名 数据来源：wind、同策研究院,土地增值,资金驱动,关系驱动,从时间上来看，房地产企业在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，我们大致将时间段分为：2010年前，2010 年-2015年间，及2015年后三个阶段。第一阶段房地产企业发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形 式的发展阶段 该阶段市场整体特点：,在此阶段包括国企、民企在内的各种企业发展的都特别快，似乎整个行业都处在 一
6、个野蛮生长期 市场需求非常旺盛，消费者产品识别能力还较弱，不愁卖不了房子,房企不同发展阶段的特征及诉求点,土地增值：地方土地财政盛行，土地供应量大，在火热的市场下，土地增值速度 成倍增加，企业利润空间加大,资金驱动：资金对房地产市场推动毋庸置疑，特别是在2008年后4万亿的计划， 使得大量资金进入房地产市场，让房企更是如鱼得水,关系驱动：在此阶段，由于房地产市场管理政策未趋严格，很多房地产企业在发 展过程中与关系不可分割，靠关系拿地、靠关系贷款融资等，行业管理不健全,产品品质,品牌塑造,管理创新,成本控制,融资创新,2010年-2015年房地产市场发展阶段可以概括为是企业能力主导的阶段，房企在
7、此阶段注重产品品质的体现，注重品牌的塑 造；同时加强管理能力建设，成本控制；其次，在围绕市场形势的变化，从房企最根本的融资上推进创新，不仅是融资渠道 的创新，融资方式的创新也得到体现 市场整体特点：,在全国房地产调控的背景下，行业逐渐丧失野蛮式生长的土壤，而是偏向于更有“质 量”的发展 房企更多在思考如果在逆境中破冰突围，如何改变原有的管理，注重管理对企业成长的 重要性，注重创新,产品品质：随着房地产市场供应的不断增加，购房者可选择面更广，一些房企积极推出产 品品质更高的产品，轻松戳中购房者的痛点。代表企业有仁恒、绿城、星河湾、中海等 品牌塑造：产品品质的过硬也直接推动了品牌的塑造，但除此之外
8、，优质的服务，规模化 的发展等也有利于品牌的提升，通过品牌影响力为企业及产品体增加品牌溢价，如万科、 保利、绿城、中海等 管理创新：通过精细化管理，降低沟通成本，优化组织结构和管理层级，提高管理效率 成本控制：通过住宅产业化、新材料、新技术的应用减低成本。同时优化产品线，制定产 品标准化降低成本，提高利润率 融资创新：通过融资模式创新，提供有竞争力的融资平台及资金来源，从而有利于借助资 本力量实现快速增长,房企不同发展阶段的特征及诉求点,1,2,3,金融与产 业化并举,金融与运 营融合,服务C端导向,寻求融资模式的创新和现金流 的平衡 注重产品的标准化 关注营销，以快速周转、快速 复制取胜市场
9、 保持库存的合理和平衡,寻求融资模式的创新和现金流的 平衡 注重商业地产、产业园、科技园 等持有型物业的开发 强调持有型物业的运营管理水平 和能力 看重持有型物业的抗风险能力,注重客户的培养，强化针对C端的 服务 延伸C段服务链条，提升服务质 量，如物业、社区金融、社区教育 等 利用大数据和移动互联网，结合C 端需求提供服务,在经过能力主导阶段后，房地产企业打下了基本能力的基础，而在2015年后，在房地产市场新常态下，企业需要结合自身优 势和能力，并进行延伸。未来房地产企业的发展诉求将从能力主导向更高的阶段转变，注重开发端的金融化是重点，并与住 宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次强
10、化针对C端的服务，扩大、维护业务客户群等，我们可将该阶段归纳 为能力延伸阶段,房企不同发展阶段的特征及诉求点,产品品质,品牌塑造,管理创新,成本控制,融资创新,金融与产 业化并举,金融与运 营融合,服务C端 导向,碧桂园5500亿呈现出的特点,碧桂园作为一家规模从3000亿直接突破5500亿的房地产企业，但是往回看，碧桂园在市场发展的每一个阶段，基本上完整 的经历了企业在发展过程中所具有的特点,能力主导阶段,能力延伸阶段,“劳斯莱斯”产品 至美园林 五星级物业服务 完善配套,大盘缔造者 碧桂园学校 地产十强 碧桂园五星战略,积极引入战略投 资者 高薪引入职业经 理人 合伙人制度,低价投资策略
11、全产业链供应 规模化操盘 低密度建筑 标准化体系,引入永续债 发新股引入平安 引入众筹开发,与平安合作，众 筹建房 优化提高标准化 常规项目拿地到 销售需5.7个 月。部分仅4个 多月,升级物业服务水 平 社区金融的开 展，及碧有信的 推出 加大碧桂园学校 的配套比例,融资创新引入永 续债 碧桂园五星级酒 店 碧桂园科技小镇 的打造 森林城市持有物 业的运营等,作为一家有着26年历史的房地产公司，碧桂园真正跳跃式的增长应该算是从2013年开始，凭借着厚积薄发的实力，2013 年、2016年两次实现销售业绩同比翻番，2017年销售业绩保持了高速增长。2017年问鼎房企销售冠军，销售金额突破 55
12、00亿元。在碧桂园发展的20多年中，其发展的每一个阶段所呈现出的特点也几乎是大多数房地产企业发展的辙迹，那碧 桂园又是怎么达到如此快速发展的呢,图：2012-2017年碧桂园销售金额及同比增速,数据来源：上市公司财报、同策研究院,资源主导阶段 发展方向主要集 中在如何筹资、 拿地等，疏于企 业的管理,能力主导阶段 告别野蛮生长时 代，开始缔造品 牌，注重品质， 产业链的延伸等,能力延伸阶段 体现开拓房地产金融业 务，高标准化推进产业化 运营，加大持有物业运 营，拓展C端服务内涵,图：碧桂园处于房地产企业不同发展阶段的特点体现,碧桂园5500亿呈现出的特点,476,1060,1250.1,140
13、1.8,3090.3,5508,10.19%,122.69%,17.93%,12.14%,120.45%,0%,20%,40%,60%,78.24%80%,100%,120%,140%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,2012,2013,2015,2016,2017,2014 销售金额,同比增长率,PART 2,从3000亿到5500亿的蜕变，碧桂园做了什么,巨量土储、合理布局推动规模快速发展 全产业链、高激励保驾高周转运作 品质产品、提价策略为提升利润空间打下伏笔 低地价、高标准化控成本 加大合作力度、引入战略投资者扩大安全边际,企业的成长不能单独来看其规模有
14、多大，发展速度如何，这些仅仅只代表企业的某个方面。一个企业发展得好不好，我们可 以根据企业发展的五星模型，从5个维度来进行衡量，即规模积累、运营效率、增长质量、成本控制、安全边际五个方面，说 直白一点即为“多快好省稳”。我们将根据这五个维度，对碧桂园进行剖析,企业发展的五个维度,增长质量,运营效率,成本控制,安全边际,规模积累,增长质量,运营效率,安全边际,规模积累,成本控制,碧桂园完成从3000亿到5500亿的蜕变，与公司对 市场整体的把握能力，投资布局策略的改变，以及 巨量土储有着直接的关联,1,2,3,市场周期：踩准市场周期变化助力5500亿 土地储备：巨量土储支撑扩张需求 投资布局：精
15、准投资布局吸收市场红利 非常规手法：“腾挪”业绩促规模持续增长,4,0,2000,4000,6000,8000,2010,2011,2012,2016年3月,2013 2014 2015 2016 2017 2014年9月 2017年7月,2013年5月,2011年11月,2010年8月,2009年4月,踩准市场周期助力成就5500亿,自1998年中国房地产市场正式商品化以来，房地产发展趋势起起伏伏，通过本研究机构已有研究成果，我们发现房地产市场 具有周期性可循，在碧桂园多次里程碑式的发展节点，碧桂园都能较为准确的把握住市场趋势,2013年碧桂园销售 金额突破1000亿， 2012与2013年补充 土储权益金额200亿 元,2016年碧桂园销售 金额突破3000亿， 2015与2016年补充 土储权益金额1047 亿元,图：中国房地产市场大周期性变化
