《【2019房企研究】标杆企业：金地集团高增长模式研究及潜在风险》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2019房企研究】标杆企业：金地集团高增长模式研究及潜在风险（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金地集团高增长模式研究及潜在风险,2018年3月,金地集团简介及增长概述,金地业绩高增长的准备 金地业绩增长过程中遇到的问题 研究结论与启示,PART 1,金地集团简介及增长情况概述,金地发展历程,金地集团（600383.SH）成立于1988 年，1993年获得房地产开发资质，正式经营房地产业务。2001年4月在上海证券交 易所挂牌上市，2016年销售金额突破千亿元，2017年销售金额达1408亿元，同比增长40%,1993年,1996年,2000年,2001年,2008年,2015年,2016年,金地正式经营房地 产开发业务 成立金地物业公司 1994年，金地第一 个住宅小区“金地 花园”公
2、开销售,开启全国化 金地集团成功在北京 拿地 金地物业入驻北京、 重庆、大连、长春、 南昌等十多个城市,销售金额突破100亿 元,金地集团销售金额 突破1000亿元，同 比增长60%以上， 业绩突飞猛进,完成股份制改革,在上交所上市,金地集团全面创新 ，对产品进行升级 改革,2017年,金地集团2017年销 售金额1408亿元， 同比增长40%,金地销售业绩,金地集团曾一度与招商、保利、万科合称“招、保、万、金”四大龙头房企。在后来的发展过程中，金地逐渐落后其他房 企，跌出四大龙头的行列。2016年，金地集团销售金额突破千亿元，同比增长63%，是近年来增长幅度最高的一年，2017 年上半年，金
3、地销售排名重回TOP10行列，但在2017年底，又跌出十大房企之列，排名12，与2016年持平,图：2011-2017年金地集团销售情况,表：2012-2017年金地集团销售排名,数据来源：公司官网、同策研究院,309.24,341.5,450.4,490.4,617,1006.3,1408.1,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,70.00%,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,2011年,2012年 2013年 2014年 金地销售金额（亿元）,2015年 2016年 2017年 销售金额同
4、比 数据来源：同策研究院、上市公司公告,金地销售业绩,196.7,223.6,389,446,658.2,766.7,77.58%,229.05 16.45%,-2.37%,28.50% 359.8 287.4,25.19%,8.00%,15%,48%,16.50%,10.00% 0.00% -10.00%,20.00%,90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%,900.0 800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0,2009年,2010年,2011年,2016年,2017年,2
5、012年 2013年 金地销售面积（万平方米）,2014年 2015年 销售面积同比,复合增长率18.5%,销售面积：金地销售面积并非一直保持稳定增长，2011年出现负增长，2009年到2017年，复合增长率18.5%，与高增长 型房企相比，金地的增长属于平稳型。2016年，金地销售面积同比增长48%，是近7年来增长最高的一年 图：2009-2017年金地销售面积及销售面积同比增长率,数据来源：同策研究院、wind数据库,金地规模指标,营业收入/总资产：金地营业收入和总资产规模增长趋势保持一致，从2010年以后，开始增长缓慢，营业收入在2015年出 现了负增长。2016年，是金地营业收入和总资
6、产增长较高的一年，分别突破500亿元和1500亿元，2017年，金地营业收 入出现负增长,图：2003-2017年金地集团营业收入及营业收入同比增长率,图：2002-2017金地总资产及总资产同比增长率,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,0,100,200,300,400,500,600,2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,营业收入（亿元）,营业收入同比增长,0%,20%,40%,60%,80%,100%,1
7、20%,140%,160%,0,500,1000,1500,2000,2500,2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,总资产(亿元) 总资产同比增长 数据来源：同策研究院、wind数据库,金地业绩转折,2010年开始增长缓慢：2010年前后，可以说是金地业绩转折的关键年，2010年以后，金地各项规模指标开始增长缓慢， 直到2016年，有开启新一轮高增长的势头。从金地的发展历程上看，2010年，是金地管理制度改革的关键之年,01,02,03,2
8、009年，金地华东区域在赵汉忠 的带领下一区独大，贡献金地集 团全年营收将近50%。上海区域 管理和决策层面过分、长期地倚 重赵汉忠，导致总部管控的缺 位，以致“诸侯割据”,在金地高管相继离职后，金 地将权利收归集团，改变以 往冒进的投资策略，在投资 市场上变得谨小慎微，从此 金地的业绩增长相当缓慢,2010年，金地经历了较大的 人事变动。金地集团高级副 总裁郭国强、上海分公司总 经理赵汉忠以及总裁张华纲 相继离职,人事震荡：高管频繁离职,权利回收集团,地方诸侯与集团争权,金地业绩转折,63%,48%,77%,69%,30% 20% 10% 0%,50% 40%,70% 60%,80%,90%
9、,销售金额,销售面积,净利润,营业收入,同比增长率,2016年业绩增长明显：2016年，是金地业绩的又一个转折点，2016年以后，金地重回高增长轨道，同年销售金额同比增 长63%，销售面积同比增长48%，以及净利润、营业收入等重要规模指标，都是2010年之后，增长最高的一年 图： 2016年金地集团主要规模指标同比增长率,数据来源：同策研究院、wind数据库,PART 2,金地业绩高增长的准备,区域布局：加大投资力度、聚焦二线城市 合作开发：合作拿地、股权收购 组织架构调整：权利下放 产品创新：研发新产品 多元化：一体两翼战略 激励机制：项目跟投、股权激励,金地业绩重振的五个因素,金地集团20
10、16-2017年两年来业绩重回高增长轨道主要得益于六个方面的改革,区域布局：加大投资力 度，聚焦二线城市,合作开发：合作拿地、 股权收购,组织架构调整：权利下 放,产品创新：不断研发新 产品,多元化：一体两翼战略,激励机制：项目跟投、 股权激励,1,2,3,4,5,2.1 区域布局：加大投资力度、聚焦二线城市,2.2 合作开发：合作拿地、股权收购,2.3 组织架构调整：权利下放,2.4 产品创新：研发新产品,2.5 多元化：一体两翼战略,6,2.6 激励机制：项目跟投、股权激励,高增长战略：三年2000亿,三年两千亿：2017年1月，金地总裁黄俊灿在华东区域年会上喊出了三年2000亿元的口号，
11、代表了金地集团的高增长战 略。作为高增长的先行指标，金地集团2017年年初将当年土地投资权益金额定位在300亿元，到2017年8月，将此金额调 整为550亿元，而2016年的权益投资金额仅为168亿元,1006.3,1408.1,2000,0,500,1000,1500,2000,2500,2016年,2019年,2016年,2017年 2017年,2018年 2018年 2019年,图：金地集团实际销售金额及销售目标（亿元）,计划3年复合增长 率26%,按照三年2000亿元的销售目标，要求金地年复 合增长率达到26%，对于高增长房企而言，属 于比较平稳的增长，但销售规模越大的房企增 长难度也
12、越大，对于年销售金额超过千亿元的 金地而言，26%的增长率并不低,金地2017年的权益拿地金额原本定为300亿 元，同比2016年增长近80%，后来在8月将此 金额调高为550亿元，同比2016年增长 227%，足以表明未来高增长的决心。2017 年，金地实际拿地金额超过1000亿元,区域布局,以二线城市为主：截至2017年，金地集团布局了全国7大区域，41座城市。从2017年投资结构来看，一线城市权益投资额 占比23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资额占比13%，以二线城市为主。在海外地产方面，金地集中布局美国 城市 七大区域、41个城市 七大区域：以上海为中心华东区域、以杭州为中
13、心的东南区域、以深圳为中心的华南区域、以武 汉为中心的华中区域、以西安为中心的西北区 域、以北京为中心的华北区域以及以沈阳为中心 的东北区域 海外城市：建立了美国团队，布局了纽约、旧金 山、洛杉矶、波士顿等城市 布局策略：坚持“均衡全国市场布局，聚焦于重 点城市群”的战略导向、坚持深耕一二线主流城 市 投资行为：以二线城市为重点投资对象，从2017 年投资结构来看，一线城市权益投资额占比 23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资 额占比13%,区域布局,数据来源：上市公司年报、同策研究院,土地存续比适中：金地的土地储备与自身的销售情况相匹配，土地储备存续比保持在4-6年之间，处于行业中等
14、水平，能够 保证充足货源。2016年开始，随着销售规模的增加，存续比有所下降 图： 20112017年金地集团土地储备及存续比,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,土地储备面积(万平方米),1537.4,1916,2500,2400,2600,2950,3770,销售面积(万平方米),223.6,287.4,359.8,389,446,658.2,766.7,土地存续比,6.9,6.7,6.9,6.2,5.8,4.5,4.9,8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0,3500 3000 2500 2000 1500
15、1000 500 0,4000,区域布局,2013年开始加大土地投资拿地力度：金地拿地规模在逐年增加，尤其是2013年，拿地金额和面积都空前增加，为此后的业 绩增长埋下伏笔。此外，2015年，金地拿地金额及面积也增长明显，为2016年的销售金额大增打下基础，2017年，金地 拿地金额1004亿元，拿地面积1300万平方米创历史新高,图：2002-2017年金地集团新增土地面积,备注：2008年拿地面积数据缺失 数据来源：上市公司年报、同策研究院,图：2011-2017年金地集团新增土地金额及同比,108,1300,200 0,400,1400 1200 1000 800 600,新增土地面积（万平方米）,15年复合增长率13%,金地拿地速度总体表现平稳，2013年以后有加 速的迹象，但2014年又开始降温。2013年和 2017年拿地较多，拿地面积同比增加分别是 128%和10
