《【2019房企研究】标杆企业：龙湖地产高增长模式研究及潜在风险》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2019房企研究】标杆企业：龙湖地产高增长模式研究及潜在风险（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、龙湖地产高增长模式研究及潜在风险,2018年3月,快速发展中的龙湖,龙湖如何实现高增长 1500亿后，龙湖如何发展 龙湖面临的挑战 结论与启示,PART 1,快速发展中的龙湖,销售金额突破1500亿,资料来源：公司官网、公司公告、同策研究院,龙湖地产1993年创建于重庆，2009年在港交所上市，集团董事会主席为吴亚军。业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、 长租公寓等领域。截止到2017年，已进入全国33个城市，累计已开发项目217个，已开发面积7725万平米，待开发土地储 备5458万平米。2017年全年合同销售金额1560.8亿元，同比增长77%，签约面积1016.7万平米，同比增长69%
2、 图：截止龙湖2017年底全国布局图,珠海Zhuhai 嘉兴 Jiaxing,五年复合增长率31.21%,数据来源：公司公告、网络整理、同策研究院,401.3,481.2,490.5,545.44,881.4,1560.8,19.91%,1.93%,11.20%,61.59%,77.08%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,除了2014年，龙湖销售业绩近年来均保持两位数的增长，尤其是2016年、2017年增长迅速，销售金额分别为881.4亿 元、1560.8亿元，同比分别增长61.5
3、9%、77.08%。从销售排名上看，2017年，龙湖销售金额排名全国房企第8位，较 2016年上升5个名次 图：龙湖2012年-2017年销售金额及增速 表：龙湖2012年-2017年销售金额行业排名 1800 90%,2012,2013,2016,2017,2014 销售金额(亿元),2015 同比增长,CAGR31.21%,销售金额增速位于同类房企中游,数据来源：wind、同策研究院,2017年销售金额居于1000亿-2000亿之间的房企共有10家，比较销售金额五年复合增长率、三年复合增长率、2017年增 长率，其中龙湖五年复合增长率位居第六位，三年复合增长率位居第四位，2017年销售金额
4、增长率位居第四位。可见龙湖 销售金额增长速度位于同类房企中游 表：2012年-2017年销售金额增长率比较,2017年，在贡献销售的25个城市中，有10个城市做到了当地市场前五，14个城市位居当地市场前十。2017年城市销售金额 贡献来看，杭州以销售金额232亿元，位居第一，是唯一一个突破200亿元的城市，其次分别为重庆、北京、成都、济南,各城市销售贡献情况,图：龙湖2017年销售金额位居当地市场前十的城市,数据来源：龙湖2017末期业绩、同策研究院,4,厦门,重庆,成都,青岛,北京、杭州、济南、无锡、常州、烟台,沈阳、宁波、大连,1 2 2 5 6,8,西安,表：龙湖2017年各城市销售金额
5、,目前有四大主航道业务，分别为地产开发、物业服务、商业运营、长租公寓。龙湖一直坚持稳步投资持有物业的战略，投资 物业主要为商场，除商场以外，自2016年开始，龙湖开始进军租赁住宅市场，截止2017年底，长租公寓“冠寓”已在重 庆、成都等14个城市运营，目标到2020年公寓收入超过20亿元,四大主航道业务,商场分别为三大产品系列：都市体验式购 物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系 列、中高端家居生活购物中心家悦荟系 列。其中龙湖的“天街”品牌，经过多年 锤炼，已成为业内颇具影响力的商业地 标。在2017年，五座天街如期亮相，出租 率及开业率均高达95%以上,商业运营,物业服务,地产开发,商业运营
6、,长租公寓,满足年轻客群品质居住的长租公寓“冠 寓”， 截至2017年底，已在北京、上 海、杭州、南京、重庆、成都等14个一线 及领先二线城市开业运营，全国累计开业 1.5万间，已开业冠寓的建筑面积为58万平 方米，其中开业超过六个月的项目平均出 租率为91.7%,龙湖物业，成立于1997年，至今已在重 庆、成都、北京、西安、上海等30个城市开 展了规范化的物业服务工作，合约面积超过 1亿平米，服务超90万户业主,数据来源：公司官网、公司公告、同策研究院,龙湖地产自1997年开发首个住宅项目重庆龙 湖花园南苑以来，逐渐形成了高周转、复合性 地产开发能力，累计已销售别墅、洋房、高 层、公寓、写字
7、楼、商铺等各业态产品超50 万套，发展出了“香醍”、“原著”、“滟 澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、 管理精细”的理念，致力于打造客户心中的好 产品，在国内外屡获业界殊荣,营业收入构成,龙湖的主营业务包括物业开发、物业投资以及物业管理，其中投资物业包括商业运营与长租公寓。2017年，物业开发收入 675亿元，占比93.6%，物业投资收入26亿元，占比3.6%，物业管理及其他服务收入20亿元，占比2.8%,图：龙湖2012年-2017年营业收入构成百分比（单位：%）,图：龙湖2012年-2017年各业务板块营业收入（单位：亿元）,0,100,200,300,400,500,600,700
8、,2012,269,402,493,450,514,675,5 5,6 7,9 8,14 10,19 14,26 20,2013 物业开发,2014 物业投资,2015 2016 2017 物业管理及其他服务 数据来源：wind、同策研究院,80%,100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82%,2012,2017,96.61,96.90,96.66,94.88,93.87,93.60,2.98,3.49,3.60,1.66 1.73,1.57 1.53,1.62 1.72,2.14,2.64,2.80,2013 物业开发,2014 物业投资,2015 201
9、6 物业管理及其他服务,盈利能力继续增长,龙湖2017年毛利额244.4亿元，同比增长53.5%，毛利率为33.9%，同比增长4.8个百分点。核心净利润92.52亿元，同比增 长44%，核心净利润率为12.8%，同比增长1.14个百分点,图：龙湖2012年-2017年毛利及毛利率,图：龙湖2012年-2017年核心净利润及净利润率,111.83,115.38,130.15,244.36,40.09%,27.80%,26.51% 135.16,29.08% 27.44% 159.35,33.90%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,0,50,100,15
10、0,200,250,300,2012,2013,2016,2017,2014 毛利(亿元）,2015 毛利率,51.37,49.45,62.54,59.45,64.11,92.52,18.42%,11.91%,12.26%,12.54%,11.70%,12.84%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,20%,0,10,20,30,40,50,60,70,80,90,100,2012,2013,2014 核心净利润,2015 2016 2017 核心净利率 数据来源：wind、同策研究院,核心净利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用,
11、2017年，龙湖净负债率47.7%，同比下降6.2个百分点，净负债率常年在60%以下并且呈逐年下降趋势。剔除预收账款后的 资产负债率为45.03%，同比下降1.93个百分点，该指标常年维持在50%以下,较低的负债率水平,57.90%,57.10%,54.60%,53.90%,47.70%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,2017,图：龙湖2013年-2017年净负债率,2013 2014 2015 2016 备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额,图：龙湖2013年-2017年剔除预收账款后的资产负债率,41.46%,42.46%,49.10%,47.9
12、7%,46.96%,45.03%,36%,38%,40%,42%,44%,46%,48%,50%,2012,2013 2014 2015 2016 2017 剔除预收账款后的资产负债率 数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院,产品策略,标准化,龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性 图：龙湖产品策略 建立标准化模块为基础的产品库，基础东西标准化，产品根据实际情况变化， 龙湖有自己一套成熟的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新，
13、可,以实现快速复制,景观优势,龙湖独有的五重景观体系成为龙湖项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特 征，成为龙湖产品核心,产品创新,产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户随着物质水平提高后对 高品质住宅的更高追求,丰富的产品线,城市地图,重点进入 择机进入,谨慎进入 避免进入,产品分类,客户细分,颐和原著,自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了复合性地产开发能力，以中高档改善型产品为主，发展 出了 “原著” 、“紫宸” 、“香醍” 等多个系列，品牌形象不断加深。龙湖的产品线丰富，包括别墅、洋房、高层、超高 层等，可满足不同层次的需求 图：龙湖产品线系列 独栋别
14、墅 联排/叠拼别墅 花园洋房 高层住宅/公寓 商办/其他 代表作,滟澜山 弗莱明戈 紫宸 新壹街,落根者 聚巢者 享受者 重教者,落根者 聚巢者,重教者 享受者,高周转 高溢价 低总价高业态,精准定位的多元产品,龙湖颐和原著项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，分9种户型，18种外立面。每套住宅一共包含 四层，其中地上两层、地下两层，总建筑面积在1000平方米以上，功能与布局为龙湖地产多年研究顶峰 人士生活方式之量身定制作品；采用法国、葡萄牙石灰石的外立面气势恢宏，隐现大唐自信风貌。承袭皇 家“集天下之大美”之造园精神，龙湖颐和原著在园林景观、建筑选材与设备等诸多方面，汇集天下精 粹，将成为
15、龙湖地产精品住宅之新标杆,龙湖顶级别墅代表：龙湖颐和原著,2008年，龙湖唐宁ONE-“立于中华文脉之上的精装大宅”定址清华大学东门，以“中西融汇、 定制城市高尚居住方案”的时代手笔，为中华大家定制出堪当传世的全精装盛景府邸。无论180平米CEO 官邸、230-360平米世家大宅，或是550平米“一层一宅”空中别墅，皆禀承龙湖品牌的精湛品质与景观 美学。更有独创性居室观景 “空中馆院”与世界名家设计的“山水清境”园林，让居者“入仕俊逸、出 世静雅”的人生大境于百年学府核心之上传世流芳,龙湖城市豪宅代表：龙湖 唐宁ONE,龙湖香醍漫步项目位于顺义新城旁，项目占地31.6万方。东依潮白河畔，坐拥3660公顷国家级森林 公园，毗邻奥林匹克水上公园，西侧为规划中的城铁S6号线、牛栏山一中，东南侧为乡村高尔夫、国际高 尔夫，项目紧邻顺义新城行政中心， 距首都机场仅15公里，从京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道 等城市快行线均可到达，交通便利,龙湖香醍系列代表：龙湖香醍漫步,注重细节的董事长,龙湖董事长吴亚军将男人的气魄和女人的细腻融于一身，在发展中不求快，求克制，以“百年老店”的心态，在稳定中以中 庸
