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1、 项目文件 保利花园商铺推盘方案一、 项目商铺目前情况1、项目商业房源分布情况4# 1041091# 10111023CA1# 10011010B 备注：房源编号说明，B类商铺位于1#和2之间，但甲方提供的测算房号均编为1，故位于2的编号改为1。2、项目商铺情况A类商铺：4及办公楼群楼（即售楼处位置）1、该类商铺位于小区主入口，人流量大； 2、单个商铺面积小，在50-70之间；3、层高相对较低，在4-5m之间；4、条件相对成熟，该类商铺适合短线投资客； B类商铺：1#、2#中间的裙楼1、位于市政次干道豹子岭路路东，以社区型商业配套功能为主；2、面积以中大户型为主；3、朝西向,有一定的西晒;4、
2、该类商铺短期长期投资均可；C类商铺：1#南面裙楼（临杉木冲路）1、位于市政路杉木冲路北面，由于道路未修通，对商铺的近期价值的实现有一定的影响；2、杉木冲路为市政主干道，且南面为三期住宅，该类商铺具有较大的增值潜力和投资价值；3、层高多数在6-7米，部分单位带阁楼框架，有一定的附加值；总结优势：项目商铺均临近位于主次干道区位发展前景较好、周边配套规划条件比较完善、未来区域居住人口较多，商铺的升值空间较大。劣势:1、项目所在地段发展与周边配套不成熟，所在区域人气不足。2、商业未做整体定位、形象包装及展示，短时间内不具备形成商业氛围。二、市场情况市场调查表项目名称商铺数量总建面均价面积区间（）层高（
3、m）销售情况生活艺术城8个1107.831600074、79、117、1203.5、4.8剩4套120以上上庭苑15个2631.97价格未定76、108、232、175、4277-8m两层，是否做隔楼未定待售鑫远湘府华城23个2915价格未定90、136、187、3153层明年推出租售形式待定鑫远湘府东苑20个3638.69只租不售104、134、172、197、336455m本月底开始招租标志长沙商务中心467套11000最高价9000元/均价6800元/最低价5000元/产权式商铺12-573层07年8月开盘9月售罄莲湖汽车饰品城422套10000两年返租10000-11000元/12.7
4、4-51.436 m07年8月-07年11售罄区域内商业特征： 项目区域属新开发城区，区域新开发住宅项目入住率不高，周边配套不成熟，商业氛围明显不足，区域商业房地产开发项目较少，处于起步阶段。 部分返祖或产权式商铺比相比之下销售较好。 商业销售策略，以住宅销售解决现金流，以商业做为项目后期利润，先销售住宅聚集人气再推商业，以提高商业溢出价值； 大多数项目商业规模较小，仅在局部沿街群楼配比少量商业； 面积多以中大户型为主，且楼层多为3.8m以上，多数以买一层送一层为主；从市场调查情况来看区域内现阶段在售或可售商铺项目不多，原有商铺项目多以返租为主。结论：区域内商业销售较为困难，常规营销方式难以有
5、所突破，相对来讲返租形式销售要好，但客户逐渐重视商铺返祖投资风险。三、商铺营销策略1、商业销售目标 项目要在6月份内完成剩余房源及商铺的销售，在现有市场行情况下，销售压力相对较大。所以考虑到在推出商铺时，如果要使商铺跳出现有的市场环境瓶颈的制约，就必须结合具有一定吸引力的新颖优惠政策及推广方式来带动整个商铺的销售，以完成6月份销售任务。2、营销方式核心策略买商铺，免月供，无忧畅享明天项目位省府新开发区，周边居住人群稀少，现有商业气氛明显不足，综合现有市场情况以及项目销售目标考虑，本项目商铺可采用免两年月供的优惠方式直击目标客户人群，从而带动商铺热销。策略说明：由开发商在业主按揭办理后，开始缴付
6、第一期首付前，预先将2年月供费用一次性存入业主月供卡，再由银行每月自行扣除月供。策略实施时间：商铺推出当天至6月底针对人群：开盘当天至6月底之间所有选购商铺客户即可享受免除两年月供。注：开发商只按购铺时签订贷款总金额的利率支付两年月供，购铺后由于利率上调等原因而产生的金额变化由业主自行承担。价格调整：由于优惠政策为项目带来了一定的率润损失与现金压力，所以在免月供两年的基础上进行单价的调整。上调方式：以商铺五成十年,按揭贷款月供利率约1.20431为基准。经计算免两年月供优惠后销售利润不变，则单价调整为:单价1.169调整前后对比表调整前调整后房号1#1011房号1#1011建筑面积（）114.
7、5建筑面积（）114.5层高（）7.5层高（）7.5原单价（）9014调整后单价（）10537原总价（）1032095调整后总价（）1206528首付603264 贷款603624 月供7270 2年月供总额174468 开发商实际回款1032420 差额325 - 3 - 以1栋1011为例，单价由9014元/调整为10537元/，调高1523元/，总价为1206528元，减去两年月供174468元，相对调整前销售利润增加325元（计算尾数）。总结：通过免月供优惠政策的实施，能很好规避消费者对返祖形式的风险思考，可提高消费者认可程度。从而吸引大多数购买商铺的投资群体，加快项目商铺销售速快。注
8、：一次性付款客户直接返调整后单价的16.9%。由于按揭贷款不统一，而易造成返还现金的变动，建议按揭只做5成10年。其余折扣优惠折扣优惠开盘当天一次性付款享受4个点的折扣优惠，按揭享受97折优惠;常规折扣销售经理保留1个点的折扣权利, 根据客户情况灵活控制；甲方保留2个点的优惠权限。大客户优惠根据实际情况，再单独另行制定相应优惠政策。优惠率优惠项单项优惠率优惠比例说明开盘日一次性付款96折4%30%1.20%开盘后根据诚意客户，灵活调整折扣率开盘日按揭97折3%70%2.10%常规折扣3.30%销售经理折扣权限1%100%1.00%用于促进成交使用甲方折扣权限2%50%1.00%用于关系户使用其
9、他优惠折扣2.00%综合折扣5.30%四、时间计划（认购、选铺时间）蓄客:5月25日开始到6月7日选房：6月8日（可根据客户积累情况进行调整）诚意金收取：定收取2万元的诚意金,购买之后转为定金,若放弃购买再指定日期及地点办理退款手续;五、 媒体推广序号媒体形式发布时间发布范围数量单价费用1外部短信5.255.28红星商圈、东塘商圈省府板块机关事业单位4万条0.035 元/条2800元2内部短信5.245.27保利世联项目联动客户20000.08元/条320元3夹报5.30红星商圈、东塘商圈3万份印刷加夹报0.37元/份111万4报版530全市区一次半版7万/半版7万费用合计82660元销售说辞（由经理提供）注明：相关开盘活动方案将在整体策略确定后提供
