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1、奥特莱斯购物中心研究,中原顾问 张裕苗 2015年6月,奥特莱斯概念,奥特莱斯（Outlets）是一种独立的、崭新的商业形态，已经由早期的“工厂直销店”逐渐发展成类似 Shopping Mall 的大型 Outlets 购物中心，在业内深受好评。,奥特莱斯购物中心于 20 世纪 70 年代诞生于美国，近年来在全球蓬勃发展。奥特莱斯购物中心以其独特的商业业态模式及建筑特点在商业建筑中独树一帜。20 世纪 80 年代开始奥特莱斯购物中心几乎遍布以意大利、法国、英国为代表的欧洲各国。,亚洲以日本为最早引入奥特莱斯购物中心的国家，2002 年北京燕莎奥特莱斯购物中心的建成，成为国内的第一家奥特莱斯购物
2、中心。,案例-美国Woodbury Common Premium Outlets,美国最大、品牌最全、折扣最高的一家名牌折扣购物中心，位于纽约远郊的中央谷（Central Valley），是奥特莱斯行业的“标杆性企业”，目前营业面积72,000平方米，商铺总数250家。,奥特莱斯购物中心位置示意图,位置：美国纽约CentralValley， 距离纽约市区车程约1个小时 开发模式：商业开发 营业面积：72000 商铺总数：250家,交通动线,位于纽约远郊中央谷（Central valley），三面临公路，购物中心内设两条环路，停车场与步行道路连接紧密，不绕行；整个交通动线内外贯通，连接灵活。,外
3、部交通：东面 87 州际高速公路，西面、南面邻32号、17号公路距离纽约 1 个小时的车程。,奥特莱斯购物中心交通动线图,内部交通：场地内设两条环路 外环路：在购物中心用地外围，通过外环路进入各个停车场，实现内外交通的转换； 内环路：停车场与购物中心区之间设置，即内环路，内环路是货车通路，每个服务区均有单独出入口与内环路或外环路相连通,功能分区,购物中心主要有两大功能分区，购物区和服务区；各个店铺成组布置，店铺以步行街形式串联起来，形成购物区，商铺的背面围合形成服务区。,奥特莱斯购物中心功能分区图,店铺 蓝色购物区 红色购物区 紫色购物区 绿色购物区 金色购物区 服务区 购物区入口 服务区入口
4、,购物区 组合：由多条步行街组成的复合步行街区 划分：将购物区分为 5 个区，分别以蓝吗、红、紫、绿、金五种颜色命名，邻近的停车场相同的颜色命名；,服务区 位置：外围邻近场地道路和停车场 功能：与外面道路直接连通或者通过短捷的通道联系,步行街设计,4 个区域的 4 条折线型步行街通过 3 个广场互相贯通联系，街道空间丰富变化，以颜色划分区域，趣味性和辨别性双重实现。,折线型步行街通过 3 个广场互相贯通联系,哑铃状的平面布局，在步行街的起始端或者交叉处将空间扩大，安排成开放式广场空间,业态特征,入口昭示型店铺 餐饮店 公共卫生间 儿童活动区,七种类型的店铺：设计师时尚品牌及运动休闲服装类、家居
5、用品类、童装类、皮包及皮革制品类、鞋类、配饰珠宝类及礼品类；其中以设计师时尚品牌店为主； 辅助功能设计：除主业态外，另外还设有为顾客服务的管理中心、餐饮店、儿童活动区、客服中心、问询处、ATM 自动取款机、公共卫生间、购物车租赁服务等辅助功能设施。,小结,案例-天津武清佛罗伦萨小镇奥特莱斯,国内首座纯正意大利风格的奥特莱斯，模仿佛罗伦萨小镇风格；首次与2011年6月开业项目设有设有奢侈品、国际名品、运动和户外一级休闲四大特色购物主题体验区。,项目名称：佛罗伦萨小镇 地理位置：京津之间的天津武清区 总建筑面积：20万 一期占地：18万 二期占地：20万 租赁面积：4.2万 品牌数量：165 总投
6、资：20亿元 建筑风格：纯正意大利风格 开发商：意大利RDM集团 美国威特公司 设计单位：意大利海缔雅公司,交通,武清佛罗伦萨小镇位于京津交界的天津武清区，交通便捷，距北京五环路 60公里，距天津市中心 38 公里,公路交通 北面：京津高速、京津塘高速，联系北京市和天津市，项目距京津高速武清北出口 8 公里 高铁交通：南面距京津城际铁路武清100 米距离；乘京津高铁从北京南站出发 20 分钟、从天津出发 10 分钟到达武清站。,规划布局,购物中心以围绕六个广场及运河两岸的店铺和步行街划分八个购物区，每个广场形态不同，并以意大利广场命名，增加购物区的可识别性，方便购物者记忆及寻找目标店,中心河道
7、,商铺数量：约200个 面积：140-300 服务中心：3个 业态布局：四纵三横开放式步行街布局 购物分区：男装品区、国际名品区、运动户外品牌区、儿童区及休闲时尚品牌区,圣乔瓦尼广场 国际品牌区,圣马可广场 休闲时尚区,圣门廊 运动户外,罗马剧场 男装品牌,圣彼特广场 儿童专区,圣卡洛广场 女装品牌,大运河步行广场南,大运河步行广场 北,服务中心,服务中心,服务中心,交通动线,前进道上高铁站与购物中心设一座人行天桥，将乘高铁来的购物者安全地引入购物中心，客流通道与物流通道保持相互独立，互不干扰。,业态品牌,共涵盖十大品类，名品鞋包服饰是奥特莱斯的基调，同时设置部分餐饮及儿童主题店，增加客户停驻
8、时间及购物乐趣。,部分品牌营业面积,运动品牌营业面积普遍较大，NIKE是小镇内面积最大的服饰品牌店，其次占地较大的为餐饮店。,小结,奥特莱斯VS工厂直营店/购物中心,奥特莱斯以其经营管理、商品特征、选址等区别于工厂直营店和购物中心。,国内奥特莱斯VS电商,奥特莱斯以“名品+折扣”为核心的经营理念有较强的抵抗电商冲击能力。,折扣高 租金低 体验性强 商品质量保证 品牌知名度高 商家准入门榄高,税收政策制约 业态特征不鲜明 配套功能与服务不完善,市场面广 品种齐全 商家成本低廉 商品分类详细 商品价格低 交易快捷 摆脱地域限制,体验性差 支付风险 真伪难辨 售后服务不便,奥特莱斯,电商,借鉴意义,
