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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】鑫泰钢铁物流园前期物业服务招标投 标 文 件招标工程编号：20RR0368技术标书投标人 ：六安市长江物业管理有限公司 盖公章法定代表人或委托代理人 ： 签字或盖章日 期：二 零 一 一 年 十 一 月 十 七 日一、物业管理服务实施方案二、投标书三、法人授权委托书四、项目物业管理服务机构及人员配备五、拟投入物业管理服务项目的设施等六、企业信誉、业绩等物业管理组织计划及实施方案对本项目物业管理的整体设想及策划项目管理特点首先，十分荣幸能参与平桥工业园安置小区项目的物业管理服务投标工作。我公司公司将依托自身的专业管理实力，结合平桥工业园安置小区的现状，对平桥工业
2、园安置小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提一，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为平桥工业园安置区的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提供平桥工业园安置小区的物业价值，并使平桥工业园安置小区成为六安市一个知名的综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为平桥工业园安置小区创造价
3、值，为业主户营造一个“安心、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业主安心、放心。平桥工业园安置小区一期项目建筑面积约5万平米。由于平桥工业园一期是一个纯安置小区，具有设计超前、规划到位、布局合理、配套齐全、道路交通体系清晰。以舒适宜人的视角，诠释了名门世家的居住梦想。突出了人与自然和谐相处的居住特点，集多种优势于一体，融合了各种高品质元素，尤其在为提升城市品位和优化人居环境方面起到表率和领军作用。所以对选聘的物业公司也至关重要。为了将平桥工业园安置小区打造成都市现代化标志性社区的物业管理，并顺利推进管理目标及工作要点的有效落实，本公司依据丰富的管理服务经验具体运行实施，优质地服务于平桥
4、工业园小区。一、总体管理服务目标1、前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；2、合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。3、我们将以较快的步代使平桥工业园安置小区达到“六安市物业管理示范小区”的标准：二、管理服务理念我公司自成立起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准”贯穿于平桥工业园安置小区的物业管理之中，采用“一体化管理”方式，严格管理，规范服务。三、服务承诺1、时间承诺我们将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度，发扬“时间就是金钱，效率就是生命”的精神，并郑重承诺“在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在该小区区域内的任何一点，我们的
5、安管人员都保证于3分钟内出现在现场；在接到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员8分钟内到现场，一般情况有关人员30分钟内到达现场。2、房屋完好率98%平桥工业园安置小区设立专门的房屋子维修责任人，并按房屋及公共场所管理工作手册文件严格执行。保修期内，我们将建立完善的物业管理制度，以保证房屋完好率达98%以上，房屋维修及时率99%，急修及时率100%，在保修期内，与平桥房地产开发有限公司密切合作，以住房利益第一为原则，保证维修及时率达标。3、绿化完好率98%物管处将配备充足的人力资源和先进的绿化设备，按照绿化工工作手册的要求。开展环境绿化工作，通过“互动式物业管理”方式的推行，规划居民行为
6、，与住户共同维护好小区的绿化环境。在确保绿化完好率98%的基础上，协助住户搞好门前屋后绿化，阳台绿化。4、清洁、保洁率99%物管处将组建服务意识强、业务素质高的清洁工，严格执行清洁工工作手册，并注意作业时间的安排，达到不影响居民正常生活秩序。并引导业主提高环保意识。发挥“互动式物业管理”的优势，通过严格管理、社区文化和宣传教育使全体住户能自觉维护小区的清洁环境。5、化粪池、雨水井、污水井完好率100%物管处维修员在日常巡查的基础上，制定每年两次疏通计划和雨季特别是检查计划，保证上述设施完好。6、排水管、明沟暗渠完好率100%物管处通过“业主入住培训班”的方式，从技术和监管角度对住户和商业铺位的
7、排水给予正常指导，并严格执行巡视、检查和维护制度来保证完好率，清除蚊虫孳生场所。7、路灯完好率100%物管处水电维修人员将于每晚巡视，检查路灯一次，当班安管员发现问题立即通过维修人员进行处理。8、公共休闲设施、文化设施完好率100%“互动式物业管理”的关键在于住户和管理处目标一致，同心协办，共创文明，该项设施除了管理处日常巡查、维修养护的工作外，必须依赖住户的关心和配合。有了上述条件，该项设施完好率100%是很容易的。9、公用设备完好率100%平桥工业园是个安置小区，人员较杂，所以要保证公用设备完好率，必须建立健全各项设备的维修、养护制度，除充分发挥我物业的技术实力之外，还必须以协议、合同的形
8、式加强与其它专业队伍的协作，并以每台设备责任到人的内部管理方式，保证设备完好率100%。10、消防设施设备完好率100%物管处将按照消防管理工作手册的要求对消防设施设备进行维修、保养和监督管理。除配合市主管单位的检查、监督外，还要编制计划进行每年两次的全面检查维修工作，以保证消防设施设备随时处于完好状态。11、责任火灾事故发生率0物管处在开办“业主入户培训班”时就要将消防安全工作作为重要内容详细向住户说明，在住户装修时严格把关，杜绝消防隐患的产生，并通过日常的巡查及宣传工作，强化住户的消防安全意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾事故的发生。12、责任治安案件发生率0物业管理配备一支训练有素的
9、安管队伍，实行全封闭式24小时治安管理制度，我们保证在接到报警后2分钟内赶到现场，以有效预防、制止治安事件的发生。13、住户有效投诉率1%以下，投诉处理率100%物管处启用“互动式物业管理”模式，加强与住户的沟通合作，加上管理处全方位、细致周到的物业管理服务，制度化、规范化的管理措施，可以确保有效投诉率1%之下，投诉处理率100%。14、维修服务回访率80%物管处将建立制度，加强维修服务的回访工作，以此来促进维修水平和服务态度的提高，确保维修服务质量。15、住户对物业管理满意率96%物管处通过“互动式物业管理”的动作，通过对上述各项目承诺的达标，住户对物业管理的满意率达到或超过96%是很顺理成
10、章的。一、物业管理人员配备计划物业管理人员配备序号岗位名称名额配置（人）从业资质1管理处主任1五年以上从业经历，两年以上物业项目经理经验2财务主管1三年以上物管经验，具备专业学校毕业3电梯工2三年以上电梯维修保养经验3水电工1三年以上水电维修经验4保安员5半年以上从业经验5保洁员2划分作业区域后现场培训即可上岗合计121、管理处各岗位员工的任职要求管理处主任高中以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思维敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言沟通能力和文字表达能力
11、财务主管大专以上学历，会计专业毕业。具备全国物业管理从业人员岗位证书，具有高档住宅小区管理经验，有良好的协调能力，语言沟通能力和文字表达能力。保安服务具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20-40岁之间，男性身高不低于1.75米，五官端正，具有较强的敬业精神，作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷，能吃苦耐劳，承受工作压力，通过六安物业培训中心专业培训维修养护具备相关操作证及上岗证，具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验，具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿通过保洁专业化培训，熟悉小区住宅公寓的保洁保绿工作，形象健康细心、认真，能吃苦耐劳及承受工作压力物业管理目标成为
12、开发商的好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友；四年内达到“六安市物业管理示范小区”的标准；二、物业管理相应的规章制度第一节 管理处岗位职责管理处是对公司负有全面服务的管理者，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。一、认真学习和贯彻招待党和国家对物业管理部门制定的方针、政策、法规和上级领导的指示决定及工作安排。二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的
13、顺利完成，使公司得到不断的发展。四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。六、抓好员工队伍建设，懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。第二节 管理处岗位职责一、在公司的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施。二、负责住户的入住装修手续的输及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类邮件的发放。三、督促检查办公室人员工
14、作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完好任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现。四、负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到。五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定。六、对保洁员的工作进行监督和管理，认真负责及搞好小区的环境绿化和卫生保洁工作。七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做好会议纪录。八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸收员工的合理化建议。九、负责起草工作计划和内部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作。十、做好财务登记与库存管理及所需物品的购买计划和发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善。十一、负责筹办各种庆典
15、及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。第三节 管理处主任岗位职责一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业和业主实行具体管理和服务。二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排。三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进行处罚。四、对部门员工应做到分工明确、责任到人、奖罚分明。五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督，保证让业主满意。六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及时处理。八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级领导汇报。第四节 保安队长岗位职责一、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，保出表率。交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织班前会和班后会及考核。
