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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】RRRR花园前期物业管理招标文件RRRRRRRRRRRRRR置业有限公司目录第一章、标的介绍一、RRRR花园的地理位置二、物业概况三、物业管理用房四、物业管理的内容和要求五、投标人的资质与条件六、有关说明七、奖惩措施第二章、投标须知一、投标依据二、投标程序第三章、投标书的编制要求一、技术标书的项目内容二、商务标书的项目内容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款第八章、其他事项的说明第一章标的介绍RRRR花园由RRRRRRRRRRRRRRRRRRR置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市
2、场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。一、RRRR花园的地理位置RRRR花园位于风景优美的RR市RRRR区，东至RRRR路，西至RRRR路，南至RRRR路，北至RRRR路。2、 物业概况（一）整体概况项目总建筑面积RRRR平方米，建设用地面积RRRRR平方米，其中住宅建筑面积RRRR平方米，商服公建建筑面积RRRR平方米。本项目分两期建设。第一期：建设范围RRRRRR，共计RRR幢，规划建筑面积约RRRR平方米，计划RRRR年RRR月RRR日交付使用。第二期：建设范围RRRR
3、楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计RRR幢，规划建筑面积约RRRR万平方米(其中高层建筑面积约RRR万平方米)。计划RRRR年RRR月RRR日交付使用。（二）公用设施概况1、RRRR花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定。2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。（三）智能化系统概况1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。三、物业管理用房1、由开发
4、商按项目总建筑面积4比例（且不少于100平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。2、RRRR花园路面停车位统一委托物业公司管理。四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；3、绿化养护和管理；4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；5、车辆进出及停放和管理；6、配合社区建设；7、物业档案资料的保管；8、受托向业主、使用人提供的特约服务；9、园区民服务；10、园便区文娱活动组织；11、法律政策及合同规定的其他事项；12、其它物业管理事项。要求以上服务需达到靖江市住宅物业服务分等定级收费指导标准
5、规定的服务等级RR级以上。五、投标人的资质与条件1、具有国家住房和城乡建设部物业管理企业资质管理办法规定的RR级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。2、投标人接管过综合住宅小区。3、投标人所服务的小区中有泰州市优或省优、国优项目。六、有关说明1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。3、投标人所服务的楼盘当中有RR集团其他楼盘的优先考虑。4
6、、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。七、奖惩措施中标单位必须参加RR市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，RR仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。第二章投标须知一、投标依据1、国家、江苏省、靖江市物业管理相关政策、法规。2、本招标文件。二、投标程序1、RRRR年RR月RR日RR日前，在RR网上或靖江报上发布RRRR花园前期物业管理招标公告。2、RRRR年RR月RR日RR日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：靖江市招标采购交易中心和靖江市物业管理业管理处（联系电话：RRRRRR，联系人：RRR）。3、
7、RRRR年RR月RR日，发招标文件。4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。5、确定中标单位后RR日内，中标单位与招标单位签订前期物业服务合同，办理有关手续。第三章投标书的编制要求本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：一、技术标书的项目理念和目标1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2、物业管理机构运作方法及管理制度。包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。3、管理服务人员配置和管理。分期交付
8、各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4、物业管理用房及相应管理设施的配置。提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻RRRR花园办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。6、物业管理服务分项标准与承诺。6.1房屋零修、急修及时率；6.2维修工程质量合格率；6.3绿化完好率
9、；6.4保洁率；6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；6.6管理费收取率；6.7业主投诉率与处理率；6.8业主物业管理满意率；6.9消防火灾发生率；6.10治安事件发生率。7、物业的维修养护设想。7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；7.3市政等公共设施管理实施措施；7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；7.6RRRR花园绿化养护管理的具体措施；7.7智能化设施的管理与维修方案；7.8各类管理档案的建立与管理。8、物业维修和管理的应急措施。8.1业主、使用人自用部位突然
10、断水、断电、无燃气的应急措施；8.2RRRR花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；8.5发生火警时的应急措施。9、初期管理方案和措施：9.1RRRR花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；9.5建筑垃圾的处理措施；9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；9.8对RRRR花园建
11、设期内有关配套的合理化建议。9.9丰富社区文化，加强社区建议。10、提供临时管理规约的建议稿。二、商务标书的项目内容1、RRRR花园管理费报价表；2、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。”3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；4、工商营业执照复印件、物业管理资质等级证书及其他证书；5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；6、投标单位法定代表人、拟派出RRRR花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；第四章
12、投标书密封和送达的要求一、投标书外包装及文书要求1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书1、投标文件未按规定密封；2、未按招标文件说明的技术标和商务标的
13、规定制作；3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；6、投标单位未参加评标会议；无效投标书将不参加开标、评标程序。三、投标保证金投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币20RR元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效
14、组成部分。第五章开标、评标、定标一、开标1、开标由招标人主持。2、邀请靖江市物业管理行业主管部门、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。二、评标1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市住建局建立的专家名册中现场抽取。三、评标程序1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。四、定标1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由
15、招标单位发出中标通知书。第六章投标报价要求及评标标准1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。3、商务标：3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.550.6元/m2月，高层住宅有效报价范围为0.80.9元/m2月，商业有效报价范围为1.01.2元/m2月。超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.951.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。3.3评分：与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2月,均扣1分。第七章拟签订合同的主要条款1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。2、前期物业服
