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1、,中山&珠海城市进入研究报告,1,投资拓展中心-投资研究条线 2017年2月,中山&珠海城市研究报告说明,本次报告重点解决寻找中山&珠海的投资价值和投资策略：,一、中山&珠海的城市投资价值评估？,二、中山&珠海的城市投资策略？,两个核心问题,分七个方面进行深入剖析,中山&珠海市场投资策略总结,中山&珠海市场的发展现状,中山&珠海市场的发展研判,中山&珠海市场区域间价值,中山&珠海市场物业类型&产品,2,3,5,6,7,中山&珠海市场的发展历程,1,中山&珠海市场的进驻方式,2,4,中山&珠海| 历史渊源 | 中山珠海本是一家，血缘同宗、历史同源，文化同根，之后珠海从中山 的行政区划中分离出来,
2、中山、珠海同属古香山县，血缘同宗、历史同源，文化同根，之后珠海从中山分离出来,1926年为纪念孙 中山， 特将香山 县更名为中山县,1953年成立珠海县，由 中山、宝安、东莞县划出 部分沿海地区和海岛组成,1965年自中山县分出 斗门县，与中山、珠海 两县同归佛山地区管辖,1979年珠海县改为 珠海市， 设立珠海 出口特区,1980年珠海出口 特区改为珠海经济 特区,1983 年中山县 设市，斗门县并 入珠海市,1988 年 中 山升格为地 级市,1961年珠海县从 中山县分离，恢 复建制,1959 年珠海县 重新并入中山县,共同的文化香山文化，奠定了中山珠海经济文化的交流、合作、发展基础,江
3、门,阳江,湛江,茂名,云浮,肇庆,清远,韶关,佛山,广州,惠州,东莞,河源,梅州,汕头,揭阳,潮州,珠海,深圳 中山 香港,广佛肇经济圈,3,澳门 珠中江经济圈,汕尾 深莞惠经济圈,中山&珠海| 历史渊源 | 中山珠海分离后，地形地貌、自身资源等的差异，对产业结构、发展定 位等产生不同影响，导致之后各自发展轨迹不同,珠海被山体东西割裂，山地众多，西部为生态保 育区域，且陆地面积为广东最小 岛屿众多，海岸地貌多样，水运比较发达 行政中心紧邻澳门，不在区域中心，偏于一角,偏内陆，临广州、佛山、珠海等城市，与深圳隔 海相望，以平原为主，占总面积的四分之三 靠近珠江口，市内水道密布，多依靠水运 行政中
4、心处于区域中心位置，镇区较多,中山 珠海,城市发展空间较大，有支流水系的区域发展迅速 行政中心整体覆盖能力强，利于人口产业导入 形成“一镇一品”的产业特色，以家电、服装、 五金、家具等制造业为主,90年代曾是“广东四小虎”，之后经济发 展缓慢，房地产市场从封闭走向开放,往珠海,往江门,往深圳,往广州,往佛山,行政中心,珠 江 口 往珠海,城市发展空间有限，东部地区发展优于西部 行政中心覆盖能力较弱，影响人流产业导入 电子信息、生物医药、家电电气、电力能源、石 油化工和精密机械制等六大支柱产业,城市经济发展较好，稳步上升，房地产市场 从成长走向成熟,行政中心,往江门,往澳门,往中山,山体 水域,
5、4,中山珠海板块划分图,黄圃,三角,民众,火炬开发区,南朗,三乡,坦洲,神湾,板芙,五桂山,南区,大涌,沙溪,西区,石岐区 东区,港口,阜沙,南头,东凤,小榄,古镇,横栏,东升,主城区,泛城区,西北组团,北部组团,南部组团,图：中山板块划分图,图：珠海板块划分图,平沙镇,5,南湾,中心 城区,南水镇,高栏港 高区栏港,唐家湾,横琴新区,井岸镇,乾务区,斗门镇,莲洲镇,白蕉镇,三灶镇,鹤 州 北,白藤头 红旗镇,中山,珠海,广东的中山,全国的珠海,一路默默无闻,一个深中通道带来“井喷式”发展,一路稳步上涨,国企领衔楼市发展，各方资本逐鹿,回望过去，我们发现中山珠海发展轨迹不一,6,Part 1：
6、中山&珠海市场的发展历程,中山,7,中山一直以来都是相对温和、封闭的市场，量价走势 平稳，只是在本轮周期中，原有市场格局才被彻底打 破, 初步进入市场化运作，商品房兴起, 去库存明显加剧，15年下半年迎来 “井喷式”发展,单元楼住宅实用为主，无相关配套 社区初步概念形成，商品房开始兴起 楼价稳中有升，但增幅有限 土地供应过大影响库存消化 “一镇一品”产业结构影响收入水平 市政配套相对落后 客群结构较为单一抑制房价上涨 中山人安逸的生活态度决定其不愿意炒房 区域交通改善、外来客进入、镇区市场成 为主力等因素助推楼市 开发投资明显回落，销量下降 市场回暖，楼价在调控中波动上升 楼市政策相继出台 中
7、山市城市总体规划出台 深中同城，中山区位地位提升 粤澳合作示范区落户翠亨新区,政策对楼价影响不大，15年受深中通道影响， 房价明显上升,中山 | 市场发展历程回顾 | 从80年代开始整体稳中有升，但相对处于低位，15年下半年迎来 “井喷式”发展,中山从价量平稳的内生型市场逐渐走向外向型 市场，楼价稳中上升，但是近20年来增幅不大， 相对处于低洼,2002年以来中山商品住宅成交状况,8,80年代房地产发展推动了中山最初的城市化进程 上世纪80年代到90年代初，随着经济发展，兴建了 一批住宅，莲峰新村是早期住宅的代表 早期住宅为“单元住宅楼”，实用性为首，基本无 配套和管理，属于计划经济下一种实物
8、型福利分房 政府行为,80年代到90年代初，“单元住宅楼”开始兴起，,政府主导，实用为主，房地产开发以计划经济 为主,90年代初到97年，开始兴建一批政府安居工 程住房，商品房开始兴起，房地产开发初步进 入市场化运作,兴建了一批如竹苑、松苑、柏苑等政府安居工程住 房；上海城、第一城、小榄的金桔花园等商品房也 是这个时期的代表。小区呈现出一定规模，社区概 念初步形成，每个小区建有大片绿地，配套等 外商开始进驻中山，如香港的马联集团与本土公司 合作开发的星辰花园,中山市的设立 1983年中山改县设市，1988年升格为地级市，是中国四个不设市辖区的地级市之一，成为影响中山产业格局的重要因素,中山 |
9、 起步期 | 80年代初到97年，中山房地产开发初步进入市场化运作，商品房开始兴起， “四小虎”和“宜居中山”成为那个期间中山的代名词,两大印象 广东经济发展的“四小虎”之一：中山模式以乡镇企业为主导，经过改制后逐渐以本地民营资本为主导地位 宜居中山：上世纪90年代，曾经在一次房地产行业会议上，有位政府官员激动讲述前些年“北方的同志”来中山考察参观 竹苑小区时看到草坪，禁不住放下官架躺倒在草地上，大口呼吸青草气息的空气 9,土地供应过大影响库存消化 早期政府有意识地推地，可开发的项目大量增加，楼市的 供应量太大，人口又少，消化的速度远不及库存的增长 “一镇一品”的产业结构影响收入水平 城区人口
10、有限，外地人收入水平较低，支撑不了高房价， 进而限制楼价发展，而且外地人就算能买房，也入不了户 虽然宜居，但是落后的市政配套阻碍了外地人进入 中山只是广东的中山，较珠海等城市，生活节奏慢，城建 相对落后，稀缺资源匮乏，外地人不愿进入中山购房 客群结构较为单一，消费主体规模的局限性抑制房价上涨 中山主要为内生型客群，外来中高端消费群体增长缓慢 中山市场封闭，中山人安逸的生活态度决定其不愿意炒房,城区市场逐渐走向成熟，镇区市场开始爆发，逐渐成为拉动全 市房地产开发增长的主力 珠三角区域交通格局发生改变 2005年广珠城轨开工、京珠铁路建成，使珠三角城市群逐 步实现一小时工作生活圈 外来房企搅动楼市
11、大盘，珠三角变局带来升值空间 2005年起，中山市城区商品房开始凸现投资价值，万科、 中海、海伦堡的产品相继在市场推出。2004年雅居乐碧堤 湾畔以及万科城市风景将南区的房价提升到3000元/平米,五大抑制因素,三大支撑力,量增加五倍 价未涨一倍,三个现象 中山住宅水平位居全国前列，获得国家建设部评审的 “小康住宅”称号 高档住宅需求、二次以及多次置业群体的不断膨胀 2005年前后，深圳客涌入万科城市风景，首次试水 中山市场，但是由于当时该区域楼价涨的太慢，与周,边城市楼价差距拉大，多数投资客割肉离场,中山 | 稳健发展期 | 1998到2007年，中山进入全面市场化运作轨道，楼价稳中有升，但
12、 增幅有限，房价十年未涨一倍，二次甚至多次置业成为一个较为普遍的现象,105,171,203 193,235 322,395,523,657,2692,2871 2791,2867,2915,2807,3408,3190,4020,5000 4000 3000 2000 1000 0,0,200,400,600,800,1999-2007年中山市商品房销售情况,1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 销售面积（万） 均价（元/）,10,中山 | 寒冬期 | 2008年房地产开发投资增速明显回落，销售面积和销售额双双下降，政府 出台“救市”政策，
13、以助楼市走出低迷,无论是商品房销售还是开发投资增幅都创历史新低,-50%,50% 0%,100%,0,500,1000,2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年,2003-2008年中山市商品房销售状况,销售面积（万平米） 销售面积同比增幅,销售额（亿元） 销售额同比增幅,0.00%,50.00%,100.00%,200 0,600 400,2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年,2003-2008年中山市房地产投资状况,固定资产投资（亿元） 房/固比率,房地产投资（亿元） 房地产投资同比增幅,全球经济危机，房地产市场普遍低迷 国家
14、宏观调控持续和住房贷款利率调高等因素的影响：2007年，为 抑制房地产过热，央行货币政策趋紧，六次调整贷款基准利率 中山市政府打压炒房：房地产交易个人所得税统一调整为3%,三大抑制因素导致市场低迷,2008年12月21日，国务院发布支持房地产开发企业积极应对市场变 化的“国13条”，以助楼市走出低迷 2008年12月29日，中山市政府出台房地产“救市”五项意见，其中 关于促进房地产市场稳定发展的意见：除了二手房营业税的减免 征收与国家“接轨”外，其余皆为中山因地制宜的“自有动作”，其 中1亿元购买符合条件的一二手房作为廉租房的举措为广东“独家”，,并且将“公积金贷款限额提升至35万元”，鼓励首
15、次置业,两大助推助力市场走出困境,中山市场投资增幅放缓，,资金趋紧，销售乏力,表：央行2007年一年期存贷款基准利率调整,11,523,657,423,546 672 687 717,8000 6000 4000 2000 0,1000 800 600 400 200 0,2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013,2006-2013年中山商品房销售状况 934,销售面积（万）,均价（元/),在这样的背景下，整体呈现价量齐升的态势,调控政策频繁出台，力度加大，影响中山市场 国家层面：2011年加息限购、抑需求；2012年限贷、 抑需求，市场环境恶劣 中山层面：2011年出台52天限价令，限价5800元/平 米，以阻碍房价上涨过快；2013年基础建设费由1500 元/平米上调到3500元/平米，增容费每平增长1000- 1500 ， 同年4 月中山市闲置土地处置实施办法 “闲置土地将征收20%闲置费”，导致开发商成本增加 周边城市：深圳出台限购令，中山的价格洼地促使深圳 外溢客进入中山，一定程度助推市场，但收效颇微,品牌房企入驻 保利、越秀、奥园、时代、绿城、龙光等等一批央企和实力雄厚的房地 产开发商到中山投资 以价换量是市场主流，抑制价格大幅上涨 如201
