《【2019房地产半年报】2019年半年报：稳中有压，警惕“新库存”-贝壳研究院》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2019房地产半年报】2019年半年报：稳中有压，警惕“新库存”-贝壳研究院（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、稳中有压，警惕“新库存”2019 年下半年房地产市场和政策展望贝壳研究院稳中有压，警惕“新库存”2019 年下半年房地产市场和政策展望2019 年上半年全国房地产市场发生了哪些新变化？贸易战下房地产政策的约束是什么？2019 年下半年房地产市场将怎么走？ 关于 2019 年上半年的回顾和下半年的展望，基于数据洞察贝壳研究院有以下 10 个观点：1.上半年整体市场回暖。2019 年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长 50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。2.金融边际宽松和预期驱动回暖。2019 年上半年市场的回暖来自于信贷的边
2、际放松，居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。3.回暖并不是全面的，是分化的。整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东江苏等棚改大省表现更为明显。4.回暖并没有持续，上半年市场前高后低。不管是二手房市场 还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。5.政策难松难紧，“稳”+“一城一策”是主基调。贸易战的21长期性和宏观经济运行的压力使得房地产政策不能“紧”，居民
3、杠杆的快速增长和对消费的挤压使得房地产政策不能“松”。同时， 政策对于市场波动将保持高度的敏感性，“一城一策”趋势明显。6.潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。7.重点城市的改善型需求难以释放。在政策稳的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”， 这是下半年市场的重要下行压力。8.市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的 29 个重点城市中，有 7 个城市月末库存环比持续增加 3 个月，13 个城市月末库存环比持续增加 4 个月，7 个城市月末库存环比持
4、续增加 5 个月。9.“限价”问题开始凸显。限价背景下开发商的利润被压缩， 新房产品同质化问题突出，市场供应和需求存在“错配”，部分区域如北京新房去化和库存压力大。10.三四线城市疲态明显，后期山东、山西与河南的城市下行幅度将更大。2018 年下半年来，受棚改收紧的影响，三四线城市成交动力明显不足，财政部发布的计划中，大多数地区及省份 2019年棚改目标套数较 2018 年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过 70%，市场下行压力更大。一、2019 年上半年市场：前高后低，分化加剧2019 年上半年全国重点城市二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回
5、暖， 这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷，进入二季度后，在政策收紧、预期转变的背景下， 市场的回暖并未持续，2019 年上半年呈现明显的“前高后低”特征。表：2018 年末到 2019 年初各地调控政策放松汇总地区时间政策内容菏泽2018/12/18取消限售广州2018/12/19商铺及公寓不再限定销售对象珠海2018/12/19部分区域限购放松合肥2018/12/28兰州2019/1/5菏泽成武县2019/3/12鼓励农民购房落户衡阳2018/12/26取消限价阜阳2019/2/21济南2019/3/20北上广深2019/3/8二手房交易增值税附加税税率减
6、半东莞2019/3/12二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额 2%征收镇江、海口、广州、南京、大连、常州、西安、南京、高碑店市、芜湖、石家庄2018/11-2019/3人才安居/落户放宽来源：贝壳研究院整理图：全国首、二套房贷平均利率变动6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率 来源：wind上半年市场除了整体复苏外，内部也出现明显的分化，表现为城市的分化和时间的分化。城市分化表现在三个方面：在二手房方面，市场的冷热与距离调控时间的长短呈现明显的正相关；新房方面，以长三角的南京、苏州为代表，回暖更为明显；土地市场二线城市升温幅度相对更大。（一
7、）上半年整体市场底部回暖1.重点城市二手房市场底部向上，内部分化重点城市成交量环比增长超 5 成，同比持平。总体看，上半年重点 14 城1二手房市场在经过了 2018 年下半年的大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增 3%，但环比去年下半年则增加 52.3%，从底部走出。1 重点 14 城：北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州图：重点 14 城链家二手房成交总量走势2018H12018H22019H1来源：贝壳研究院重点城市均价止跌上扬，成都、大连、上海涨幅领先。随着成 交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价普遍止跌： 14 城中10 个城市房价
8、环比上涨，与去年 2018 年四季度价格低点比，成都涨幅最大为 7.2%，西安、青岛 2019 年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌 4.8%和 5.6%。图：重点城市链家二手房成交均价（元/平）走势7000035000650006000055000500004500040000北京市深圳市上海市3000025000200001500010000杭州市南京市天津市青岛市来源：贝壳研究院图：2019Q2 重点 14 城二手房均价相对去年低点（2018Q4）的累计涨幅8.0%成都 大连 上海 北京 深圳 南京 杭州 重庆 济南 天津 西安 青岛 武汉 长沙6.0%4.0%2.0%0.0
9、%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%来源：贝壳研究院市场成交节奏小幅加快。2019 年以来，二手房购房者成交周期结束了 2018 年下半年以来拉长趋势，开始缩短。与 2018Q4 比， 2019Q2 重点 14 城二手房购房者成交周期均有缩短。图：重点城市 2018Q4 及 2019Q2 链家二手房成交周期（天）变动9080706050403020100北京 上海 杭州 成都 深圳 青岛 天津 济南 南京 武汉 大连 长沙 西安 重庆2018Q42019Q2来源：贝壳研究院买方话语权减弱。重点城市 2019 年上半年业主调价中涨价次数占比在 2018 年四季度的低位上上升，二季度 14
10、城中有一半的城市该比例重新下滑，但仍高于 2018 年四季度水平。同时 2019 年以来成交中议价空间显现收窄态势。图：重点城市链家二手房业主调价中涨价次数占比（%）35北京成都大连杭州济南南京青岛上海深圳天津武汉西安长沙重庆302520151052018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q120
11、19Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q20来源：贝壳研究院图：重点城市链家二手房成交中议价空间（%）12北京成都大连杭州济南南京青岛上海深圳天津武汉西安长沙重庆1086422018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q120
12、19Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q20 来源：贝壳研究院二手房市场的升温虽普遍，但向上幅度有所分化。具体表现在2018 年上半年重点调控的城市，如成都，下半年政策高压下市场基数低，使得 2019 年上半年表现出较明显的反弹；而调控较早的城市，2018 年以来市场波动较小，2019 年上半年的升温相对温和，如上海、北京等。成都 2019 年上半年链家二手房成交量同比增加 34%，均处在14 城前列。这主要是由于 2017-2018 年成都两度调控
13、，2018 年成交低基数，故反弹相对明显。今年前四月成都二手房均价随成交回暖而温和上涨，后两月二手房量价同步下行，6 月均价 14569 元/ 平，同比下跌 5.8%。武汉 2019 年上半年市场升温较为明显，二季度成交不仅无回调迹象，6 月成交处在 2017 年以来高位上。上半年成交同比增加32.1%。但是成交的回暖并未带动均价的上涨，原因在于 2019 年武汉新房、二手房的供应都出现明显增长，2018 年下半年均价的阴跌模式仍在继续，6 月均价 18384 元/平，同比下跌 6.4%。南京上半年链家二手房成交同比增加 34.5%，市场表现好于2017-2018 年同期水平。南京二手房成交均价长期保持平稳，2019 年 2-4 月均价连续小幅向上，5-6 月均价掉头向下，基本消化前期涨幅，二季度二手房均价 31388 元/平，同比上涨 1.3%。深圳去年“731”调控加码后，市场降温，今年上半年市场低位有所反弹明显，但市场热度不及去年上半年，成交同比小幅下降3.6%。6 月深圳均价 55591 元/平,同比下跌 6.3%。上海 2019 年上半年二手房市场升温幅度相对温和，链家成交同比增加 41.7%。不同于其他城市，2018 年下半年上海二手房成交并未有明显下降，故上半年市场升温幅度相对就不大。这主要是由于上海 2017-2018 年无重大政策变动
