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1、,新规划解读及投资机会,王新科 克而瑞创研中心总经理兼湘皖区域总经理,2 0 1 9 / 0 5 / 1 1,自1982年提出“以上海为中心建立长三角经济圈”开始至今，长三 角一体化发展先后经历了五轮重要的发展与推进时期，长江三角 洲区域一体化发展并上升为国家战略。,01 长三角一体化规划解读,长三角城市投资机会,02,03 合肥房地产市场及投资策略建议,长三角一体化 规划解读,台州加入,徐州、淮阴、连云港、宿迁、盐城、金 华、温州、丽水、衢州加入,上海、南京、苏州、无锡、南通、泰州、 扬州、盐城、镇江、常州、杭州、湖州、 嘉兴、宁波、舟山、绍兴、金华、台州、 合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、
2、池 州、滁州、宣城，共26城,2003,2010,2018,历经了37年，2018年长三角一体化上升为国家战略。 从“广”及“深”的不断升级中可以看出，长三角一体化 对于城市群的发展，以及战略对上海周边城市的拉动 作用愈发明显，战略也将从政策的研究与制订，逐渐 成为行动和落实。,上海、南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州、 杭州、绍兴、湖州、嘉兴、舟山、宁波，共15城,1997,地域面积35.9万平方公里，常住人口2.3亿 分别占全国的1/26和1/6 经济总量19.5万亿元，占到全国的近1/4,目前已经组建长三角区域合作办公室 制订三年行动计划,长三角三省一市,长三角区域合作办公室
3、,长三角城市群,新规划发布渐近,长三角一体化发展规划纲要 由国家发改委牵头制订的长三角一体化发展规划纲要已完成初 稿，正处于征求意见阶段。规划纲要将注重推动长三角地区三 省一市间产业融合和创新发展。 从已公布的信息和相关规划，可以探寻出大体框架和重点内容,长三角一体化规划解读逻辑,战略定位及空间格局解读,战略整体定位方向 六大核心工作任务 12个重点合作专题 核心发展定位,战略发展目标解读 七大重点发展领域 重点领域方向下的具体发力点,三省一市发展格局 战略发展下重点都市圈解读,重点规划落地解读,重点区域发展空间解析,青嘉吴一体化发展示范区 一体化工作方案细则研究 已有落位企业成绩 上海203
4、5环沪城镇圈机遇 重点规划落位区 环宁都市圈 产业协同意向城市 交通连接机会城市 杭州湾一体化主平台 发展结构下的利好城市落位,基础设施建设,重大交通规划,配套资源落位,产业规划引导,G60科创走廊,邻近区域产业协同发展计划,高铁框架拉伸,城际铁路连接性,市内轨交网络,断头路打通,上海第三机场建设,医疗一体化实施,教育一体化三年行动计划,5G网络,2018年6月，长三角区域的上海、浙江、江苏以及安徽共 三省一市就长三角一体化纲领性文件长三角地区一体化 发展三年行动计划（2018-2020 年）和长三角地区合 作近期工作要点达成共识； 同时为长三角一体化发展确立了任务书、时间表和路线图。,【整体
5、定位形成世界级城市群】,三年行动计划中明确定位至2020年，长三角区域逐步发 展为经济及创新等多维度活跃区域，高端人才汇集和资源流 动畅通的世界城市群，同时强调上海龙头作用及三省各司其 职发挥所长，整体向更均质化发展。,战 略 责 任 解 读,先行发展区 长三角地区作为全国的先行发展区，本次规划将加快落实新发展理念，为全国 高质量发展做出榜样； 高度发达地区 长三角地区作为全国生产力高度发达地区，战略规划的意义在于为构建现代化 经济体系做出标准和示范； 改革开放前沿地带 长三角需在全国率先推进更高起点的深化改革和更高层次的对外开放；,大中型城市人才政策利好进一步释放,核心城市潜在购房需求被有效
6、推动释放， 结合城市自身人群结构优质充足，未来长 三角核心城市的市场韧性将进一步巩固； 部分强三线城市南通、绍兴、扬州等地有 望为市场注入新置业需求。,超大城市 1000万人以上,特大城市 500万-1000万人,I 型大城市 300万-500万人,II 型大城市 100万-300万人,I 型小城市 100万人以下,上,海,合肥市、无锡市、,常州市、盐城市、,宁波市,南通市、绍兴市、芜湖市、扬,州市、台州市、泰州市,镇江、嘉兴、湖州、舟山、金华、马鞍山、,滁州、宣城、铜陵、池州、安庆,全面取消 落户限制,全面放宽落户条件,调整积分落户政策，允许租赁 房屋的常住人口在城市公共户 口落户,调整积分
7、落户政策，允许租赁 房屋的常住人口在城市公共户 口落户,南京、杭州、苏州,交通规划利好,多个都市圈，核心城市与周边的交通 联动性显著增强， 且强二线城市交通增量显著，交通节 点地位继续巩固,江苏省人民医院,安徽省立医院,浙江省人民医院,上海市第一人民医院,本轮战略发展框架中四大牵头医院分布,医 疗 一 体 化 实 施,长三角地区推进“互联网+”医联体合作框架协议 18年6月，由上海市第一人民医院、江苏省人民医院、浙江省人民医 院及安徽省力医院发起成立，与腾讯一起构建覆盖诊前、诊中、诊后 的线上线下一体化医疗服务模式，加快实现长三角地区医疗资源上下 贯通、信息互通共享、业务高效协同。,核心城市合
8、肥、南京、上海和杭州率先实施， 未来惠及周边城市可能性大。,长三角一体化规划战略发展时序,环沪区域,环宁都市圈,苏锡常都市圈,环杭州湾,01 强核城市及绕强核,绕城市圈,02,区域连片一体化,03,长三角城市 投资机会,宏观基本面,上海：核心引擎，接轨国际，国际经济、金融、贸易、 航运、科技创新中心和文化大都市，具有世界影响力的 现代化国际大都市。,无锡：内生型城市，先富起来，自食其力 苏州：上海接壤、最具临沪优势 杭州、南京、宁波产业特色，构建以全球化产业分工、 国际化经济参与为主的经济结构与产业体系。,南通、嘉兴、湖州：规划刺激，联动受益 嘉兴承接上海产业转移，培育新兴产业，促进产业融合
9、湖州、南通提升为重点互通城市：沪通廊道、沪湖廊道,中心城市,核心城市,关联城市,核心城市基础优势强，带头作用明显， 三四线依特色发展，环核心城市首位受益， 内生城市产业强市长效劲头更足,26城土地溢价率和流拍率,95%,63%,38%,36%,35%,34%,29%,28%,22%,5%,0%,0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,合肥 马鞍山 宁波,盐城 扬州 镇江 泰州 绍兴 舟山 芜湖 铜陵 安庆 宣城 池州 滁州,杭州 嘉兴 台州 常州 金华 南京
10、 湖州 上海 无锡 苏州 南通 土地溢价率,61%,63%,22%,17%,13%,21%,19%,-6%,22%,-12%,0%,-10% -19% -10% -8%,-12%,0%,-40%,-9%,0%,-66%,0%,-24%,0% 0%,-6%,环比1-2月溢价率涨幅,备注：时间为2019年3月,溢价率30%,溢价率5%,30%溢价率5%,26城市场容量,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,房 价,市场容量,备注：普通住宅价格数据为2018年成交均价，市场容量数据为20
11、16-2018年普通住宅年均成交量，单位万方。,杭州,上海,宁波,南京,苏州,合肥,无锡,常州,镇江,滁州,台州,扬州,南通,湖州,嘉兴,盐城 芜湖,铜陵,池州 宣城 马鞍山,金华 舟山 泰州 安庆,绍兴,南京市场表现较好，苏州和合 肥受限价影响较大，宁波受杭 州影响价格存在天花板,杭州市场容量大，价格处于 高位，但仍是利润型首选,上海市场量价处于高位，是利 润型首选,无锡和常州为规模型， 镇江、台州和扬州为潜 力型，滁州为跑量型,26城库存及去化周期,14.5,13.9,12.8,12.5,12.3 12.3,11.9,11.6,10.1,9.0,9.0,8.8,8.7 8.7,8.4,8.
12、2,8.1,7.6,7.3,5.5,5.4,4.7,4.4,3.3 3.3,3.1,2.0 0.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,16.0 14.0,100 0,200,600 500 400 300,700,800,900,盐城 湖州 上海 舟山 滁州,无锡 常州 南京 马鞍山 南通,安庆 芜湖 杭州 扬州 宣城 嘉兴,台州 苏州 镇江 泰州 合肥 绍兴 池州 铜陵 宁波 金华 存量 去化周期,风险较大,风险可控,房源稀缺,宁波都市圈,合肥都市圈,南京都市圈,标企投资强度,2018年-19年Q1 TOP30房企在长三角城市新增土储情况（万方）,从19年Q1一季度投资强度看， 合
13、肥、苏州等次核心城市， 以及环宁的扬州、滁州投资关注度高， 碧桂园与恒大在安庆、宣城集中补货,投资策略,杭州 苏州 常州 合肥,南京 无锡 宁波 嘉兴,深耕型 城市基本面优质，核心支撑力充足,稳健型 规划利好中等、当前市场面无重大风险； 或城市面、市场面理想且政策有放松趋势 南通 金华 镇江,机会型 存在小幅规划利好机会，市场层面部分指 标健康，整体政策环境宽松,泰州 芜湖,扬州 台州 安庆,合肥房地产市场 及投资策略建议,合肥市场周期演变,2015.01,2015.04,2015.07,2015.10,2016.01,2016.04,2016.07,2016.10,2017.01,2017.
14、04,2017.07,2017.10,2018.01,2018.04,2018.07,2018.10,2019.01,成交面积,成交均价,融 创 政,务 区 地 王,限 购 【 房 十 条 】,限 地 王 、 限 价,限 贷 、,并 联 土 拍,租,赁,试,点,精 装 毛 坯 分,开 备 案,人,才,落 户,政 策,库存443万方 去化周期9个月,去化周期,9月,库存量 443万方,合肥市场周期演变,0 1,0 2,0 3,0 4,严格执行商品房销售 明码标价规定,加大房地产市场监管力度,严格执行商品房销售 信息公示制度,严格执行商品住房价 格备案调价程序,合肥市场趋势预判,0,2,4,6,滨湖区 8,巢湖市,肥东县,肥西县,高新区,庐江县,蜀山区,新站区,瑶海区,长丰县,幅数,0,20,40,60,滨湖区 80,巢湖市,肥东县,肥西县,高新区,庐江县,蜀山区,新站区,瑶海区,长丰县,总建面,土拍热度影响下 房价上涨恐慌预期下将供求齐升,合肥市场趋势预判,供应 推盘力度加大， 节 奏 加 快 ， Q2供应量将上升,成交 恐慌或者跟风
