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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】西安市市场调研报告目录第一部分：西安城市环境总体调研一、西安概述二、西安的政治环境三、西安的经济环境四、西安的社会环境五、城市规划及发展趋势研究第二部分：西安市房地产市场调研一、西安房地产市场宏观环境分析1.西安市总体房地产市场发展概况2西安市房地产板块的划分3板块基本特征4供应量现状分析5西安房地产总体价格分析二、西安房地产消费市场调研分析1房地产主力消费层群体构成分析2主力消费层的区域构成分析3消费意向调研4市场消费力的特征总结5市场消费力的发展趋势五、地块SWOT分析1项目地块的优势2劣势分析3威胁点分析4机会点分析第三部分：产品定位及可行性分析第一部分
2、：西安城市环境总体调研1、 西安概述西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是我国西北地区最大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。作为六大古都之首，西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。二、西安的政治环境1政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响城市的发展速度和水
3、平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来发展的信心曲江面临的最大问题就是高速高质的招商。西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设，积累了一定经验，对今后城市的发展极为有利。2政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：1加大国土资源和房屋管理立法力度；2加强土地储备管理；3物业管理立法；
4、4加大住房公积金管理透明度；5购房契税减半激活楼市；6加强规划管理。三、西安的经济环境1西安在全国经济网络中的经济地位西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一。2.西安近年经济状况市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值140.06亿元
5、，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。（1）农业生产平稳增长，粮食产量再创新高全年粮食总产量221.65万吨，单产356.5公斤/亩，粮食总产、单产双双创历史最好水平，粮食总产量连续七年稳定在180万吨以上。蔬菜产量再创历史新高。全年蔬菜产量253.10万吨，同比增长4.4%；水果产量129万吨，同比增长7.8%。畜牧业保持平稳增长。全年生猪、牛、羊和家禽出栏数分别为135.96万头、7.63万头、22.91万只和1088.02万只，同比分别增长6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉类总产量13.65万吨，增
6、长8.2%；奶类产量63.37万吨，增长2.5%；蛋类产量12.38万吨，增长6.1%。（2）工业生产快中趋稳，企业效益稳步好转全年规模以上工业实现增加值865.09亿元，同比增长19.7%。20RR年以来，工业生产呈现高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趋稳的运行态势。1-2月规模以上工业增加值同比增长32.1%，上半年同比增长24.6%，增幅回落7.5个百分点，1-11月同比增长19.8%，增幅较上半年回落4.8个百分点，累计增速回落幅度连续四个月维持在1个百分点以内，增幅快中趋稳。重工业增速快于轻工业。全年规模以上重工业完成增加值659.65亿元，同比增长21.9%，轻工业完成增加值205.
7、44亿元，增长13.2%，重工业增速快于轻工业8.7个百分点。在工业36个大类行业中，增加值实现增长的行业为35个，其中增长较快的有：电力、热力的生产和供应业同比增长36.4%，黑色金属冶炼及压延加工业增长32.6%，通用设备制造业增长28.8%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长26.8%。企业效益稳步好转。20RR年1-11月，规模以上工业经济效益综合指数为228.1，同比提高25.9个百分点。工业企业利润、主营业务收入分别增长37.7%和26.9%。亏损企业明显减少、亏损总额显著下降。全市规模以上工业企业亏损面比20RR年同期下降了4.3个百分点，亏损企业的亏损总额同比下降46.3
8、%，降幅同比提高43个百分点。（3）固定资产投资高位运行，房地产市场理性回调投资在20RR年高增长的基础上，呈现高位运行、逐月稳增的走势。全年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价因素，实际增长25.2%。其中，城镇固定资产投资3101.06亿元，增长31.0%，回落1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长26.2%。分所有制看，城镇固定资产投资中，国有经济投资1329.86亿元，同比增长42.5%；集体经济投资233.54亿元，增长14.6%；非公有制经济投资1537.66亿元，增长24.9%。分产业看，城镇固定资产投资中，第一产业投资39
9、.82亿元，同比增长62.8%；第二产业投资559.53亿元，增长16.0%，其中，工业投资501.78亿元，增长13.6%；第三产业投资2501.71亿元，增长34.4%。房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。（4）消费市场持续旺盛，汽车类商品销售活跃“家电下乡”、“汽车下乡”及“以旧换新”等扩大内需、刺激消费政策的深入推进，有效带动商品销售，保
10、持了消费平稳增长。20RR年社会消费品零售总额1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长15.8%。分地域看，城镇实现零售额1544.16亿元，同比增长19.2%；农村零售额66.88亿元，增长11.9%。分行业看，批发和零售业零售额1431.23亿元，同比增长19.4%；住宿和餐饮业零售额179.81亿元，增长15.0%。分类别看，汽车、石油及制品、建筑及装潢材料、家具及金银珠宝等大宗商品是20RR年市场销售的热点商品，全年这五类商品实现零售额达520.47亿元，同比增长37.8%，对零售总额的贡献率达到55.8%，其中汽车类商品的贡献率达到30
11、.4%，成为拉动零售额增长的主力。（5）旅游市场接待量稳步增加，国际旅游高速增长全年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增长36.4%，较上年提高14.3个百分点。从国内旅游看，全年接待国内游客突破5000万人次，达到5201万人次，同比增长34.7%，较上年提高12.7个百分点。从国际旅游看，全年接待境外旅游者84.18万人次，同比增长25.1%，较上年提高18.6个百分点。实现旅游外汇收入5.3亿美元，增长35.8%，提高27.2个百分点。（6）出口保持高速增长，利用外资稳步提升全市进出口总额高速增长，累计增速除6月外，其余各月均在40%以上，高于历史同期水平。出口各月累计增速均在55%
12、以上，其中，10月份出口增速达71.1%，创历史新高。全年全市进出口总额103.82亿美元，同比增长43.2%，较上年提高40.3个百分点，其中，进口50.65亿美元，同比增长29.2%，较上年回落23.2个百分点；出口53.17亿美元，由20RR年的下降25.5%转为增长59.5%。全年外商直接投资项目82个，由上年的下降35%转为增长26.2%，实际利用外商直接投资15.67亿美元，同比增长28.5%，较上年提高22.3个百分点。（7）城乡居民收入快速增长，农民收入增速快于城镇在稳增长、促就业、建立完善企业职工工资收入增长机制、加大社会保障力度等政策带动下，20RR年城镇居民人均可支配收入
13、22244元，较上年增长17.3%，扣除物价因素，实际增长13.3%。农村居民收入在农村劳动力转移就业政策、政府补贴力度加大和粮食等主要农产品产量增加、价格上涨的共同作用下快速增长，全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素，实际增长18.0%。（8）财政收支较快增长，信贷投放逐步收紧全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点，其中，工商税收收入181.12亿元，同比增长33.5%，占地方一般预算收入的比重达74.9%。四大主体税种增长良好，全年国内增值税同比增长10.3%，营业税增长39.8%，企业所得税增长35.9%，个人所得
14、税增长28.8%。财政支出迅速增长。全年地方财政一般预算支出371.53亿元，同比增长34.2%。财政促增长、重民生的支出力度不断增强，全年交通运输支出增长59.9%，医疗卫生支出增长50.0%，农林水事务支出增长44.9%，城乡社区事务支出增长41.5%，教育支出增长35.3%。20RR年末，全市金融机构人民币贷款余额6482.28亿元，比年初增加1001.94亿元，同比少增499.56亿元；人民币存款余额8933.23亿元，比年初增加1263.03亿元，同比少增521.43亿元。（9）市场物价持续上涨，食品价格涨幅高居首位20RR年居民消费价格（CPI）同比上涨3.5%。居民消费八大类商品
15、及服务中，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务、烟酒及用品等六大类价格上涨，衣着、交通和通信类价格略有下降。食品价格上涨是拉动CPI上涨的首要因素，全年食品价格上涨7.0%，拉动价格总水平上升2.3个百分点。从各月运行走势看，上半年各月居民消费价格同比涨幅基本控制在3%以内，7月份以后居民消费价格持续上涨，11月份上涨5.9%，创下28个月来新高，12月份涨幅有所回落，上涨5.3%。全年工业品出厂价格（PPI）同比上涨2.3%，原材料、燃料及动力购进价格上涨6.3%。总体看来，20RR年，随着一系列宏观调控政策的实施和上年基数逐季抬高等影响，经济增长逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增长轨道。展望20RR年，经济发展面临的内外环境仍较复杂，但稳健向好的趋势不会改变，新一轮西部大开发战略的实施、关中-天水经济区发展规划的加快推进、20RR西安世界园艺博览会的举办，都将推动西安经济发展方式进一步转变、经济结构进一步优化、发展稳定性进一步增强，实现全市经济社会又好又快发展，为“十R五”起好步、开好局。3西安消费水平据国家统计局西安调查队调查结果显示：20RR年西安居民消费价格总水平比上年上涨3.5，不同分类项目呈全面上涨态势，其中消费品价格上涨3.3，服务项目价格上涨4.1。20RR年新涨价因素影响CPI2.2个百分点，占62.9。
