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1、【MeiWei81-优质实用版文档】【】项目后评估报告后评估工作小组GGGG年GG月目 录1.项目概况61.1项目概况61.2项目背景61.3项目发展周期72.项目投资管理评估82.1宏观经济和房地产市场发展变化分析82.1.1宏观环境82.1.2房地产市场92.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响112.2土地协议执行情况112.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响122.4以财务指标为主要依据的项目综合评价163.营销管理评估183.1项目各类型物业销售情况183.2与市场定位时房地产市场情况对比分析193.3项目销售时机253.3.1一期营销计划安排253.3.2二期营销计
2、划安排283.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析293.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析323.4 原定位客户分析333.5成交客户分析343.6项目的物业管理费用检讨363.7项目的销售策略363.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段363.7.2第一阶段：项目品牌蓄水373.7.3第二阶段：项目品牌滤水期383.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销393.7.5第四阶段：一期剩余量消化403.7.6第五阶段：二期别墅渗透期413.7.7第六阶段：二期蓄水阶段423.7.8第七阶段：二期开盘强销阶段433.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期443.7.10第九阶段：小高层强销453.
3、8综合评述本项目市场定位营销工作463.9提出可借鉴的经验463.9.1推广节奏方面463.9.2形象推广方面473.9.3广告包装方面473.9.4分众行销及媒体组合方面484项目合约管理评估494.1合理有效的编制招标计划494.2合同签定504.3结算审核515.项目设计管理评估535.1项目概况535.1.1项目区位535.1.2项目完成经济技术指标535.1.3项目周围竞争楼盘情况：565.2.项目的建筑标准615.2.1结构体系：615.2.2墙体维护材料：615.2.3外立面材料：615.2.4外窗及玻璃：635.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：655.2.6户型交
4、楼装修标准：毛坯交楼655.2.7机电配置标准655.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况675.3.1建筑设计过程回顾及控制675.3.2 精装修及景观设计过程回顾及控制725.3.3结构设计的管理与控制805.3.4设备专业设计管理与控制815.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写）825.5.售后使用情况825.6.本项目设计管理方面突出经验和教训835.6.1项目设计管理突出经验835.6.2项目设计管理中吸取教训855.6.3专项设计存在的问题及解决办法866.项目工程管理评估916.1项目概况916.2项目管理架构916.3项目发展进度对比分析936.4别墅项目发展经验967.
5、项目财务评价977.1项目销售收入指标完成情况977.2项目发展成本控制情况987.3项目现金流量的变动分析1017.4项目财务评价指标分析1027.5项目税务筹划情况1058综合评估1058.1综合评估结论1058.2本项目及开发过程中有待改进的方面1061.项目概况1.1项目概况 项目位于工业园区GGGGGGG，地理位置较为优越。地块东至GGGG、南至GGGG、西至GGGG、北GGGGG。地块占地面积约GGGG万平方米，容积率GGGG。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为GGGG万平方米和GGGG万平方米。本地块所属的GGGGCBD，其自身配套标准极高（地块状况描述），其上
6、主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。GGGG年GG月GG日，公司通过拍卖以GGGGG万元的总价竞得本地块，折合楼面地价GGGG元/平方米（按照容积率面积计算）。1.2项目背景 于GGGG年GGG月通过拍卖获取在第一房地产开发项目GGGG，GG月正式组建成立。GGGG年GGG月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，市场受影响较大，市场迅速低迷。在GGGGG项目上的盈利压力极大，且为争取GGGGG项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。为实现迅速在市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年GG月又通过拍
7、卖竞得项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目发展周期本项目基本与GGGGG同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于GGGGG开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是在市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间： GG年4月12日规划方案评审及规划招标时间： GG年12月15日扩初设计出图时
8、间： GG年3月15日施工图出图时间： GG年6月1日建设工程规划许可证取得时间： GG年6月24日建筑工程施工许可证取得时间： GG年6月24日基础开工时间： GG年4月8日主体开工时间： GG年 6月8日首次开盘时间： GG年8月27日竣工验收备案时间： GG年12月30日入伙时间： GG年4月15日2.项目投资管理评估2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析项目于20GG年11月获地，20GG年8月一期预售，20GG年底项目一期竣工验收，20GG年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间经济发展迅速，房地产市场在20GG年产生短期波动，20GG年初市场开始恢复性增长。2.1.1宏
9、观环境项目开发期间吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。发展期内，城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，20GG20GG年全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。 苏州市及市区户籍人口从经济总量变化来看，全市GDP在20GG年20GG年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。20GG-20GG年全
10、市GDP及增速（20GG后为预测值）项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。20GG-20GG年城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计2.1.2房地产市场从全市房地产投资开发的情况看，20GG年以来，房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。全市房地产业发展宏观指标从市区的商品住宅预售情况来看，20GG年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八
11、条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，市区商品住宅的预售量在20GG年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目发展后期，市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。20GG年以来市区商品住宅预售情况2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将
12、出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的GGGGG项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。20GG年市场的波动给项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。2.2土地协议执行情况项目
13、用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为
14、尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。具体分析见下表：项目二期规划方案经济分析对比表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积（平米）25,833 25,833 25,833 25,833 25,833 规划结构南侧三排联体别墅；北侧三排9层小高层南侧六排联体别墅；北侧一排6层多层南侧六排联体别墅；北侧一排9层小高层南侧四排联体别墅；北侧两排9层小高层全联体别墅，共七排可售物业面 积(平米)联体别墅7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高层/多层21,596 5,
