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1、【MeiWei81-优质实用版文档】2016年开封房地产市场研究分析报告2017年2月17日 一、宏观经济分析目录 二、2016年开封土地市场情况回顾 三、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析 四、2016年开封主流楼盘销售完成情况 五、2017年开封市场各楼盘推货量 六、开封西区代表性楼盘现状 1、 宏观经济分析1、 20XX-2016开封市GDP及增速分析分析： 20XX-2016年开封GDP整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑； 经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；2、 20XX-2016开封市固定资产及增速分析分析： 20XX-2016年开封固定
2、资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑； 开封无大型厂矿及制造业，2016年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；3、 20XX-2016开封市三大产业增长分析分析： 20XX-2016第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明开封市经济趋于理性发展； 第三产业的大幅发展，得益于开封市旅游城市的定位，旅游业将带动开封经济迅速发展；4、 20XX-2016开封市一般公共预算收入和支出分析分析： 20XX-2016开封市一般公共预算收入稳定上升；20XX-2016预算支出，增幅较大； 从收入和支出的情况来看，开封市整体经济理性健康发展；2、 2016年开封土地市场情况回顾分析：
3、 2016年共计出让15个地块，其中：住宅地块1个；商业地块6个；商业+住宅地块8个； 政府积极相应国家“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；3、 2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析1、开封市20XX年1月-2016年10月土地供应及金额（包含郊县）分析： 开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应国家去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫； 2016年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅
4、缩减，因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律；2、 开封市20XX年1月-2016年10月商品房销售情况（包含郊县）分析： 新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展； 新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；3、 开封市区商品房销售面积分析分析： 2015-2016年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合国家响应去库存的号召； 2015年全年商品房销售面积比较平稳，大于2016年全年商品房销售面积，2016年全年销售面积出现一定起伏；备注：此数据来源
5、于开封市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计2017年将会增长）；4、 开封市区商品房销售套数分析分析： 2015年全年商品房销售套大于2016年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少； 2015全年商品房销售套数比较平稳，但2016年起伏较大，其中8-10月主要受郑州火爆楼市影响；5、 开封市区商品房销售均价分析分析： 2015-2016开封市商品住宅和商业销售均价稳步上升； 2016年9月开封市商品住宅达到最高值，主要受郑州火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；6、 开封市区商品房销售金额分析分析： 2015年开封商品房整体销售金额大于2016年； 2016年开封商品房销售金
6、额起伏较大，其中9月份达到最高值，主要原因受郑州火爆楼市影响，郑州刚需置业客户分流到开封市场；开封市场分析总结： 开封市（包含郊县）居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额，20XX-2016.10逐年递减，这直接导致市场上可供开发用地减少，可售房源减少，市场主要消化存量房，积极响应了国家的去库存号召。 开封市区（不含郊县）整体去化情况较好，截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空，市场上开始大量出现违规售房现房，其中晖达新世界表现尤为激烈，去年无预售房源去化货值超过10亿，西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘，恒大、碧桂园在积极赶工程进度
7、（12月18日恒大已经开盘，推出1000余套房源全部售出，销售金额达10亿，再一次掀起了楼市火爆）。 随着恒大、碧桂园等大型房企的加入，开封房地产未来竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发商将难以为继，面临生死存亡，未来开封市场将迈入巨头时代。4、 2016年开封主流楼盘销售完成情况分析： 2016年开封房地产市场销售金额前3名依次为：橄榄城（13.9亿）、辉达新世界（12亿）、东方今典（10.8亿）； 2016年下半年房地产整体较为火爆，凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩，基本上完成了各自的年度销售目标，部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面，如：郑开绿地城、翡翠华庭、碧水
8、蓝城、帝湖世家； 由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化，预计2017年将出现大盘竞争主导的局面，代表性楼盘如：恒大未来城、郑开碧桂园、枫华西湖湾；5、 2017年开封市场各楼盘推货量量级序号项目产品线套数（套）面积（万）金额（万）合计（亿）国内一线房企（第1梯队）1恒大帝景高层1800201400014恒大未来城高层24002616900020洋房2504340002郑开碧桂园高层11821510600020洋房1321.817000别墅1725.7760003郑开绿地城别墅521.56181002.26车位3564绿城桃李春风洋房4706580005.58河南一线房企（第2梯队）5郑开橄
9、榄城高层92010.83456600024洋房5509.415577000别墅190.833412500商铺1702.242844000车位3560376006永威梅隆公馆高层2423.1280005.32商铺7016300车位6758000储藏室9007海马公馆高层3243.5230005.5洋房1682220XX8东方今典高层3703.5230005.9车位21000商铺110009小浪底润城高层7009504005.7洋房541700010枫华西湖湾高层22642615000020.9别墅1412.65900011圣桦城高层8009504006.8洋房1682.21700012辉达新世界
10、温莎二期1500179945013.7高层2002.212100洋房20032550013银基王朝洋房2402.7229003.06别墅360.9770014建业菊香里高层569380004.2车位3473700本土一线房企（第3梯队）15西湖印象高层55010700008.7洋房1201.61700016新龙御都国际高层5006450004.517格林公馆高层210120XX7.7公寓38013000商业40000车位995120XX18森林半岛高层11001.27000011商业4000019帝湖世家公寓6686.53.6别墅200.820拉菲国际高层4445300004.5洋房200.3
11、83400别墅150.591180021翡翠华庭高层40.054120XX1.2洋房1001.52300022伟宏天境高层4004.4230002.323首座时代高层105011.025650006.62洋房100.15112524富九华熙高层6967.34.8756.7洋房30车位200合计213.74分析： 2017年销售目标前4名分别是：郑开橄榄城（24亿）、枫华西湖湾（20.9亿）、恒大未来城（20亿）、郑开碧桂园（20亿）； 由于大盘的推售（恒大未来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖湾），2017年房地产市场推货量巨大，达到历史最高值，但市场需求相对平稳，因此，预计2017年竞争将会
12、更加激烈，大盘竞争将成为市场主流；6、 开封西区代表性楼盘现状1、恒大帝景开发商开封开城房地产开发有限公司物业位置八大街/安顺路交叉口入市时间2016.10.1占地面积163亩规划建面33万容积率2.5绿化率35%物业类型精装高层、精装洋房建筑风格现代简约目前成交均价7000元/推售产品16#、17#楼分析 恒大进驻开封市场比较轰动，品牌效应较强，大规模拓客起到了关键性作用；项目分为2期开发，一期基本售罄，预计下一步将推售恒大未来城，主要精力放在恒大未来城（原东汇名城）。2、郑开碧桂园开发商开封碧海置业有限公司物业位置郑开大道/四大街交会处入市时间2016.9占地面积232亩规划建面30万容积率2.49绿化率35%物业类型双拼别墅、叠加别墅、精装洋房、精装高层建筑风格现代简约目前成交均价（排号中）1万抵3万推售产品29#、35#、33#、32#、31#、30#分析 恒大碧桂园刚进驻开封市场，推广和活动比较猛烈，但由于受工程进度的影响，没有取得预售证，再加上荥阳碧桂园被住建局处罚，因此郑开碧桂园一直迟迟没有销售动作，部分客户流失到恒大帝景。3、 郑开橄榄城项目总归图五期地块开发商开封中联创房地产开发有限公司物业位置郑开大道/一大街向北500米入市时间20XX占地面
