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1、投资20亿的成都龙潭水乡古镇是如何破灭的?2013年4月26日，冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业。据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入13万游人!这是成都市民第一次见到在中心城区，唯一利用活水资源打造的特色街区，古香古色的建筑，小桥流水的情景，苏州园林式风格媒体报道是这样描述的：这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。一家豆花店的老板，周日中午1点就已经卖光了食品。一家中餐酒楼的老板面对满当当的大堂忙得不可开交，“生意太好了，都忙得没时间统计这几天的营业额了”。面对成都市民们的热情，龙潭水乡相关负责人呼吁：龙潭水乡天天开放，市民们不用着急打拥堂。熟
2、料，“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年后，龙潭水乡走向了另一个极端。凄清冷静的街道从前，美食街上只有几个空摊栏杆锈蚀斑驳腐烂不堪的船只整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声不到3年，便昔日繁荣不再，如今冷清至此。成都龙潭水乡仿古小镇投资20亿元、经4年打造和建设，位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，其规模相当于周庄古镇，是龙潭总部经济城最大的配套项目。成都龙潭水乡仿古小镇的衰落背后，有着怎样的深层次的原因导致如今的局面?有人认为，在这场悲剧中，核心问题出现在规划环节。一、龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区。它也需要类似的市场支持。不幸的是，该地区发展
3、力度不够。二、项目主打的是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的消费需求。三、龙潭水乡号称”清明上河园”，可惜也看不到任何与之相关的内容，和红楼梦一样是个噱头，而龙潭水乡真正的文化灵魂却不知道是什么。四、倘若成都龙潭水乡有强大的市场支撑(外地游客，旅行社)，且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能)，而且投入巨大精力、财力打造演艺项目，显然也不会如此走下去。五、不管景区再好,没有内容,一切都是零,现在的龙潭水乡确实没有任何内容。六、一个在成都城市核心地带的重大项目，龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南有没有一点关系？七、如果这是一个外来文化,
4、它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,已经缺乏构成“魅惑”的可能了。也有一部分人认为问题是由”操盘术”造成的：一、经营理念仍停留在N年前的旅游景点经营理念中，没有对旅游房地产和商业房地产的思考。二、运营团队根本不了解旅游房地产或商业房地产。它不了解旅游地产或商业地产的核心，也无法为老板的正确决策提供支持;三、定位不清楚，或者根本没有定位，只关注建筑规划，这是最无知的商人，没有商业，没有灵魂的建筑只是一堆钢筋混凝土;四、业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做旅游产业产还是商业产业，一个项目的方向错了，
5、注定永远都是个悲剧;五、无论是商业地产还是旅游房地产，最重要的不是地区的位置，也不是建筑，而是重点的吸引力，留住人才的核心在于特色，没有特色的古镇是无法存活的;六、在现代商业市场中，没有真正专业的旅游规划http:/团队，很难做出好的商业项目;七、文旅项目、商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的文旅项目、商业地产、旅游地产从业经验;文旅项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定失败。八、尊重市场规律，尊重专业，远离忽悠、远离非专业才是出路。山合水易认为，旅游休闲地产开发经营三大标准行动：第一：摸清家底-项目属性、经济指标、可利
6、用资源在进行旅游项目建筑前，要根据基本土地属性和类比的国家和地区发展案例，结合区域发展模式和客户受众区域，概述总体发展战略，并在此基础上制定关键战略举措和发展战略。第二：摸清方向-项目发展方式及开发模式判断根据项目区域周边的自然、人文等各种资源，塑造地方、项目区域景区的特有元素，找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂，从而激发项目的活力，吸引人们的眼球，引导和促进项目区域及景区的和谐发展。第三：推出卖点旅游、地产引擎的认知和选择对于旅游项目，旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素，关系到项目运作成功、品牌建立和旅游商业的销售。除此之外，还应注意以下一些问题：首先是政策
7、导向;其次考虑公司的运作理念、目标及财务问题;再就是如何真正地将旅游与地产完美结合，解决旅游地产的核心要素产业问题。成都龙潭水乡仿古小镇的衰落为我们敲响了警钟，现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游价值创造中的作用。以娱乐、文化为主的休闲旅游项目，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势。单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求，将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
