《地块调研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地块调研（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、瓯海,瓯海区是温州市三大城区之一，处于温州市区的东、南、西部，北靠瓯江，环绕鹿城、龙湾两区。 全区国土面积467平方公里，占温州市区总面积的42%。设5个功能区，共辖12个街道、1个镇，1个省级经济开发区，251个行政村、26个居委会，户籍人口41万，外来人口约80万。 瓯海区又由瓯海中心区、南湖片区、梧田片区、湿地片区还有站南片区五个片区 。,瓯海地理位置优越，交通便利发达。温州机场、温州港、温金铁路客运站等交通枢纽紧邻辖区而设，金丽温、甬台温高速公路和104国道贯穿全境，瓯海大道、梧埏大道等城市干道与老城区交通网络相连,全区城区道路总里程307.243公里，总面积442.55万平方米。10
2、4国道、南塘大道、高桐公路贯通南北，瓯海大道、西山西路、温瞿公路横跨东西，金丽温、甬台温高速公路和金温、甬台温、温福铁路穿境而过。全区251个行政村都通上了水泥路。,瓯海区以工业开发、对外交通、科研教育为主。拥有中国锁都、中国鞋都、中国眼镜生产基地等“国”字号特色产业基地和外贸工业园、旅游品工业园等特色园区。形成了以鞋革、服装、眼镜、锁具、烟具、汽摩配等为支柱的工业体系。,宏观经济,从瓯海08年到13的GDP数据可以以看出瓯海区的发展是呈平稳上升的趋势。发展还是很迅速的,从数据的发展我们可以看出来瓯海区还是以工业开发为主。,随着社会经济的发展，不难看出在经历由05年到10年的缓慢发展随后快速增
3、长，城市的发展在由于房地产市场的崛起而得到了快速的发展。也可以看出市场的景气。,城市规划,伴随着温州“1650”规划，建立国际性、网络型、生态化的温州现代化大都市，瓯海区定位为都市休闲区。因此我们可以揣测未来瓯海区域将是温州人居住的最佳地块 快车路 规划建设11条快速路，连接绕城高速公路环。 快速路分别是104国道中心城区西侧改线段、三桥路及其延长段、金丽温高速城区段、甬台温高速城区段、民航路南塘大道及其延长段、瓯海大道、滨海大道、环山南路及其延长段、瓯北柳市、柳市大门岛和灵昆洞头快速路。,新城优势，城市重要的交通枢纽 高铁的带动效应加快了瓯海城市基础设施的全面升级，加快中心辐射能力的形成。同
4、时，金丽温铁路的扩能改造，以及高速公路、104国道改线、温瑞大道仙岩段等项目的加快建设，使瓯海成为连接长三角、对接海西区的重要交通枢纽，进一步打开了瓯海对外拓展的空间。区域内外交通条件的极大改善，有效推动瓯海全境协调发展，促进区域内各类要素流动，从整体上优化了瓯海的发展环境，未来的瓯海城市化发展将步入“动车时代”。,轻轨,划逐步建设由四条线路组成的轻轨网络，规划预留两条线路，线路总长178.4公里。 1轻轨1号线：连接机场、龙湾中心区、经济技术开发区、中心商务区、行政中心、老城区（人民路）、双屿物流综合交通枢纽、铁路西客站、瓯海中心区、温州火车站，线路总长46.6公里。 2轻轨2号线：连接瑞安
5、永强（滨海大道）机场灵昆岛七里柳市乐清，线路总长53.2公里。 3轻轨3号线：连接瑞安南塘大道南白象高教园区温州火车站民航路三江隧道西京黄田永嘉（上塘），线路总长36.7公里。 4轻轨4号线：连接温州火车站行政中心中央商务区乌牛柳市，与2号线路接轨，线路总长24.0公里。,新城崛起，城市经济的重要一极 依托良好的自然环境、便捷的交通格局、齐备的配套条件，“十二五期间”，一座以“一心、三轴、五园、七大功能”为空间结构的现代化宜商宜居品质新城即将崛起。 “一心、三轴、五园、七大功能” 一心：以区行政办公大楼和市民广场为中心，统领整个行政中心区，作为瓯海新城的政治文化中心，将成为瓯海未来的标志性空间
6、形象。 三轴：瓯海大道、三桥路、中央大道，这三条重要交通干道，将这一配套齐全的新版图作了大致的功能划分，构成“沿瓯海大道的行政商务轴，沿三桥路的商业综合轴，沿瓯海大道的片区发展轴”规划结构。 五园：占地约18平方公里的核心区内，各个方位布局公园，中心公园、市民广场、秀屿山公园、站前中心公园、半塘园公园等五大公园，并以滨水生态为主题特色。 七大功能：原规划用地规模为7.19平方公里的新城范围，被扩至55.19平方公里，随之，原定位的行政管理、文化娱乐、商务购物、金融办公和生活居住等五大功能，也拓展至行政管理、文化娱乐、交通枢纽、物流中心、商务购物、金融办公、生活居住等七大功能。,结论输出,1.瓯
7、海北靠鹿城，东接龙湾，南邻瑞安，西接青田。位置很特殊。 2。随着鹿城，龙湾的成熟发展，使其对瓯海区域的竞争或多或少会产生影响，但同时它们的成熟也为瓯海发展提供了前提。 3.随温州城市的规划蓝图瓯海中心区的慢慢崛起这为瓯海区的发展提供了保障。这将成为本案的一个决定性的中心点。 4.瓯海区受到城市的规划影响，区域对外的辐射能力还是较强的，未来的消费客户也将会很杂。 5.瓯海区的交通情况是不容置疑的，特别是几条重要的交通枢纽，这将成为本案的一个不可忽视的要点。 6.瓯海区人口和经济实力，为本案未来的客户的基数和购买里提供保证。 7.周边在售的诸多优质楼盘将成为本案的一个潜在的风险。,项目自身属性认识,土形方正，有利于项目设计，起始楼面比较中和。操作难度系数不大,占地面积：16818.40 容积率: 3.0 总建筑面积：50455 用地性质：住宅 绿化率：30 建筑密度：30 建筑限高：80 挂牌起始价：48535万元 起始楼面价：9619.47,
