房地产资产评估讲义(上)

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1、资产评估讲义(上),学习目的,房地产评估是资产评估的重要组成部分。 通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。 重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。,考试基本要求,1熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。 2熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域

2、因素和个别因素的具体内容。 3熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类；,掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。 4熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

3、 5熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。,6熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。 7了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。 8了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法

4、则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。 9了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。,第五讲 房地产评估上,第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 市场比较法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的含义,一、房地产的含义,多种术语 房地产 有三种存在状态，即土地、建筑物和房地合一。 不动产 土地及其定着物通称不动产。 定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会

5、使地价发生变更。地产和房产均属不动产。 房屋建筑物,这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。 从第一个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。 房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称。 从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益

6、。 为了叙述方便，我们以房地产来总括地加以说明。,（一）土地,1. 土地的概念 土地是地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。 土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 尤其是在城市，土地是人类改造自然、经过加工的改良物，凝注了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施，达到为人类提供入住空间的目的，它是由人类开发和再开发形成的。,2. 土地的自然供给,地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给。 它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。

7、土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它基本上是无弹性的。 具有什么条件的土地是可供人类利用的呢?一般来说，自然供给的土地有5个特性: (1)具有适宜于人类生存和工作的气候条件; (2)具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件; (3)有可以利用的淡化水资源; (4)有可供人类利用的生产资源; (5)具有一定的交通条件。,土地的经济供给,经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 因此可以说，土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。因而土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。 比如，开发新土

8、地，调整用地结构，提高土地集约率等活动都影响土地的经济供给数量。 土地的经济供给是有弹性的。 土地的经济供给的变化可以是直接变化或间接变化。 直接变化是指土地经济供给的绝对土地面积的变化或某种用途土地数量绝对面积的变化; 间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。,经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 因此可以说，土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。因而土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。比如，开发新土地，调整用地结构，提高土地集约率等活动都影响土地的经济供给数量。由此可见，土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给

9、的变化可以是直接变化或间接变化。直接变化是指土地经济供给的绝对土地面积的变化或某种用途土地数量绝对面积的变化;间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。,3. 土地的特性-自然特性,（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特征。 （2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。 （3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有合理规划，才能满足人类可持续利用土地的目的。 （4）效用永续性。

10、只要土地利用得当，土地的效用（包括经济、社会等效用）即利用价值会一直延续下去。,土地的特性-经济特性,（1）供给稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量有限性、土地位置固定性、土地质量差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约利用土地。 （2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。 （3）土地利用多样性。一块土地的用途是多种多样的，可塑性很强。如对一块土地进行开发，可以建住宅、写字楼、工业厂房，或建

11、商场。土地利用的多样性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最高最佳用途。 （4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。,（二）建筑物,1. 建筑物的概念 又称房屋建筑物，土地上的定着物主要是建筑物和构筑物。 建筑物是指具有一定活动空间，能够避风挡雨，供人们生活、工作和娱乐或进行其它活动的人工建筑，如住宅、商店、旅馆、厂房、体育馆、纪念馆等，一般由基础、墙、柱、梁、门窗和屋顶等主要构件组成。 房屋是建筑物与土地的有机结合体，“建筑物”是“地基”的上层建筑，而“地基”则是“建筑物”的基础载体。 构筑物则是除房屋以外的人工建筑，如道路、桥梁、大坝、烟

12、囱、水塔等。,2. 建筑物的物质构成,建筑物一般具有四个物质构成要素： （1）房屋建筑材料。包括钢材、木材、水泥、砖瓦、塑料、玻璃和其它众多的建筑材料等。 （2）房屋建筑地基。包括宅院地，这是与其它任何商品所不同的； （3）房屋内部设备。如水、电、气、供热、通风和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋的价格有很大影响。,对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认识和描述： （1）坐落位置。指建筑物所在的地理位置。 （2）面积大小。包括用地面积、地下室建筑面积、地上建筑面积、使用面积、

13、居住面积、营业面积等。 （3）房屋用途。包括住宅、厂房、商店、办公楼、酒店等或两种以上的综合用途。 （4）结构类型。建筑结构类型可以按照建筑物的承重构件（如柱、粱、板、墙等）所用的材料划分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其它结构。,3、建筑物的基本描述,（5）建筑高度。指建筑物地面以上的总高度。 （6）建筑层数。指建筑物层数多少。如住宅有多层、小高层、高层之分。层数不同，建筑物在建造价格上有很大的差异，估价人员在估计建筑物的重新建造价格时尤其要注意这一点。 （7）建筑装修。指内外装修的标准、程序、所用材料品质以及装修施工质量。 （8）附属设备。建筑物的附属设备

14、，如电梯、空调、供水、供热、通讯设备等。 （9）建造时间和成新率。,（10）产权。指建筑物的所有权是独有还是共有。独有的所有权效力当然及于建筑物全部，共有是指各共有人分别拥有各自应有部分的权利，但所有权的效力仍可及于建筑物的全部。此外还包括是完全产权，还是部分产权，是否有租赁或抵押等情况。 （11）其它。如其施工质量、后期物业管理好坏。若为建筑物中的某一部分，还要了解所处的楼层、朝向等；期房还要了解其开发商、设计商及承包商和未来物业管理者等。,（三）房地产,1. 房地产的概念 房地产有广义和狭义之解释。 广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与

15、土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等； 狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。 房地产由于其位置的固定性、不可移动性，又可称为不动产，在英语中称为Real Estate或Real Property， 但两者含义各有侧重。“Real Estate”是指土地及附着在土地上的房屋建筑物和各种构筑物； “Real Property”则指土地、房屋建筑物及它们衍生的各种权益，如占有权、使用权、所有权、租赁权、抵押权等。,房地产包括土地和建筑物两大部分。 土地和建筑物在质上具有内在的统一性。 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它们在质上同属不动产的范畴

16、； 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。 土地虽然能离开房屋建筑物而独立存在，但现实上“地上有房”是现代城市土地普遍的、一般的存在状态和一般趋势。 因此，从总体上和完整的意义上说，任何房产都是房地产，任何地产也就是房地产，单纯的土地或单纯的建筑物也属于房地产，都是房地产的一种存在形态。,2. 房地产的特点,房地产不同于其他商品或财产，具有以下主要特点： （1）位置固定性 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异。 （2）耐久使用性 土地的使用是无期的，房屋设施的耐用期也很长，因此商品交换中不仅可以转移产权，而且也可以在不改变产权的情况下只转移一定期限的使用权，如租赁。此外，房地产使用期限长，还引起在产品使用过程中为保持和恢复其使用功能而进行的维