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1、万科筹资方式与资本结构分析,小组成员： 王玲玲 沈玲 倪凌燕 陈腾 洪瑜 张晓孝 叶音 郑娜,一、公司简介 二、资金筹集 （一）权益资本的筹集 （二）债务资本的筹集 三、资本成本与资本结构分析,一、万科简介,万科企业股份有限公司成立于1984年5月,并于1988年完成股份制改造，更名“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日，万科发行之A（000002）在深圳证券交易所上市，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。1993年5 月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 1993年12月28日正式更名为更名为“万科企业股份有限公司”。,万科经营范围包括：房地产开发；兴办实业；国内商
2、业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务。 公司以大众住宅开发为公司核心业务，目前业务覆盖上海、深圳、广州、北京、天津等20多个城市，已经成为中国最大的房地产上市公司。 经过多年努力，万科逐渐确立了在房地产行业的竞争优势：“万科”成为中国房地产行业第一个也是迄今为止 唯一一个全国驰名商标。,主要股东（2007-09-05）,万科盈利能力出色，最难得的是一直保 持着较为稳定的资产收益率。 比如净资产收益率: 较高的2005年度为16.25%-行业平均为8.48% 较低的1998年度为10.17%-行业平均值5.10% 2006年主营业务收入1784821.03万元 主营业务利润50
3、7274.72万元 分别比2005年增长69.04%、67.27%。,在现金流量的控制上，从1998到2006年，万 科在投资指出方面，9年总计有近160亿元的投资现 金流出，平均每年近17.8亿元。筹资所产生的现金 流状况表明，万科9年总计筹资401.25亿元，平均每 年44.58亿元，远远超出了经营现金和投资现金的流 出量。 公司的资产负债率19942006年都基本维持在 55%左右，2006年上升幅度较大达到65%，但总体 仍保持在一个比较合理且稳定的水平。,现任高管成员,现任董事会成员,（一）权益资本的筹集,、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率
4、才超过净资产增长率。 2、19942006年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在1997年、2000年、2003年和2006年。 这其中1988年发行新股（A股），1993年发行新股（B股），1997年和2000年进行配股，2002和2004发行可转债，2006年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科A资产快速增长的重要原因。,从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65，无明显波动年份出现。,从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.410.58的区间。一直以来较为稳定，没有大幅波动。 比较上图，万科的负债资产比率要略高
5、于行业平均水平。,总的来说，万科对负债的使用是理智的和谨慎的。16年来没有出现大起大落，一直保持着稳定水平。对于房地产行业来说，最高65%的负债率也完全在企业可以承受的范围之内。尽管与同行业的平均水平相比略高，但作为龙头企业，万科的负债率仍是可以接受的。而且，由于万科业绩优良，发展前景好，如此的负债比率是可行的。,分析,分析,2002年以前，流动负债率一直很高。由于历史原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。 2002年发行了1，500，000，000元的可转换债券，短期借款适当减少 2003年，新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，
6、以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险。公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款，截至 2004 年末公司的长期借款占总借款的比重由上年的 35%增加到 72%；公司还自 2003 年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道，并取得一定成果。期末公司非银行借款占公司总借款的比重由 03 年的 35%提高到了 61% 2004年发行了1，990，000，000元的可转换债券，短期借款适当减少 2005年，公司规模扩大，短期借款增加 2006年开始进入高速成长期，扩大债务筹资的规模。,与借款有关的短期项目=短期借款+应付票据 与商业信用有关的短期项目=应付账款+预收账款 短期应
7、交应付项目=应付工资+应付福利费+应付股利+应交税金+其他应交款+预提费用,分析,主要是与借款有关的项目、与商业信用有关的项目和与应交应付款有关的项目 这三个部分中，借款属于企业外部筹资，商业信用和应交应付项目都属于企业经营中正常的往来资金占用，虽然也是负债性质，但基本属于比较稳定的可供企业短期使用的资金流 三大部分在各年所占份额各有增减，但总体来看，与商业信用有关的项目所占比重比较大，而与借款有关的项目并没有显示出明显的优势。这与房地产业的依靠负债经营、生产周期长等生产经营特点相符,不管是从借款发生的次数还是从借款的额度的角度 考虑，万科的短期借款都主要是以信用借款为主，说明公司的经营较好、
8、信用良好，与银行保持良好的关系。,2003年，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款。公司还自 2003 年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道 。,发行债券筹资1 万科公司在2002年6月向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额150，000万元。 本次发行的可转换公司债券票面利率为1.5%，利息每年支付一次。转股期自发行之日起（2002年6月13日）六个月后的第一个交易日（2002年12月13日）起（含当日），持有人可以在转换期内的转股申请时间申请转股。可转债发行时的初始价格为每股人民币12.10元。 在万科转债的存续其间，当公司派发红利、转增股
9、本、增资扩股、配股等情况使股份或股东权益发生变化时，转债价格相应调整。 当公司A股股票价格连续30个交易日高于当期转股价格130%时，公司有权赎回可转债。 本次发行债券筹资费用共计31680533.16元。,发行债券筹资2 万科公司在2004年9月24日向社会公开发行1990万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额199，000万元。 本次发行的可转换公司债券票面利率第一年为1%，第二年为1.375%,第三年为1.75%,第四年为2.125%,第五年为2.5%,利息每年支付一次。 转股期自发行之日起（2004年9月24日）六个月后的第一个交易日（2005年3月24日）起（含当日），持有人
10、可以在转换期内的转股申请时间申请转股。可转债发行时的初始价格为每股人民币5.48元。 在万科转债的存续其间，当公司派发红利、转增股本、增资扩股、配股等情况使股份或股东权益发生变化时，转债价格相应调整。 当公司A股股票价格连续30个交易日中累计20个交易日价格低于于当期转股价格60%时，债券持有人可回售给公司。 本次发行债券筹资费用共计68792773.41元。,发行可转换公司债券的优点 1、债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的 压力和债务风险，减少了现金流出量。 2、有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。 3、增强公司股价上升的信心。 4、一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹
11、资”产生影响。,资产结构,长期借款成本：,从上表中可以看出，虽然近年来中国不断加息，但是万科的长期借款成本一直比较稳定。其原因在于它直接或间接通过子公司向香港永亨银行，HYPO REAL STATE BANK INTERNATIONAL和一些信托投资有限公司借款，而这些借款的利率要比同期国内利率低。,长期债券成本,2002年6月26日发行了15亿的可转债，资本成本为1%。 2004年10月15日发行了19.9亿的可转债，由于各期利率不同，第一年至第五年的资本成本为0.7%、0.9%、1.2%、1.4%和1.7%。,稳健型,万科从2000年到2006年流动资产一直大于流动负债，其差距比例加大。
12、由此可得，万科的临时性资产不仅由临时性流动负债投入，而且由长期负债、自发性负债作为资金来源。 这是一种风险性和收益性均较低的营运资金筹集政策。,资产结构分析,资产负债率 股东权益比 长期负债资产比 财务杠杆,资产负债率,BACK,由上图可以看出，权益资产比呈逐年下降的趋势。究其原因，主要是因为长期借款额从04年开始急剧上升，以至于负债比率上升。这是由房地产行业资本密集的特征所决定的。,BACK,该比例02、04年急剧上升，是由于房地产行业开始繁荣，万科发行可转债。03、05年大幅下降是因为部分人行权。06年急剧上升是因为长期借款。,BACK,由下图我们可以看出，近几年来财务杠杆系数虽然有波动，
13、但是波动的范围比较小。 从04年开始，财务杠杆系数呈上升趋势。由于长期负债从04年开始大幅上升，财务风险加大。,建议,由前面的分析我们可以看出，万科近几年的负债率较同行业比较高，尤其是长期借款，04年以后急剧上升。随着国内贷款利率的不断提高，万科不宜再通过长期借款来筹资，但是可以考虑境外筹资。 为了缓解长期借款的到期压力，万科可以通过发行可转换债券或增发股票的方式进行筹资。但是考虑到增发股票的费用比较大，并且万科06、07年已经连续两次增股，公司业绩在同行中一直处于领先地位，转股可能性很大。综合考虑上述因素，我们认为万科更宜采用可转换债券方式筹资。 万科的盈利能力较强，可以尝试发行公司债券筹资。,
