建筑项目投资估算及设计概算

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1、8 投资估算及设计概算,,目 录,8.1 投资估算,投资估算是指在项目投资决策阶段，按照现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。 投资估算是建设项目决策的一个重要依据。根据国家规定，在整个建设项目投资决策过程中，必须对拟建建设工程造价（投资）进行估算，并据此研究是否进行投资建设。投资估算的准确性是十分重要的，若估算误差过大，必将导致决策的失误。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价是建设项目可行性研究的重要依据，也是整个建设项目投资决策阶段工程造价管理的重要任务。,投资估算在项目开发建设过程中的作用有以下几点： （1） 项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的

2、依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。 （2） 项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是分析、计算项目投资经济效果的重要条件。 （3） 项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设计概算不得突破投资估算额，应控制在投资估算额以内。,8.1 投资估算,（4） 项目投资估算可作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据。 （5） 项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。,8.1 投资估算,项目投资估算是在做初步设计之前各工作阶段中的一项工作。在初步设计之前，应编制项目规划和项目建议书，同时应根据项目已明确的技术经济条件，编制和估算出精度不同的投

3、资估算额。我国建设项目的投资估算分为以下几个阶段： （1） 项目规划阶段的投资估算 项目规划阶段，根据国民经济发展规划、地区发展规划和行业发展规划的要求，编制一个建设项目的建设规划。,8.1 投资估算,（2） 项目建议书阶段的投资估算 在项目建议书阶段，按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、产品主要生产工艺、企业车间组成、初选建厂地点等，估算建设项目所需的投资额。 （3） 初步可行性研究阶段的投资估算 初步可行性研究阶段的投资估算，主要是在投资机会研究及其投资估算的基础上，进一步对建设项目的投资规模、工艺技术、材料来源、建址选择、组织机构和建设进度等情况，进行综合技术经济分析，以判断建设项目

4、的可行性，并做出初步投资评价与决策。,8.1 投资估算,（4） 详细可行性研究阶段的投资估算 详细可行性研究阶段的投资估算，主要是对拟建项目的最佳投资方案进行评价，并对建设项目的可行性研究提出结论性意见。该阶段是进行全面、详细、深入的技术经济分析和论证阶段，投资估算的误差应控制在10%以内。这一阶段的投资估算是决定拟建项目和选择最佳方案的主要依据，也是编制设计文件、控制初步设计及概算的重要依据。,8.1 投资估算,根据国家规定，建设项目投资估算的费用内容根据分析角度的不同，可有两种不同的划分。 （1） 从建设项目投资设计和投资规模的角度，投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。固定资产投资

5、估算的内容按照费用的性质划分，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息及固定资产投资方向调节税。流动资金的估算是项目投产后用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。,8.1 投资估算,（2） 从体现资金时间价值的角度，可将投资估算分为静态投资部分和动态投资部分两项。静态投资是指不考虑资金的时间价值的投资部分，一般包括建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、工程建设其他费用中静态部分（不涉及时间变化因素的部分）和基本预备费。动态投资包括工程建设其他投资中涉及价格、利率等时间动态因素的部分，如涨价预备费、建设期贷款利息以及固定资产投资方

6、向调节税。,8.1 投资估算,静态投资的估算方法是多种多样的，有资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和指标估算法等。尽管静态投资估算的方法较多，但是为提高投资估算的科学性和准确性，在估算方法选用时，应根据建设项目的性质（工业或民用）、技术资料和有关数据等具体情况，有针对性地选用适宜的估算方法。,8.1 投资估算,8.1 投资估算,（1） 生产能力指数法 生产能力指数法是根据已建成的、性质类似的建设项目或生产装置的投资额和生产能力来估算拟建项目的投资额。计算公式为： 采用这种方法，计算简单、速度快，但要求类似工程的资料可靠，条件基本相同，否则误差就会很大。,（2） 比例估算法 比

7、例估算法分为两种，一种是以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资额。其计算公式为： C=E（1+f1p1+f2p2+f3p3+）+I,8.1 投资估算,第二种是以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资为基数，根据同类型的已建成项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程相加求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总费用。其计算公式为： C=E（1+f1p1+f2p2+f3p3+）+I,8.1 投资估算,（

8、3） 系数估算法 系数估算法包括朗格系数法、设备与厂房系数法和主要车间系数法。 朗格系数法，是以设备费用为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用。基本公式为： C=E(1+Ki)Kc 总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即： KL=（1+Ki）Kc 这种方法比较简单，但没有考虑设备规格、材质的差异，所以精确度不高。,8.1 投资估算,（4） 指标估算法 这种方法是根据各种具体的建设投资估算指标对拟建工程所进行的投资估算。投资估算指标是各地建设主管部门编制和颁发的，一般以元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kW等形式表示。根据这些投资估算指标，乘以相应的长度（m）、面积（m2）、体积（m

9、3）、质量（t）、容量（kW）等，就可以求出拟建项目相应的土建工程、给排水工程、电气照明工程、采暖通风工程、变配电工程等单位工程的投资估算额。,8.1 投资估算,采用这种方法估算建设投资时，要注意以下两方面的问题：一方面要注意所使用的估算指标若与拟建工程的标准或条件有差异时，应加以必要的换算或调整；另一方面要注意所使用的估算指标及单位，应符合拟建工程的特点，能反映其设计参数，切勿盲目乱用估算指标。另外投资估算应在某一特定的时间内进行，一般是以开工前一年为基准年，并以这一年的单位价格作为计算依据，否则就会影响建设投资估算的准确性。,8.1 投资估算,8.1 投资估算,建设项目动态投资部分主要包括

10、价格变动可能增加的投资额和建设期利息两部分，如果是涉外项目，还应计算汇率的影响。 （1） 涨价预备费的估算 涨价预备费是建设项目在建设期间由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算公式为：,（2） 建设期贷款利息的估算方法 建设期贷款利息是指建设项目在建设期间内应偿还的全部借款利息。包括向国内银行和非银行金融机构贷款、出口贷款、外国政府贷款、国际商业银行贷款及在境内外发行的债券等在建设期内应偿还的贷款利息。建设期借款利息一般实行复利计算。当总贷款分年均衡发放时，若当年贷款按半年计

11、息，上年贷款按全年计息，则建设期利息的计算公式如下： Qj=(Pj-1+Aj/2)i,8.1 投资估算,8.2 单位工程概算,（1） 建筑工程概算的概念 建筑工程概算是指设计单位在拟建项目投资估算的控制下，根据其初步设计（或扩大初步设计）图纸及说明、概算定额（或概算指标）、费用定额、设备及材料价格编制的拟建项目全部建设费用的经济文件。由于工程概算一般在设计阶段由设计部门编制,所以通常称为设计概算。如果有技术设计阶段，还应编制修正概算。,（2） 建筑工程概算的作用，归纳起来主要有如下几点： 建筑工程概算是编制建设项目投资计划，确定、控制建设项目投资额的依据； 依据概算造价可签订建设工程承包合同和

12、贷款合同； 建筑工程概算是控制施工图设计和施工图预算的依据； 建筑工程概算是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据； 建筑工程概算是考核建设项目投资效果的依据。,8.2 单位工程概算,单位工程概算是确定各单位工程所需建设费用的经济文件。它是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按工程性质、内容组成不同，分为建筑单位工程概算和设备及安装工程概算。建筑单位工程概算的内容，包括土建工程概算、装修装饰工程概算、给排水及采暖工程概算、通风及空调工程的概算、电器照明工程概算、弱电工程概算、特殊构筑物工程概算等。,8.2 单位工程概算,（1） 收集基础资料。 （2） 熟悉设计文件，掌握施工现场

13、情况。充分了解设计意图，掌握工程全貌，明确工程的结构形式和特点。深入施工现场了解建设地点的地形、地貌，以及作业环境，并加以核实、分析和修正。 （3） 分列工程项目。概算所列工程项目，主要依据概算定额手册划分的项目及编排顺序，结合初步设计图纸的内容进行列项。,8.2 单位工程概算,8.2.2.1 建筑单位工程概算的编制步骤,（4） 计算各分项工程量。应依据概算定额规定的工程量计算规则计算。 （5） 套用概算定额或概算指标。当设计图纸包括的工程内容与拟套定额分项的工作内容不符时，可按定额规定调整或换算定额消耗量。 （6） 计取各项费用。汇总工程概算造价。 （7） 进行概算技术经济分析。,8.2 单

14、位工程概算,（1） 用概算定额编制概算 即依据概算定额计算单位工程的直接费，套用与概算定额配套的取费标准计算间接费、利税等费用，汇总为概算造价。在使用概算定额前，应对概算定额的文字说明仔细阅读，并在熟悉图纸的基础上准确计算工程量，准确套用概算定额，从而确定工程的概算造价。 具体操作时，概算定额项目表的查阅方法，即对定额项目编号、项目单位、项目各种消耗量等概算定额用语、符号的含义，以及换算的计算规则等，与使用预算定额的方法基本相同。,8.2 单位工程概算,8.2.2.2 编制概算的方法,（2） 用概算指标编制概算 对于一般中、小型民用建筑和通用厂房，当处于方案设计阶段，图纸尚不完备而无法计算工程

15、量时，往往采用概算指标编制概算。,8.2 单位工程概算,【例8.1】拟建一幢建筑面积为3000m2的混合结构住宅，其工程、结构特征与3.4节的表3.143.16的概算指标的内容基本相同。根据该概算指标，试确定土建工程概算。 【解】由于拟建工程与概算指标的工程在同一地区、同一建设时期，不考虑价差调整，所以可直接根据概算指标计算概算价值和工料用量。 土建工程造价3000m2322.33元/m2=966990.00元 其中 直接费3000m2186.67元/m2560010.00元 同理，可计算其他各项费用，此处不再赘述,8.2 单位工程概算,应用概算指标编制概算的关键是要选择合适的概算指标，选择合

16、适的概算指标应考虑三个方面的因素： 拟建工程的建筑面积与概算指标中的建筑面积接近； 拟建工程的建设地点、建设时期与概算指标的相同； 拟建工程的工程、结构特征与概算指标的基本相同，如果建设地点、建设时期不同，或工程结构特征有局部差异，应对概算指标价差和结构差异进行修正调整。仅考虑结构差异时，概算指标的调整方法为： 概算造价指标的修正 修正后的概算造价指标（元/m2）原概算造价+换入新结构含量换入新结构单价-换出旧结构含量换出旧结构单价,8.2 单位工程概算, 概算指标中的人工、材料、机械数量的修正 修正的工、料、机械数量原指标的工、料、机械数量+换入结构的工程量相应定额人工、材料、机械消耗量换出结构的工程量相应定额人工、材料、机械消耗量 设备、人工、材料、机械台班费用调整 设备、人工、材料、机械修正概算费用