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1、第八章 房地产拍卖,第一节 房地产概念和特点 一、房地产的概念 房地产:是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。(物质实体与房地产权益综合体) 附属物:与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等。 土地: 从房地产开发角度分为生地、熟地、毛地;用途分类。 财产权利:参见P.157我国房地产产权类型,建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一旦附着于建筑物上，就成为房地产的一部分。判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。 把建筑附着物归属于房地产的法律效果在于：抵押权可以扩大适用于建筑附着物；在房地产的买卖、赠与、借贷或
2、共有物分割时，如果权利证书对具体范围未作明确规定时，应包括建筑附着物。,二、房地产特征 不可移动、耐用、差异、高价值、供给有限、投资及消费、实体二元 三、房地产的类型 开发程度:生地/熟地/毛地/在建工程项目/建成后物业; 土地权属性质:集体土地上的房地产/国有土地上的房地产; 房屋所有权性质:国有房产、集体房产、私人房产、涉外房产和其他房产,四、房地产市场特征 特征 地区/供给调节滞后/垄断竞争/投机/交易形式多样、复杂/金融市场影响/市场效率低/政府干预 按照房地产进入市场的时间顺序进行分类 一级土地出让市场 二级新开发商品房交易市场一手房 三级存量交易二手房市场,五、我国的房地产产权类型
3、 土地所有权:国家土地所有/农民集体所有 土地使用权 建设用地（国有土地上）使用权 以出让方式取得的建设用地使用权: 以划拨方式取得的建设用地使用权 以租赁方式取得的建设用地使用权 以作价出资方式取得的建设用地使用权 宅基地使用权,土地承包经营权 地役权 房地产抵押权: 可以抵押的房地产 /不得抵押的房地产 房屋所有权 房地产租赁权 房地产共有: 建筑物区分所有权 六、房地产价格 房地产价格分类 价格影响因素,第二节 房地产拍卖的实施 一、房地产拍卖及特征 二、房地产拍卖条件及主要交易规则 法律禁止买卖和转让的房地产不得拍卖 1.未依法取得房地产产权证书的/2.共有房地产，未经其他共有人书面同
4、意的/ 3.权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的 / 4.权利人对房地产的处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等/ 5.以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的/ 6.司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的/ 7.国家依法收回土地使用权的。,以出让方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则 1.依法登记并取得土地使用权证（或房地产产权证） / 2.按照出让合同约定，完成开发投资总额25%以上的房屋建设工程，或依照规划进行土地成片开发建设，形成了工业用地或者其他建设用地条件/ 3.转让已经
5、建成房屋的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则 1.应当报请有关部门批准，办理出让手续并缴纳土地使用权出让金/ 2.可以不办理出让手续的，由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家/ 3.划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。,以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则 1. 经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押/ 2.承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有/ 3.承租人转让土地租赁合同的，租
6、赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，租赁合同经更名后继续有效/ 4.地上物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。 农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则 取得房地产权证书,并获当地乡镇人民政府批准后方可进行拍卖/居住及非居住房屋竞买人条件,已设定抵押权的房地产拍卖交易规则 1. 未经抵押权人同意转让抵押房地产的行为无效。经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存/ 2.债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押
7、房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议/ 3.抵押房地产拍卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿/ 4.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖所得的价款按照登记的先后顺序清偿；登记顺序相同的按照债权比例清偿；未登记的视为顺序相同/ 5.建设用地使用权抵押后，地上新增的建筑物不属于抵押财产。拍卖时可以将该建筑物一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿/ 6.房屋可连同占用的划拨土地一并抵押，但依法拍卖该房地产的，应当首先从所得价款中补缴土地出让金/ 7.以土地承包经营权或者乡/村企业的厂房等建筑物占用的
8、土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。,三、房地产拍卖的程序 接收委托/标的调查与确认/签订委托拍卖合同/底价确定/发布拍卖公告、组织拍卖/产权过户 第三节 房地产拍卖应当注意的问题 一、前期准备必须严格核查权属问题 产权来源、重复查封、公有单位上级部门意见、共有人意见及优先购买权、承租人优先购买权、附属设施、同一房屋的不可分割,二、公告阶段应注意的问题 公告、咨询接待 三、实施全程服务和售后服务P177 四、特殊类型房地产拍卖应注意的问题 在建项目拍卖 1.建设手续是否合法/土地的可否转让/是否设定了抵押担保/是否预售 预售手续/通知已经预售出部分
9、的购买人、是否解除预售合同/未解除部分的竞买人继续履约及公告说明 2.拍卖前房产主管部门审批/拍卖成交后的过户手续,第四节 国有土地使用权的出让拍卖 一、国有土地使用权出让拍卖的实施 1.市场分析，拟订并公布政府土地使用权出让计划/2.部门协调，确定具体宗地的国有土地使用权拍卖方案/3.拍卖宗地的场地清理、市政配套与勘测/4.编制国有土地使用权拍卖出让文件/5.发布国有土地使用权拍卖出让公告/6.地价评估，科学确定拍卖出让底价和起拍价/7.组织现场踏勘，提供拍卖宗地信息咨询/8.竞买申请及竞买资格审查/9.现场拍卖，与买受人签订成交确认书/10.拍卖结果公布，签订国有土地使用权出让合同，颁发建设用地批准书/11.协助办理有关土地开发建设的证照/12.支付土地使用权出让金，办理土地登记，取得出让土地使用权,二、国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题 1.营造良好的外部市场环境 2.拍卖宗地的选择必须以市场为中心 3.部门协调、密切配合 4.注重拍卖宗地前期的清理、开发，尽量作到净地拍卖 5.提高业务人员素质，选好拍卖师 6.拍卖会前做好宣传、推介,
