《房地产经济学教学作者张跃庆第9章节房地产流通与房地产买卖和租赁市场课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济学教学作者张跃庆第9章节房地产流通与房地产买卖和租赁市场课件（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产经济学,第9章 房地产流通与房地产 买卖和租赁市场,ISBN 978-7-111-47141-7,目 录,9.1 房地产（房屋）买卖与房地产租赁 9.2 房地产（房屋）买卖市场及其形式 9.3 房地产（房屋）租赁市场,9.1 房地产（房屋）买卖与房地产租,房地产开发建设工程通过竣工验收，就成为房地产商品。房地产或房屋进入流通领域，就形成了房地产或房屋交易市场。 房地产是一种特殊商品，在房地产交换或流通过程中，不仅实现了房地产商品的使用价值与价值，而且还发生了一系列权利关系的变化，即他项权利变化。 房地产交易或住房流通主要是通过两种形式实现，即房地产或住房出售与出租，或住房买卖或住房租赁。
2、,9.2 房地产（房屋）买卖市场及其形式,9.2.1 现房出售 9.2.2 商品房预购预售 9.2.3 房地产（房产）拍卖 9.2.4 房地产出售的其他形式,9.2.1 现房出售,传统体制下的私有房屋出售。 公房出售或房改房出售。 商品房出售。 保障性住房或经济适用住房出售。,9.2.2 商品房预购预售,商品房预购预售，实际上就是房地产期货交易。它是在房屋还没有建成以前，即房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖了出去。也就是所谓先付款后交货的买卖方式。 预售房的买卖与房屋即期买卖相比，由于它购买的仅仅是房屋销售部门的承诺，也就是说，只要购买者承诺认购房屋业权，交付一定的定金，签署临时买卖契约
3、，预售房的买卖就算完成了交割。 预购房屋还可以转让。预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让给亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。,9.2.3 房地产（房产）拍卖,房产拍卖是房地产流通或房产买卖的一种特殊方式。拍卖是由卖家以房地产（房产）作为拍卖的物品，在特定的场合，由众多的可能买家竞逐承购的一种买卖方式。 在我国目前条件下，以拍卖方式出售的房地产（房产），都是一些特殊类型的房地产。大体上有以下几种情况： 抵押房屋的拍卖。 罚没房产的拍卖。 为特殊目的进行的房屋拍卖。 特殊房屋拍卖。,9.2.4 房地产出售的其他形式,由于房地产是一
4、种特殊商品，在交易过程中会发生经济与产权各种形态的变化，所以会形成其他流通方式方式。 房地产物物交换或互换。 房地产赠与和继承。,9.2.5 房屋买卖条件、程序与合同,9.2.5.1 房屋买卖条件 9.2.5.2 房屋买卖程序 9.2.5.3 房屋买卖合同,9.2.5.1 房屋买卖条件,房屋的产权必须是清楚的，有合法的产权证件；经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续，才能进入市场进行交易；享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，在不满原定使用期限出售时，需补齐差价；出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。 在同等条件下，承租人有优先购买的权利；出售共有的房屋
5、，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。 在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；对于继承、赠与等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后，才能投入房地产交易市场。,9.2.5.2 房屋买卖程序,根据国家房地产主管部门出台的关于加强房地产交易市场管理的通知规定，进行房地产交易时，必须按照以下程序进行。 受理 验证 确权 调查 估价 报批 立契 过户,9.2.5.3 房屋买卖合同,房屋买卖合同是由房地产主管部门统一编制的，用于房屋买卖当事人之间签订的，确认各方权利、义务关系的协议文件。房屋买卖合同包括以下内容。 双方当事人的姓名或者名称、证件号码 房地产权属证书的名称和编号 房地产坐落位置、面
6、积、四至界限 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 房地产的用途或使用性质 成交价格及交付方式 违约责任 双方约定的其他事项,9.3 房地产（房屋）租赁市场,9.3.1 房屋租赁经济关系及其特征 9.3.2 房屋租赁类型与经济内容 9.3.3 房屋租金及租金标准 9.3.4 房屋租赁的条件、程序与合同,9.3.1 房屋租赁经济关系及其特征,房屋租赁是房屋出租人，将房屋交承租人使用，承租人按照租赁双方约定的期限和租赁金额向出租人交纳租金，在租赁关系终止时，将承租的房屋完好地退还给出租人的经济或交易行为。 房屋租赁具有以下一些特征： 房屋租赁是一种商品交换关系。双方是按照等价交换原则进行的；在房
7、屋租赁关系中，承租人取得的只是房屋的使用权，房屋所有权仍然属于出租人；租期届满，承租人必须按照规定，将租用的房屋返还给出租人；在房屋租赁期限未满的情况下，出租人也有权将其出租的房屋的所有权转移给第三人；在房屋租赁契约中，确立的是一种债权关系。但是，这种债权关系，同时又具有某些物权的特征，即对物直接使用并排除他人干涉的权利。,9.3.2 房屋租赁类型与经济内容,9.3.2.1 住房租赁 9.3.2.2 写字楼租赁 9.3.2.3 商业用房租赁 9.3.2.4 工业用房租赁,9.3.3 房屋租金及租金标准,9.3.3.1 房屋租金本质及租赁价格 9.3.3.2 房屋租金构成因素及其确定 9.3.3
8、.3 房屋租金中的成本与利润,9.3.3.1 房屋租金本质及租赁价格,房屋租金，就是房屋的租赁价格。房屋的租赁价格，是房屋一定时期使用价值所包含的价值的货币表现，或者说是零星出售房屋使用权的价格。房屋承租人要取得一定时期房屋的使用权，就必须向房屋所有者即出租人，支付一定的货币额，这种货币额就是租金。 房屋租金，通常是以面积（平方米）为单位，按时间（年或月）计算的。房屋租赁价格，是房屋租赁关系的核心问题。,9.3.3.2 房屋租金构成因素及其确定,房屋租金是由八项因素构成的： 折旧费 维修费 管理费 利息 地租 保险费 利润 房产税,9.3.3.3 房屋租金中的成本与利润,成本是房屋租价构成的主
9、要部分，是维持房屋再生产的最基本条件，是制定房屋租赁价格的最低界限。房屋租赁价格的成本，是由房屋的折旧费、维修费和管理费构成的。 房屋租金中的利润或盈利，本质上是劳动者的剩余劳动所创造的价值。房屋租金中的利润或盈利，是由投资资本的利息、土地使用费、保险费、房产税和利润构成的。,9.3.4 房屋租赁的条件、程序与合同,9.3.4.1 房屋租赁条件 9.3.4.2 房屋租赁程序 9.3.4.3 房屋租赁合同,9.3.4.1 房屋租赁条件,根据国家工商行政管理局关于进一步加强房地产市场监督管理的通知要求，凡非国家定价出租的各种所有权房屋，其交易行为均应纳入房地产市场管理。 根据建设部城市房屋租赁管理
10、办法（1995年6月1日起施行）规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,9.3.4.2 房屋租赁程序,事房屋租赁，必须依照以下程序进行： 出租人向管理部门提出申请，领取房屋租赁证。 签订租赁契约。 房屋租赁登记备案。 主管部门审查合格后，核发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为有效合法的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所的有效凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。通过登记的租赁活动，受法律保护。,9.3.4.3 房屋租赁合同,根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 房屋租赁合同可以由房屋出租人与承租人双方自行签订，也可经由中介机构代为签订。,,Thank You !,
