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1、房地产法规,主编 银花,房地产交易法规,【本章引例】 5.1 房地产交易概述 5.2 房地产转让的法规 5.3 商品房预售的法规 5.4 房屋租赁的法规 5.5 房地产抵押的法规 5.6 房地产中介服务管理 引 例 分 析 小 结 练 习 题,5.1 房地产交易概述,5.1.1 房地产交易的概念和特征 房地产交易是指平等主体之间就房地产所有权或使用权所进行的交换活动。它反映的是平等主体之间平等、自愿、有偿的商品交换关系。在我国，根据城市房地产管理法的规定，房地产交易是指以房屋等建筑物、构建物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种市场交易活动，这种房地产交易活动包括房地产转让、房地产抵押和
2、房屋租赁等市场行为。 1.房地产交易的标的物具有固定性 房地产交易的对象是房地产，交易后不会发生空间上的移动，只会发生房屋所有权及与其相关的土地使用权等权利的转移，即房地产的权利主体发生变更。,5.1 房地产交易概述,2.房地产交易的形式具有确定性 一般来讲，房地产市场的房地产交易形式有地产交易形式与房产交易形式。地产交易形式主要包括土地所有权买卖（土地“征用”）、土地使用权出让、土地使用权转让等；房产交易形式主要包括房屋买卖、房屋租赁、房屋交换、房屋抵押、典当等。我国法律明确规定了城市房地产交易的形式只能是房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产开发不属于房地产交易范畴，它是房地产交易之前的
3、行为。 3.房地产交易的过程具有复杂性,5.1 房地产交易概述,房地产交易涉及土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权，而且交易标的物的价格也远远高于一般商品价格，这使得交易过程较为复杂。为了交易的顺利完成，通常还需要专业人员和有关中介服务机构的介入。 4.房地产交易是要式法律行为 不管是房地产转让、房地产抵押还是房屋租赁，都要以法律规定的合同形式进行。根据房地产法律的规定，房地产权属的变动必须依法办理变更登记手续。 5.1.2 房地产交易的原则,5.1 房地产交易概述,房地产交易的原则是贯穿于房地产法始终，具有普遍指导意义和制约意义的重要的交易规则。如前所述，房地产交易反映的是平等主体
4、之间平等、自愿、有偿的商品交换关系，这种交换关系就是一种民事法律关系，因此房地产交易应遵循民法的一些基本原则。但房地产交易关系又不同于一般的民事法律关系，有其自身应遵守的特有原则，城市房地产管理法对这些特有原则作了具体规定。 1.房地一体原则,5.1 房地产交易概述,房地一体原则是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让或抵押。房地一体原则可具体体现为：房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。房屋总是建筑在一定范围内的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。土地使用
5、权转让时，该土地内的房屋必须同时转让。如果在该土地内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权；如果该土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时转移。房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。,5.1 房地产交易概述,抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因此，房地产抵押也应当遵循房地一体原则。,5.1 房地产交易概述,2.房地产价格评估制度 房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度是我国的法定制度。房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估
6、程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格。标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，是以基准地价为依据，根据市场行情、地块大小、形状、土地使用年限等条件评定的具体某一地块在某一时间的价格。房屋的重置价格是指按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。,5.1 房地产交易概述,3.房地产成交价格申报制度 我国城市房地产管理法规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以
7、上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”在城市房地产管理法公布之前，政府规定的成交价格已逐步变成了交易双方自愿协商定价。但有些人为了偷漏应缴纳的税费，故意以低于实际成交价格的金额来订立房屋买卖合同。实行房地产成交价格申报制度以后，交易者有责任如实申报成交价格，如果交易者没有如实申报，房地产管理部门在收到申报后，可以由政府设立的房地产价格评估机构对成交的房地产价格进行评估。当交易者按不低于评估价格或不低于评估价格一定比例缴纳了税费后，方可办理交易过户手续。瞒报房地产成交价格不仅是违法行为，而且对交易者特别是购房一方会带来很大的危害。,5.1 房地产交易概述,因此，如实
8、申报房地产成交价格，按规定缴纳税费，既是公民应尽的义务，同时又是保护自己利益的一种手段。 4.依法登记原则 我国城市房地产管理法规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”因此，房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。不依法办理登记手续的，其房地产的转让、抵押不具有法律效力。 5.1.3 房地产交易的管理机构,5.1 房地产交易概述,房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部
9、门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。它们依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，负责全国的房地产交易管理工作。,5.2 房地产转让的法规,5.2.1 房地产转让概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。对这一概念应作如下理解： (1)房地产转让的主体是房地产权利人，即房地产转让由房地产权利人实施。房地产转让作为一项物权处分的民事法律行为，只能由房地产权利人根据自己的意愿做出。房地产权利人包括房地产所有人、经营人和使用人等。房地产
10、所有人是指拥有房地产的国家、集体和个人；房地产经营人是指房地产开发企业、从事房地产交易活动的单位和个人；房地产使用人是指一切使用房屋和土地的单位和个人。,5.2 房地产转让的法规,(2)房地产转让的客体是房屋所有权及该房屋所占用范围内的土地使用权。根据房地一体原则，房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让。 (3)房地产转让是房地产权利人将房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更。房地产转让的行为作为平等主体间的民事法律行为，必然会导致房地产权利主体发生变更，原房地产权利人失去了对该房地产的所有权能，这些权能由新的房地产权利人所拥有。 (4)房地产转让的形式是通
11、过买卖、赠与或者其他合法方式进行。 5.2.2 房地产转让的条件 1.房地产转让应当具备的有效要件,5.2 房地产转让的法规,(1)房地产转让的双方当事人必须具有合法资格。房地产转让是民事法律行为，实施民事法律行为的双方当事人必须具备民事主体资格。房地产转让人是依法转让国有土地范围内的房地产并拥有该房地产的房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织；而房地产受让人是依法受让国有土地范围内房地产的我国境内外的自然人、法人和其他组织。 (2)房地产转让的双方当事人意思表示真实。房地产转让必须在双方当事人真实意思的基础上进行。房地产转让只有在诚实信用、自愿、平等、等价有偿的基础上进行，才能保护双
12、方当事人的合法权益。,5.2 房地产转让的法规,(3)房地产转让必须采用书面形式。城市房地产管理法规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因此，为了维护双方当事人的合法权益，房地产转让必须采用书面形式。 2.房地产转让的法定条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变更，即房屋所有权及房屋占用的土地使用权发生转移。城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定等法律法规对转让的房地产应当具备的相应条件或达到相关要求作出了如下规定：一是房地产转让的允许条件，二是房地产转让的禁止条件，三是对共有房地产、已出租房地产、已购公有房的转让应遵循的特殊条件。,5.2 房地产转
13、让的法规,(1)房地产转让的允许条件。我国城市房地产管理法分别规定了以出让方式和以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时应符合的条件。 (2)房地产转让的禁止条件。城市房地产管理法第三十七条规定，下列房地产不得转让： 1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的。 2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 3)依法收回土地使用权的。 4)共有房地产未经其他共有人书面同意的。 5)权属有争议的。,5.2 房地产转让的法规,6)未依法登记领取权属证书的。 7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 (3)对共有房地产、已出租房地产、已购公有住房的转
14、让应遵循的特殊条件。对于共有房地产、已出租房地产、已购公有住房的转让应遵循下列各项规定： 1)共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享有优先购买权。 2)出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。 3)转让已出租的房地产的，受让人应当继续履行原租赁合同，但房地产出租前已依法抵押，为实现该抵押权转让房地产的，受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。,5.2 房地产转让的法规,4)已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意，但已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。 5.2.3 房地产转让的方式 根据我国法律法规和规章的规定
15、，房地产转让的合法方式有买卖、赠与和其他合法方式几种。 1.房地产买卖 房地产买卖是房地产所有人将房屋所有权以及相应的土地使用权转移给受让方，由受让方支付房地产价款的行为。 2.房地产赠与,5.2 房地产转让的法规,房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产无偿转让给他人的一种民事法律行为。将房地产转让与他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与的人称受赠人。房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续。 3.其他合法方式转让 其他合法方式，主要包括下列行为： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变更的。 (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资
16、、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。,5.2 房地产转让的法规,(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。 (4)以房地产抵债的。 (5)法律、法规规定的其他情形。 5.2.4 房地产转让合同 1.房地产转让合同的概念 房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同作为一种协议，必须由双方当事人本着平等、自愿、诚实信用、等价有偿的原则订立，否则就要承担缔约过失责任；双方当事人若违背合同规定的权利、义务，则要承担相应的违约责任。根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定，房地产转让合同的签订必须采取书面形式。,5.2 房地产转让的法规,2.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。法律规定，房地产转让合同中应当载明土地使用权取得的方式。二者的关系如下：,5.2 房地产转让的法规,(1)房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。依房地产转让条件的
