《房地产法原理及应用 教学课件 ppt 作者 生青杰 第三章 房地产开发用地制度 》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法原理及应用 教学课件 ppt 作者 生青杰 第三章 房地产开发用地制度 （19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第三章 房地产开发用地制度,第一节 我国国有土地使用制度改革状况,一、传统土地使用制度的特点 从生产资料的社会主义改造完成到1980年开始的国有土地使用制度改革，是传统国有土地使用制度阶段，这一阶段，土地的价值没有得到重视，土地没有作为商品进入市场流通，而是主要依靠行政手段调整土地的使用，其特征是： 1行政调拨 2无偿无限期使用 3禁止土地转让,二、国有土地使用制度改革的状况 我国城市土地使用制度改革从1980年召开的“全国城市规划工作会议”开始，到1994年城市房地产管理法颁布施行。其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用转变、从行政划拨向市场出让转变，大体上是从以下几个方面逐步展开、逐步推行
2、的： 一是收取城市土地使用费 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让,三、城市土地储备制度 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。 我国国有土地有偿使用制度是在坚持城市土地国有，实行所有权与使用权相分离，使土地使用权在有限度商品化的前提下，以国家垄断城市土地所有权为基础，充分利用市场机制，实行多层次、多形式的城市土地使用权有期有偿转让,第二
3、节 土地使用权出让,一、土地使用权出让的概念、法律特征 （一）土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权（以下简称土地使用权）以拍卖、招标、协议等方式让与土地使用者，由土地使用者在原始取得的有效年限内使用该土地并向国家缴纳由此产生的土地使用权出让金，在约定期限届满时土地的使用者应当将使用后土地返还国家的行为。 （二）土地使用权出让的法律特征。 1）土地使用权的出让人是代表国家行使一定职权的各级人民政府，国家作为土地所有者的法律地位保持不变。 2）土地使用权出让的客体是国有土地的使用权，即土地使用者只享有土地的使用权 3）土地使用权出让的内容是作为土地所有者
4、的国家与土地使用者之间所形成的权利、义务关系。,二、土地使用权出让的范围、批准机关和宏观调控 （一）土地使用权出让的范围 （二）土地使用权出让的批准机关 （三）土地使用权出让与政府的宏观调控。,三、土地使用权出让的方式 目前，我国国有土地使用权的出让方式可以分为：协议出让土地使用权、招标出让土地使用权、拍卖出让土地使用权及挂牌出让土地使用权四种。 四、土地使用权出让的年限 根据土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限有所不同： .用于居住的土地，其土地使用权出让的最高年限为70年 .用于工业领域内的土地，其土地使用权出让的最高年限为50年 .用于教育、科技、文化、卫生、体育领域的土地，其土地使
5、用权出让的最高年限为50年； 。用于商业、旅游、娱乐领域的土地，其土地使用权出让的最高年限为40 年 .综合用地或者其他用地的，土地使用权出让的最高年限为50年,五、土地使用权出让合同 出让土地使用权的，应当签订 。土地使用权出让合同，是指出让人与受让人）之间，按照平等、自愿、有偿的原则，就所出让的土地使用权、土地使用权的行使期限以及如何行使土地使用权等内容达成一致意见，明确其相互之间的权利义务关系的书面协议。,五、土地使用权的终止与续期 （一）土地使用权的终止 土地使用权终止的情形分为： 1约定的年限届满，终止土地使用权的 2国家依法提前收回土地，终止土地使用权的 3土地遭到灭失，终止土地使
6、用权的 （二）土地使用权的续期 土地使用权续期，是指在国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满时需要继续使用该土地的，受让人（土地使用人）依法向出让人（原土地行政主管部门）提出续期申请，经审查准予续期的，受让人（土地使用人）办理有关手续后继续占有该土地使用权的行为。,第三节 土地使用权划拨,一、土地使用权划拨的概念和特征 （一）土地使用权划拨的概念 （二）土地使用权划拨的特征 ）土地使用权划拨是一种行政行为，而非民事行为 ）以划拨方式取得的国有土地使用权在使用期限上不存在任何限制，但在转让、出租、抵押土地使用权时依法存在限制。 ）以划拨方式获取土地使用权的，不得进行转让、出租和抵押,二、土地使
7、用权划拨的范围 经县级以上人民政府依法审查批准，可以通过划拨方式获得土地使用权的用地，具体包括以下几方面： （）国家机关用地和军事用地 （）城市基础设施用地和公益事业用地 （）国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目用地 （）法律、行政法规规定的其他用地,三、土地使用权划拨的程序、批准年限和收回 （一）土地使用权划拨程序 1申请人提出国有土地使用权划拨申请 2县级以上人民政府受理申报材料 3县级以上人民政府批准土地使用权划拨 （二）土地使用权划拨的批准年限 （三）收回划拨的土地使用权,第四节 土地使用权的转让与出租,一、土地使用权转让的含义 土地使用权转让具体包括以下几方面含义： 1转让人是原土
8、地使用人 2转让使用权的土地应当是正在或已经进行投资、开发和利用的土地 3土地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物一并进行转让 4转让实际上是权属的变更，即转让人（原土地使用人）将其与国家之间所确定的权利和义务全部转移给受让人,二、土地使用权转让的形式 土地使用权转让形式，是指转让人将土地使用权转移给受让人时所采取的方式，具体包括出售土地使用权、交换土地使用权和赠与土地使用权等三种转让形式。 三、土地使用权转让的原则 1房地相依性原则 2权利义务同时转移原则 3效益不得损害原则 4分割转让原则,四、土地使用权转让的生效要件 土地使用权转让的生效要件，是指转让土地使用权时必须具备一定要件方能生
9、效。其生效要件主要包括以下几方面内容： 拟转让使用权的土地应当符合法定转让条件 土地使用权转让主体是具有与其行为相对应的民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人和其他组织 土地使用权转让主体之间签订书面的土地使用权转让合同 报经政府主管部门审批后，办理变更登记手续 土地使用权转让的各方当事人存在真实的意思表示 土地使用权转让不存在违反法律和社会公共利益等情形,五、土地使用权转让合同纠纷的处理 六、土地使用权出租的含义 七、土地使用权出租的生效要件及效力 （一）土地使用权出租的生效要件 1行为主体是土地使用权的出租人和承租人 2行为方式必须是出租土地使用权 3土地使用权出租是指将土地及其地上建筑
10、物、其他附着物的使用权一同出租给承租人 4出租人与承租人之间应当依法签订土地使用权租赁合同 5依法约定土地使用权的出租期限 6依法办理相应的登记手续,第五节 土地征收制度,一、土地征收的概念与特征 （一）土地征收的概念 （二）土地征收的特征 二、征收土地的程序 （一）拟定征收土地方案 （二）审查报批征收土地方案 （三）公告征收土地方案 （四）制定征地补偿、安置方案 （五）公告征地补偿、安置方案 （六）报批征地补偿、安置方案 （七）实施征地补偿、安置方案,三、集体土地补偿的范围和标准 （一）集体土地的补偿范围 根据中华人民共和国土地管理法的有关规定，土地征收制度中行政相对方应当获得的经济补偿，大
11、体包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。 (1)土地补偿费 是指国家征收农村集体经济组织所有的土地时，仅就土地向其直接支付的补偿费用，实质上是国家对其失去土地后所损失的土地投入和收益给予的经济补偿。 (2)安置补助费 是指国家在征收农村集体经济组织所有的土地时，为了安置以该土地为生产资料进行生产活动并取得生活来源的农业人口而给予的补助性费用 (3)地上附着物和青苗的补偿费 分为地上、地下附着物补偿费和青苗补偿费两部分。地上、地下附着物补偿费，是指国家在征收农村集体经济组织所有的土地时，对依附于该土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物的所有者进行的经济补偿,（二）集体土地的补偿标准 集体土地，是指农民集体所有的土地，即土地所有权归属于农民集体。对农民集体征收土地的，应当按照被征收土地的原有用途给予经济补偿。 征收耕地的补偿，涉及土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费,
