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1、2012年12月,2011年房地产市场回顾 及2012年市场展望,Contents：,第一章、2011年房地产市场回顾,一、宏观背景 二、重庆房地产市场回顾 三、市场小结,行业经济形势变数、政府换届因素，楼市基本面开始求稳,一、宏观背景/行业回顾,（单位：万平方米，%，月）,重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%，调控成效显著，重庆同比下滑幅度居首位。 市场存量去化周期已现高位，重庆去化周期超13个月。,数据来源：CRIC杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。,前11月重点城市成交量全线萎缩，去化周期已现高位。,2011年1-11月份典型城
2、市商品住宅市场供求情况,重点城市成交量 同比全线萎缩,存量去化周期变长,一、宏观背景/市场回顾,一、宏观背景/政策回顾,2011年楼市既在延续2010年的调控思路，同时又在2010年的基础上进行了调整和深化，因而力度更大，准度更高。 重庆房地产调控细则主要是响应中央号召，以调整为主，保证市场稳定健康发展。实际调控力度不大。 限购令对市场影响较大，但重庆并未出台。,2011年重点房地产调控政策：,2011.1.26,2011.1.27,2011.2.16,2011.3.26,2011.7.12,2011.7月底,新国八条,重庆房价调控目标,商品房销售明码标价规定,国五条,限购令 重庆未出台,数据
3、来源：重庆网上房地产,重庆商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势； 2011年受政策调控影响，成交量下滑明显，同比下滑33%。,近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖. 2011是调控年，截至到今年11月市场供求均出现不同幅度下调，其中成交量较2010年下滑超过3成。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。, 33%,二、重庆房地产市场回顾/年度市场,数据来源：重庆网上房地产,整体市场供过于求趋势
4、明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场,市场受政策调控影响明显，供大于求成常态。 1月底受到房产税出台影响，再加上传统淡季，成交量跌倒谷底。银行也紧缩银根，开始执行限贷，至此市场开始出现持续低迷，成交量难破150万方。 从成交均价来看，5月份开始持续出现回落，由5月7803元/平方米的高位回落到目前6254元/平方米，价格下滑近20%。,二、重庆房地产市场回顾/月度市场,品牌企业心态发生转变，由降价积极性不高转变为主动做出调整； 在宣传上：新推房源、特价房源、折扣房源成为诉求主力； 渠道营销加强，部分企业开始采用“同景式”的营销手段，即人海战术和拦截战术，放大营销半径，扩大客户渠道。,二、重
5、庆房地产市场回顾/企业表现,一口价，11800,特价房、低开入市、超大折扣成企业媒体宣传主力。,低开入市,超大折扣,建面价,企业应对措施：打折促销声一片,二、重庆房地产市场回顾/企业表现,宏观环境,市场供需,企业价格,2011年房地产调控限购、限贷、限价等措施持续加码，各项措施开始落地执行，尽管重庆调控力度不大，但仍受大环境影响明显。,重庆房地产市场供需关系出现逆转，供大于求趋势明显。受调控影响，楼市成交低迷，同比降幅超过3成。,从年度成交价来看，总体上呈现上涨趋势。但今年在政策调控的影响下，特别是近两月开发商迫于完成年度目标回笼资金，开始割肉降价，房价回落。,重庆楼市受宏观环境影响出现低迷，
6、但总体上仍在不断发展。,三、市场小结,明年市场走势何去何从？,第二章、2012年房地产市场展望,一、政策展望 二、市场展望 三、小结,2011.4.13,2011.7.12,召开国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。,召开国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调整力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。,2011.10.29,召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,11.8温总理访俄强调，国内房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价
7、回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。,一、政策展望/总基调,国务院不断重申，国内房地产调控不动摇，调控力度不放松， 促进房价合理调整。,副总理李克强讲话,“ 当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要进一步巩固调控成果，继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。”,11月27日 国务院副总理李克强,一、政策展望/政策趋势,央行宣布：自12月5日起，下调人民币存款准备金率0.5个百分点 此为央行35个月以来的首次下调存准金、且正逢调控敏感期及关键期 应视作重大利好,这和副总理的讲话是矛盾吗?,存准金三年来首次下调,一、政策展望/政策趋势,短期从副总理讲话到存准金下调，可视
8、为中央政策组合拳,由于先有李副总理讲话确定调控主基调，因此之后的存款准备金下调不会引发房地产市场大反弹，我们可以将两者视为中央政府调货币、稳楼市的组合拳。,李副总理的讲话可理解为前实后虚，首先肯定今年以来的调控成效，突出当前关键任务是巩固已有成果，而非继续施压；至于之后的“继续坚持实施遏制房价的政策措施”，则更多是为前者做下政策保障。,一、政策展望/政策趋势,短期楼市政策面已在筑底，整个过程将持续2-3个月,楼市筑底 四方共同意愿,中央政府 3月份全国前后 社会和谐稳定是第一位,房地产企业 目前企业资金面虽好于08年 但经营压力已逐渐显现,普通民众 重点城市频现老业主群体事件 当前城市中有房族
9、仍多于无房族,地方政府 楼市持续低迷影响财政收入 土地出让金、房地产相关税费 大幅缩水,一、政策展望/政策趋势,短期市场筑底将分三步走，当前已处第一阶段,注：10月11日，佛山市住建部发布公告对限购政策进行调整，其主要放松限购的条款为： 1、已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围。 2、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。,地方政府在放松限购时多会采取类似佛山之前的方案,但“只做不说”的可能性较大，以避免佛山式被动；而中央政府则不会表态政策放开，预留政策弹性。 本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，使得市场反转将更多
10、的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者的警惕性,一、政策展望/政策趋势,经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和,1、经济“稳”字当头，房地产业支柱地位或将再度凸显,今年会议的定调从去年的“保持经济平稳健康运行”到今年的“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的鲜明意图。今年房地产行业的低迷使得其上下游行业深受其害，在没有找到能够替代房地产业的行业之前，房地产业支柱地位将凸显。,中央经济工作会议落下帷幕，会议提出了明年经济工作的主要任务，起到了极其重要的定调作用。在房地产政策方面，会议没有传递出新的信息，虽然调控依然会是主要方向，但是力度可能有限，
11、房地产政策面明年有望趋向缓和。,2、“巩固”成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓,会议对房地产政策的表述：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。整体来看与李克强总理月初 “巩固房地产调控效果” 的发言一脉相承。我们认为“巩固”将成为明年房地产调控的政策重心，整体政策环境有望趋于缓和。,中央经济工作会议传递信息：,且从政策执行层面来看，由于地方政府GDP逻辑没有根本性转变，而财政收入对房地产业的依赖性居高不下，导致地方政府始终有推动楼市发展的内在动力。,一、政策展望/政策趋势,基于此，我们对明年房地产政策有以下几个预测
12、： 一：明年针对房地产的严厉调控政策不太可能再出现，否则，将和“稳”经济的总基调背道而驰； 二：由于货币政策的适度放松和银行信贷额度的充裕，首套房利率优惠有望快速回归，这是政策对刚需者的保护； 三：明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，模式可能会参照今年10月份的佛山，到那时，市场将引来温和反转，这是政策对过去的纠偏。,一、政策展望/政策趋势,二、市场展望/全国市场,长期来看我国房地产市场发展仍有巨大空间,供应量2012年供应将保持平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进 其中保障性住房会有所增加 中低价位的刚需产品是市场供应的主力 从源头贯彻执行“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”
13、方针,2011年尽管重庆房地产市场受政策调控影响明显，但11年重庆二环规划出台，十大新城和21大聚居区将给市场带来充足的供应。,数据来源：CRIC,二、市场展望/重庆市场,量跌价稳 观望阶段,量升价稳 促销阶段,量价齐跌 降价阶段,量升价跌 局部回暖,量价齐升全面回暖,价格小幅波动 保持坚挺状态,新政出台，市场观望 成交量急剧下滑,局部促销,全面促销,局部降价,全面降价,手促销刺激， 需求小幅攀升,市场看空 持续观望,量首次触底,第二次触底,量长期保持低位开发商降价汇款,价格触底,价格下降到部分客户预期成交量回暖,成交量快速回升，价格上涨,2011.9,2011.11,2011.12,2012
14、.2,2012.6,2012.10,3.重庆市场成交走势短期,数据来源：CRIC,预计2012年上半年，市场看空成交量还将有所回落探底。 2012年下半年，价格触底，降到部分客户预期，市场成交将逐渐平稳增长。加上新面市项目在下半年有所增加、金九银十又是楼市的旺季，预计2011年下半年成交量较上半年有明显增长； 2012年重庆整体市场成交将趋于平稳，预计有望1800万方左右。,3.重庆市场成交走势中期,2010、2011年,新老国八条 国六条 九部委十五条,全面复苏,房产税、限贷、限购、限价,2005年,2008年,2007年,城乡统筹示范区,金融危机,2009年,3.重庆市场成交走势长期,重庆
15、,10年1月,城市房地产市场发展路径,积蓄期,启动期,成长期,高峰期,成熟期,根据对房地产业的跟踪研究，我们认为，正常情况下，一个城市市场的成长周期通常在10年左右。 重庆目前正处于发展的高峰期，未来还有3-5年增长期。,10年左右,进入观望,1,1,局部促销,2,我们的位置,现阶段我们处于全部促销和局部降价的阶段,4.价格走势,4.价格走势,成交价格2011年全年同比来看，重庆房价仍是保持了上行趋势，但今年4季度开始重庆房价已经进入下行通道，购房者持币观望态度越发明显，市场打折促销进入白热化阶段； 预计到2012年上半年，房价仍将保持6500元/平方米左右的低位运行，甚至进一步下滑，2012
16、年下半年，价格下降到部分客户预期，成交量开始回暖，价格也将复苏，预计全年房价将同比保持稳定，幅度在5%以内。,数据来源：CRIC,预计全年房价将同比保持稳定，幅度在5%以内,未来预测明年重庆房地产市场整体将回归到量涨价稳格局,5.预测小结,政策 经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和，严厉政策出台可能性不大，货币政策也将适度放松；,供应量 2012年供应将保持平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进，刚需产品是市场供应主力；,成交量 2012年上半年市场成交量将持续回落，有望在下半年得到复苏，2012年整体市场成交量将同比小幅上扬，全年同比有望回升20%左右；,价格 抑制房价过快上涨的调控目标已经基本实现，调控取得了阶段性的胜利，预计到明年三季度开始价格有望进入小幅上扬通道，全年幅度在5%以内。,THANK YOU,
