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1、君悦龙庭营销推广报告,2007.6.15,星彦做中国最优秀的地产服务者,全国楼市调控气氛越来越浓 深圳房价上升压力越来越大 龙岗房地产竞争越来越激烈,压力！,压力之下，君悦龙庭如何破局？,星彦做中国最优秀的地产服务者,项目营销策略及安排,项目分析和市场定位,市场环境分析,目 录,项目入市价格预测,星彦做中国最优秀的地产服务者,项目营销策略及安排,项目分析和市场定位,市场环境分析,项目入市价格预测,星彦做中国最优秀的地产服务者,深圳宏观经济持续以高于全国平均增长幅度的速度快速发展,高地价的土地供应政策致使拿地成本不断攀升，推动房地产价格同步上升,关内新增土地供应趋向于零，市场供应逐渐依靠旧改项目
2、，土地供应区域关外化、边缘化,经济持续高速发展,土地政策,土地资源稀缺,申大成功、轨道交通建设加速、四大新城定位等等,近期热点事件,房地产的需求增长,我国房地产行业具有良好的成长性，在未来的20年内将有着持续稳定的发展,中国房地产行业发展前景,星彦做中国最优秀的地产服务者,中国房地产行业发展前景,2006年12月8日，国家信息中心预测部部长范剑平表示：“房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许” 。,国家统计局公布数字显示当前房地产市场还存在以下几方面问题： 一、部分中心城市房价上涨过快； 二、90以下普通商品住房投资占商品住宅投资比例较小 三、住房保障制度还不完善； 四、市场供应
3、体系不完善，中低价位普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立； 五、房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。,星彦做中国最优秀的地产服务者,1月： 地 区 房屋销售价格指数 新建商品住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全 国 105.6 100.6 106.1 100.7 105.3 100.4 北 京 108.9 100.6 109.9 100.5 109.4 100.8 上 海 100.0 100.0 99.9 99.9 100.1 100.1 深 圳 112.7 100.9 110.2 100.9 112.8 100.6,2月： 地 区
4、房屋销售价格指数 新建商品住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全 国 105.3 100.6 105.9 100.6 104.4 100.6 北 京 108.8 100.5 109.7 100.5 109.4 100.8 上 海 100.1 100.0 100.1 100.0 100.1 100.0 深 圳 112.3 100.9 109.9 100.7 112.4 100.9,3月： 地 区 房屋销售价格指数 新建商品住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全 国 105.9 100.6 106.0 100.5 105.9 100.
5、4 北 京 109.3 100.2 109.9 100.2 109.6 100.2 上 海 100.4 100.1 100.2 100.1 100.6 100.2 深 圳 112.8 100.7 110.7 100.6 112.7 100.6,国家统计局数字公布，深圳房地产指数增长过快，处于政策调控的风口浪尖上,调控主要对象,深圳房地产市场环境分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,建设部、国土资源部等八部委即将重点城市联合检查的首要重点城市是深圳。 意味着“房地产市场秩序专项整治”即将正式启动，新一轮针对房地产行业的宏观调控已拉开帷幕。 在深圳近期初步调查中，因“疑有问题”而进入政府“加锁限制设
6、定处理”的“黑名单”的58家企业，其中不乏一些知名开发商。,深圳房地产市场环境分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,20012006年土地供应图,19982006年二级市场供求图,供求关系：土地供应的缩减和城市人口增长，导致市场刚性需求增加，造成一手楼供应不足的市场局面。由于土地的稀缺性价值的引爆，虽然后期政府加强旧改增加供应，但城市发展供求矛盾仍将得不到解决；,深圳房地产市场环境分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,法律调控 1、依法查处房地产开发企业违法违规行为； 2、依法查处房地产领域涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为； 3、依法查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为 4、开展警
7、示教育和案件曝光，选择部分违法违规典型案例予以曝光。 二. 整顿中介 一直是调控盲点的中介行业，这一次成为了主要的指向目标。吃差价 假评估、阴阳合同等基本都与中介有关。 三.严控开发商 对违规开发商将列入政府“加锁限制设定处理”的“黑名单”,深圳房地产市场环境分析,2007年6月15日，深圳政府专项整治行动,加大调控力度，后市需持谨慎态度,星彦做中国最优秀的地产服务者,深圳房地产市场特征分析,价值特征一：区域及差相对弱化，“资源的占有”成为决定项目价值的核心因素。,星彦做中国最优秀的地产服务者,价值特征二：“产品定位” 成为决定价格的关键因素，面积、户型、档次成为价格定位的决定性因素。,深圳市
8、场物业价值规律： 别墅TOWNHOUSE=大户豪宅 =舒适大户=高档投资型公寓 =普通小户型=普通居家户型,深圳房地产市场特征分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,深圳房地产市场特征分析,客户特征： 客户的投资意识普遍加强,投资眼光更加专业; 多次置业换房客价格承受能力高，价格敏感度低； 初次置业客户价格承受能力弱，价格敏感度高。,价格敏感度,置业次数,高,低,初次,多次,星彦做中国最优秀的地产服务者,493.6万住宅销售面积,龙岗中心城,招商倚山郡、中央悦城、天健现代城、公园大地、奥林华府、君悦龙庭等高端项目,龙华,星河丹堤、圣莫丽斯3期、金地梅陇镇2期、春华四季园、世纪春城4期、碧水龙庭2期
9、、第五园等,关内,关内地土稀缺，市场平静，价格高企、豪宅价格持续拉高。蝴蝶谷、红树西岸，中信红树湾3期,宝安中心区,宝安中心区经过一轮价格风暴后，均价超过13000元/，07年价格渐趋稳定，代表有富通城、宏发领域等,“继宝安中心区、南山价格发力拉升，龙岗成为市场价格拉升热点”,南 山,南山老区、西丽两个区域先后发力，均价直逼13000元/，桑太丹华、香谢峰景苑,深圳房地产市场特征分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,龙岗中心组团的功能定位： 深圳市第三中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。,龙岗房地产市场分析
10、,地铁3号线缩短关内时间，拓展区域客户来源； 2011大运会加速龙岗向国际大都市转变； 体育新城全面提升龙岗城市档次；,区域利好,龙岗中心城定位：深圳第三中心,星彦做中国最优秀的地产服务者,中心城,老镇,奥 体 新 城,龙岗各组团功能的明确，政府政策的倾斜，深惠路的改造，龙盐路的动工、深平路的建设、地铁3号线的动工催生了中心城的爆发； 申大成功、奥体中心启动、高交会馆迁移、天安数码城进驻、留学生创业园的建造令奥体板块疯狂起来,发展中心扩散化老镇战况依然，大型旧改上马，中心城战况越演越烈，奥体板块成为新价值战场,坪山坪地大开发商囤积土地,龙岗房地产市场分析,工业区,星彦做中国最优秀的地产服务者,
11、供求关系：龙岗城市化进程加速，城市人口增加，市场刚性需求加大，造成供不应求的局面。,龙岗房地产市场分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,竞争格局：刚性需求增加，供求矛盾短期内不可调和，推动价格快速上扬，出现卖方市场格局,龙岗房地产市场分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,2006年-2007年5月龙岗区住宅价格走势图（单位：元/）。,龙岗房地产市场分析,2006年第三季度后受新政影响有所震荡，但在第四季度利空被逐步消化后，房价继续攀升，摸高到7000元/以上。 2007年5月，龙岗区整体均价达12719元/，明显高于4月的9663元/。 随着大运会的申办成功，龙岗主要在售楼盘价格普遍上涨500元/
12、以上。其中龙岗中心城片区的价格涨幅接近1000元/ 其中龙岗中心城的整体均价在4-5月几个项目集中开盘后突破10000万/。,星彦做中国最优秀的地产服务者,价格中心城项目均价上涨1000元/,成交量申大成功后成交率上涨,大运会的申办成功对龙岗房地产带来直接的利益驱动； 奥体板块的打造对周边片区的基础设施、公共配套、商务服务、区域市容、治安环境等等方面进行大规模投资； 奥体板块的启动助推片区住宅市场的发展加速；,龙岗房地产市场分析,星彦做中国最优秀的地产服务者,招商依山郡奥体板快 首席国际住区,片区典型参考楼盘分析招商依山郡,发展商：招商地产 占地：150442，总建面： 28万 容积率：1.5
13、7 配套：自建18班小学、12班幼儿园，学校、会所、游泳池、商业街、图书馆、钢琴中心 总户数：1500套； 停车位：1800个 分三期开发。一期12栋占地4万 ，为4层洋房共305套；一批2006-4-29推售，二批2006-5-27推售，起价7000，均价8500，最高9800； 二期建面45347 ， 07年4月28日发售，共320户，起价9500，均价11000，最高价12000； 三期：预计08年4月发售； 主力户型：3房(约120-130)、4房(130-140),星彦做中国最优秀的地产服务者,5CHOME户型CHIEFHOME大家风范,126138 ,户型特点：前后阳台，通风采光性
14、强，主卧浴室空间阔绰 赠送面积：130赠送约18，面积赠送率约为13.8,优点： 低密度住宅，园林景观设计一流，客厅和园林景观结合得较好，人均资源充裕，内部设施齐备 缺点： 距离主干道过近，机动车噪音污染、尾气污染比较严重； 紧邻工厂，外部环境嘈杂，影响项目在客户中的形象；户型赠送面积相对较少。,片区典型参考楼盘分析招商依山郡,星彦做中国最优秀的地产服务者,奥林华府奥体新城 荣耀府邸,片区典型参考楼盘分析奥林华府,项目经济技术指标： 发展商：华讯伟业 项目总建面：40万 1期占地面积：28294 1期总建筑面积：111477 建筑构成：3栋21-28层高层 配套：2万水景园林、1200露天泳池
15、、2000水上会所以及4700国际风情商业街 容积率：3.4 总户数：613户； 停车位：约700个 主力户型：1、2号楼为140150 的3房和4房单位。 开售时间：1、2号楼2006年10月28日发售，3号楼2007年1月底发售；1期销售周期7个月 价格：起价8000元，均价10000元，最高价12000元,星彦做中国最优秀的地产服务者,热销户型：二单元03单位，139.37-141.88,户型特点： 大露台和入户花园，入户花园将整合为客厅一部分，使客厅形成7.5米宽，更显大气，舒适。露台同样阔绰，使整体赠送面积多而显大气 赠送面积： 140赠送约58空间，赠送率约为41,优点： 靠近余石岭公园和奥体中心，形象大气厚重，户型阔绰大气，赠送面积利用率较高； 缺点： 容积率较高，外力面过于
