某楼盘項目销售招商策划

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1、,您可委以重任的外脑 陕西豪仕地产企划,作品集锦： 运城地区： 御苑置业：清华园、水岸华庭 华荣置业：楠枫华庭 红鑫地产：凤凰城美食生态园 曾经的辉煌： 名人港湾、黄金水岸、宇丰市场、天美电动车城、盛玺电器公司、,.（），提供海量管理资料免费下载！,御苑置业 清华园一二层裙楼 項目销售招商 整合推广/陕西豪仕地产企划机构 御苑项目组 2007.11.3,推广企划总案,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、 产品分析及市场定位 二、 入市时机 三、 清华园商铺价格定位 四、 清华园商铺营销案 五、 清华园商铺广告投放计划 六、 年前投放计划,目 录,.（），提供海量管理资料免费下载！,Part

2、1.产品市场定位篇,清华园商铺物业介绍 周边商业分析 目标客户群定位 如何提升项目形象价值 清华园商业部分市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,1、清华园商铺物业介绍：,周边学校：运城学院、学院附小、新运中、逸夫小学、学院附小共计学生：21000余人。,.（），提供海量管理资料免费下载！,针对本案，我们对周边100米内的商业物业形式进行了调研,、产品市场定位,2、周边商业分析:,周边商铺租金： 以75平米为例，年租金为2.1万，每平米每年租金为280元，月租金23元,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,3）商业SWOT分析,.（），提供海量管理资料免费下

3、载！,、产品市场定位,小结： 由于以上因素的影响，限制了本案AB临街商铺商业价值及租金的发展。 本案周边商业业态主要以居民生活配套服务为主，项目周边小区主要依赖各自周边社区业主为主要消费群体。 本案周边所具有的学生群体量大，且周边针对学生的商业物业很少，这是本案的一个重要突破口； 周边地段绝佳，属于未来城市核心，且周边社区多，属于典型富人区，所以商业潜力巨大，有足够的吸引力。 建议采用“先招商、后销售”策略通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺市场的责任心，带动销售的火热进行，由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的市场效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心，带动项目

4、的销售。,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,3、目标客户群定位,卖给谁，谁又为我们 项目买单？,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,有丰富投资经验，已有多处投资物业，专门进行商铺投资的运城大客户； 对运城经济及市场环境较为熟悉， 看好城东发展前景的外来商人； 本地商务人员、政府公务员等中产阶层人士，该部分投资商客熟悉本地经济环境及发展方向； 手中有一定积累，进行二次置业，对本商业物业前景看好的周边业主； 从事商业经营，积蓄一定资金，投资自营的经营商客。,1）投资商 客户定位：,.（），提供海量管理资料免费下载！,卖地段： 重点突出项目城市未来中央商业地段价值，

5、隔路相望新运中、周边学校林立，学生有1.2万人左右，且周边50米内5个住宅小区，拥有固定消费人群3万，是该区域众多小区的中心交汇点，而且东临禹西路，北临魏南大街，且临近河东商务中心，项目的商业价值高。 卖成熟： 周边社区成熟，入住业主有3万来人，且御溪苑内就有2000多业主，学生、业主共有4万来人，巨大的消费市场这里商业投资及经营都大有所为。,2）我们有哪些优势可以卖？拿什么去吸引他们？,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,卖机遇： 项目周边有多个小区，居住人口众多，主要依靠周边社区内的生活配套服务商店，这里生活配套服务商业存在市场发展机遇。 众多的业主和学生足以支撑如此小体量

6、的商业物业。 卖前景： 强化项目所处城市未来中心，突出产品的稀缺性及本案的商业成熟经营现状及升值前景描述； 周边商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心； “社区商业” 变为“区域商业”周边大量社区的再入住，等将会形成一个大型住宅片区，届时常住居民大增，该区域将从“社区商业”逐变发展成“区域商业”。,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,卖升值空间： 背靠大树好乘凉，成熟御溪苑社区、新运中为主依托，就是保值和升值的信心保证； 借助品牌御苑及御溪苑社区的知名度，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性； 卖产品投资安全性： 投资方式可自营

7、出租，自由支配； 风险低住宅底商风险性低，投资的安全性高。,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,小结：我们的优势卖点集合 成熟御溪苑社区、清华园业主、新运中为主依托大量的社区业主以及周边众多学生群体形成本案最大的固定消费群，人多，才有可能形成商业氛围，有足够固定消费群体才有可能形成商业； 绝佳的地段成为本案又一比较大的商业升值支点，本案所处位置是未来城市核心地段最佳位置，市政规划中的有力地段，未来5年内必将形成一定的商业氛围，且现在已有一定的商业形式，从现在的社区商业发展为区域商业，该地段的升值潜力是巨大的。,.（），提供海量管理资料免费下载！,4、如何提升项目

8、形象价值？,总思路：通过现场及对产品主题形象包装，营造专业的商业形象，提高整体商业气氛，给予投资者和经营者对产品的投资的信心，让其亲身感受产品价值。,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,、产品市场定位,5、清华园商业部分市场定位：,1）我们的商业形象定位 ：,清华园金街 学生用品旗舰街 商业新纪元、人生财富新起点,.（），提供海量管理资料免费下载！,品牌：在这里汇集有关学生用品各行业的品牌经营商家； 旗舰：商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。 我们是城东学生用品商业形象代表； 我们是城东学生用品商业的升级版； 我们是城东商业的价值体现。,、产品市场定位,.（），提供海

9、量管理资料免费下载！,是城东的临街商业，是新区的绝版临街商业； 已经形成一定浓厚的区域商业气氛； 可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的临街商业； 可以给商家更多的营业空间双层9米层高； 紧邻禹西路及魏南大街，来往的车流及人流量大，商铺门面广告效果好； 周边固定消费者多，对面3000新运中师生、背靠御溪苑近3000多业主，以及其它社区消费者和周边林校学生。 该区域属于富人集中区，所以除了可以投资与学生有关的商店外，也可投资高档茶室、会所、KTV等店铺，这样本案的投资丰富多样。,2）7大优势支撑我们的商业定位：,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,鉴于项目周边虽然已经有固定的消费

10、人群，但整体消费能力中等水平，且主要消费群以中学生为主，而项目周边商业档次一般，但该区属于富人区，另外我们是以住宅底商，营业面积方面限制大型商家及档次较高的品牌商家进驻经营，因此，经过项目特征及周边商业环境及经营情况结合分析，我们建议档次定位为 中档档次商业定位,3）“品牌旗舰街”档次定位：,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,4）业态功能划分：,、产品市场定位,A座主要以基础性生活配套商业为主，主要满足学生、居民日常生活需求的最基本的配套。 B座主要以发展型生活学生学习配套商业配套，主要满足学生、业主居民多元化多层次的物质和消费需求的配套；,.（），提供海量管理资料免费下载！

11、,经营业态： 书店、学生学习用品专卖店、学习电子用具、小吃店、理发店等针对学生为主的学习用品店 学生服装店 品牌运动装、运动鞋、体育器具、音乐器具专卖店 便利店 面包、点心店 高级美容美发店 地产中介、银行 可行因素： 1A座隔路相望新运中，有3000人的师生，且周边学生众多，完全有条件打造成学生商铺主力街 2我们产品以双层销售为主，其面积多双层在230平方，可自由组合，适合商家经营要求； 3紧邻多所学校和社区，固定消费群体多、车流、人流量也不错； 4连接禹西路与魏南大街，使二者商业成为一体，更临近河东商务大厦等，不仅会形成强大的消费潜力的，而且将带动整个该片区商业的发展； 5本地各针对学生的

12、主力店面还没有。在此，形成了学生一条街完全有可能； 6富人居住区，周边小区中高档较多，人口密集，消费市场大。,5）业态描述,A座底层商铺,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,经营业态： 学生培训学校 会所、足浴按摩 网吧 冲印、摄影店 棋牌店、茶庄 .咖啡厅 西餐厅 移动通信办事处 高级美容美发店 地产中介 可行因素 1临近禹西路，车流、人流量多； 2本地各针对学生的培训学校还没有有。在此，形成了学生专门培训学校效益十分乐观； 3富人居住区，周边小区中高档较多，人口密集，消费市场大。 3我们产品以双层销售为主，商铺面积多为双层670平方且可自由组合，可满足商家经营要求； 4将来

13、的政治文化中心区，且周边多为中高档社区，居住多为运城老市民，其中包括相当一部分公务员、市政领导、这部分人对生活质量要求较高，尤其是会所、中年人对足浴按摩此类健康消费较为热衷。,B座底层商铺,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,小结：我们可以做的物业形态 中档次学生品牌一条街书店、学习用品专卖店、学习电子用具、小吃店、理发店店、学生服装店、品牌运动装、运动鞋、体育器具、音乐器具专卖（琴行）店等针对学生为主的学习品牌专卖店（李宁、匹克、双星、鸿兴尔克等国内一线品牌店） 中高档次规模大的消费场所学生培训学校、会所、足浴按摩、网吧、冲印、摄影店、棋牌店、茶庄、咖啡厅、西餐厅、移动通信办

14、事处、高级美容美发店，依旧主要以学生服务为主的店面，其中针对学生的培训学校是最有价值的投资项目。,、产品市场定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,二、入市时机,Part2.入市时机篇,工作安排 推出时机（切入市场时机） 推出时机（切入市场时机）时间建议：,.（），提供海量管理资料免费下载！,1、工作安排：,二、入市时机篇,.（），提供海量管理资料免费下载！,2、推出时机（切入市场时机）现择取决于以下几个因素： 施工进度，住宅工程达到全面封顶进度，其中A、B栋整体外墙完成； 销售工作准备充分，储备有一定的意向客户及意向进驻商家量，为下一阶段工作做好铺垫； 商业街整体包装完成，营造浓厚的商业气

15、氛，突出商业形象价值。 目 的 ： 凸出发展商对商业街的重视，增强投资者及经营商家的信心； 凸出产品的优势，让投资者清晰产品价值所在； 阐述说明产品的升值空间，让投资者看到升值前景； 可以充分利用3-5月份期间完成我们需要准备的前期工作，积累足够的客源储备，实现在开盘销售满堂红营造热销抢购的场面。,二、入市时机篇,豪仕建议：,.（），提供海量管理资料免费下载！,3、推出时机（切入市场时机）时间建议： 综上研究，根据项目的进度和各方面工作准备情况，我们建议开盘期定在2008年4月19日。,二、入市时机篇,.（），提供海量管理资料免费下载！,二、入市时机,Part3.清华园商铺价格定位篇,定价原则

16、 定价策略 定价项目定价,.（），提供海量管理资料免费下载！,1、定价原则： 一铺一价、好铺优价： 小面积商铺需求多,租金价高； 大面积商铺需求差,难租价低； 两端商铺高于中间商铺； 北面高于南端。 稳定原则: 折扣、优惠、对每一租铺者一视同仁，每一个铺位一个价格，做到一铺一价。,三、商铺价格定位,.（），提供海量管理资料免费下载！,1、可比项目加权定价法 采用条件相似的商铺市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，求出客观合理价格. 本项目选取了十个主要影响因素，分别为：调研所得、地段、品质、规划、物业服务、设计、开发商知名度、升值潜力、配套设施、营销推广、交通条件。分别进行评分，分值范围为14，分值越高，登记