北京房地产市场研究报告

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1、2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 1 页电话：010-88395886 目目 录录 仁达专题仁达专题 个人住房信息联网难在何处个人住房信息联网难在何处3 3 第一章第一章 房地产政策房地产政策5 5 一、调控信号：“决不让调控出现反复”5 二、金融政策5 三、税收政策7 四、土地政策7 五、保障房政策8 六、其他政策10 第二章第二章 土地市场土地市场1212 一、整体市场成交情况12 二、各用途地块成交情况12 （一）住宅用地.13 （二）商业/办公用地13 （三）工业用地.14 第三章第三章 住宅市场住宅市场1616 一、新建商品住宅16 （一）供应情

2、况开工量持续下滑 销供比加大.16 （二）成交情况.17 二、二手住宅市场20 （一）整体情况分析.20 （二）各重点区域分析.21 （三）热点片区监测价格.22 （四）二手住宅租金分析.23 第四章第四章 北京房地产资本化率调查分析北京房地产资本化率调查分析2424 一、调查时点.24 二、样本数据.24 三、调查结果.24 （一）资本化率调查结果.24 （二）考虑租金增长的资本化率.26 四、不同投资类别收益率分析.27 五、小结.28 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 2 页电话：010-88395886 图图表索引表索引 表 1. 2012 年 2

3、 季度房地产政策汇总 10 表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况.12 表 3. 北京 2012Q2 各用途土地成交情况12 表 4. 北京 2012Q2 住宅用地各区域成交情况13 表 5. 北京 2012Q1 商办用地各区域成交情况14 表 6. 北京 2012Q2 工业用地成交情况15 表 7. 2012 年 6 月北京市学区房重点片区价格监测结果表 22 表 8. 2012 年 6 月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表 22 表 9. 2012 年 6 月北京市别墅重点区片价格表 22 表 10. 2010 年 10 月房地产辅助调查数据情况 24 表 11. 2012 年 4

4、月资本化率相关统计指标情况 .25 表 12. 北京房地产租金年均增长率情况26 表 13. 2012 年 4 月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况 .27 图 1. 2011-2012 年北京住宅用地成交量价走势 .13 图 2. 2011-2012 年北京商办用地成交量价走势 .14 图 3. 2011-2012 年北京工业用地成交量价走势 .14 图 4. 2011-2012 年北京新建住宅累计施工面积 .16 图 5. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面积 .16 图 6. 2011-2012 年新建商品住宅销供比 .17 图 7. 2011-2012 年北京新建住宅成交量

5、价 .18 图 8. 2011-2012 年不同户型成交面积占比变化 .18 图 9. 2010-2012 年各户型成交价格走势 .19 图 10. 北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化19 图 11. 2010-2012 年北京重点区域新建商品住宅成交价格 I.20 图 12. 2010-2012 年北京重点区域新建商品住宅成交价格 II20 图 13. 2011-2012 年北京二手住宅量价走势 21 图 14. 2010-2012 年北京重点区域二手住宅价格指数 I.21 图 15. 2010-2012 年北京重点区域二手住宅价格指数 II22 图 16. 2011-2012 年北京二

6、手住宅租金指数 23 图 17. 20102012 年房地产资本化率调查情况 .25 图 18. 2006-2012 年北京房地产租金走势情况 26 图 19. 2007-2012 年不同投资类型收益率情况 27 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 3 页电话：010-88395886 仁达仁达专题专题 个人住房信息个人住房信息联联网网难难在何在何处处 据媒体报道，截至 6 月 30 日，全国已有 40 多个城 市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网， 住建部将从中选择 40 个城市作为第一期联网城市。 备受瞩目的全国 40 个城市的个人住房信息系统

7、的建设，始于 2010 年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房地 产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年 1 月 6 日发布新 闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在 2012 年 6 月末前实现 40 个主 要城市的联网。”那么，个人住房信息联网的意义和难度究竟何在？ 个人信息个人信息联联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。 （一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性 个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进 作用。保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要准

8、确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信息不 足，相关情况复杂，管理较为困难。虽然审核制度在不断完善，但是骗租、骗购的 现象还是防不胜防。“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设，2015 年基 本建立全国住房保障基础信息管理平台。个人住房信息系统将为全国住房保障 基础信息管理平台，提供有力支持。 （二）有利于房地产市场调控政策的制定和落实 严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分 刚性需求，并非楼市调控的长效手段。住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信 息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成 一个平台，就不必再

9、采取限购这种行政色彩浓厚的办法。而目前，配套系统还不 完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性较小。 在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套房 的认定标准将通过系统进行全国统一确认。 （三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 4 页电话：010-88395886 个人住房信息实现联网后，40 个城市的购房者在联网城市的住房信息将可 便捷查询，同时，40 个城市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息，也 将全部纳入住建部的实时监控。有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市

10、以及 开发商的管理，将更加严格和规范。 （四）为房产税征收提供一定的数据基础 推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息 的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有关 部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷标 准。 但是，从目前的社会状况来看，但是，从目前的社会状况来看，实现实现全国个人信息全国个人信息联联网的网的难难度非常大。度非常大。 （一）来自腐败的阻力 财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利益 的公开亮相。建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的市场， 住房信息的公开相

11、当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。 既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇 地方层面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。 （二）信息安全的隐患 房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的保护对信息公开联网造成阻碍。对 此，有住建部相关人士表示，房屋登记信息系统将不向社会开放，相关部门管理 人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐私被不 法分子盗用、滥用。 （三）数据完整性参差不齐，标准化程度低 1、各地住房信息数据完整性较差。有相当数量的住房没有进行产权登记；在 实际操作中，由于历史及产权纠纷等原因，部分地区的个人住房信息暂时没有进 行录入；此外

12、，一些城市的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记簿。 2、要实现全国城市的个人住房信息联网，必须建立标准化的数据匹配模型， 但是由于各地数据情况不一，数据标准化难度较大。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 5 页电话：010-88395886 目前，百城市住房公积金和保障房的监管联网也在进行中，但这些信息联网 仅仅是规范房地产管理的工具和基础。要保证我国房地产市场长期稳定地发展， 还需要在土地制度、税收制度以及社会保障制度等多方面取得实质性的进展。 第一章第一章 房地产政策房地产政策 一、一、调调控信号：控信号：“决不决不让调让调控出控出现现反复反复”

13、 国务院总理温家宝 4 月 13 日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的 部署中指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调 控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；推进保障性安居工程建设，完 善公租房、廉租房的配套设施。 ” （一）住建部：（一）住建部：坚坚持房地持房地产调产调控政策决不控政策决不动摇动摇 住房城乡建设部新闻发言人 6 月 5 日强调，坚持房地产市场调控政策不动 摇。有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。要继续严格执行差 别化住房信贷和税收政策。同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行 调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理

14、购房政策的，将及时予以制止或纠 正。 （二）北京市住建委：从（二）北京市住建委：从严严限限购购政策政策 伪伪造居住造居住证购证购房将房将处处 2 年禁年禁购购 5 月 16 日，北京市住房和城乡建设委员会公布了关于进一步加强北京市工 作居住证核验工作的通知（京建法201213 号）。 通知指出，对发现伪造北京市 工作居住证行为的，2 年内本市不得向其销售住房。市人力社保局将伪造当事 人记入黑名单，今后不予办理工作居住证；涉及伪造工作居住证当事人所在 单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理工作居住证的资格。 二、金融政策二、金融政策 （一）住建部：（一）住建部：继续严继续严格格执执行

15、住房信行住房信贷贷政策政策 住房和城乡建设部新闻发言人 6 月 18 日表示，住房和城乡建设部门将积极 配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控 各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住 房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 6 页电话：010-88395886 清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。 （二）住建部：（二）住建部：购买绿购买绿色住宅色住宅 可可获优获优惠房惠房贷贷利率利率 根据住房城乡建设部 5 月

16、 31 日发布的“十二五”建筑节能专项规划（建科 201272 号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当 优惠。 （三）（三）央行：央行：下下调调存款存款类类金融机构人民金融机构人民币币存款准存款准备备金率金率 0.5 个百分点个百分点 中国人民银行 5 月 12 号决定，从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 这是央行今年自 2 月 24 日以来第二次下 调存款准备金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至 20%，中小型金融机 构存款准备金率降至 16.5%。 目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超 84 万亿元人民币，市场估计， 此举将释放四到五千亿元左右的流动性。 存款准备金率历次调整情况（2010-2012） 10% 13% 16% 19% 22% 25% 2010.1.18 2010.2.25 2010.5.10 2010.11.16 2010.11.29 2010.12.20 2011.1.20 2011.2.24 2011.3.25 201