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1、泉州星光耀广场主要竞品分析,1,2,3,三盛四季公园项目基本情况,二期,一期,二期主推90m2以下的刚需小户型和130m2以上的大户型,现只余80套左右，大都分布在高层或者较低层，以130及以上的大房型为主，中小户型热销。,二期户型配比,预计2014年下半年将推楼王,7/10#楼王产品以大户型为主，与本案竞争面小,10# 248,10# 216,7# 138,7# 82,7# 142,三盛四季公园近期成交变化图,竞品小结： 该项目目前处于持销阶段，目前整体去化速度较为缓慢，以消化前期认购客户为主，新成交客户数量有限，在市场平稳前提下，预计十一月份将结合余货推出7/10#楼王，基于楼王以大面积段
2、产品为主，总价面向客群有限，新品单价将与上期推盘价相当。由于该项目后续基本为大面段产品，刚需产品数量量有限，与本案竞争关系较小。,润柏大都会项目基本信息,竞品小结： 润柏大都会SOHO产品以5.4米挑高这一优势领先其他市面soho产品，但由于品牌价值较弱，及相邻项目华大泰禾广场热销对客户进行了较大程度的分流，对该案销售形成较大影响。 目前1#、2#剩余存量约350套，由于定价过高，走量较为缓慢。,津汇红树湾项目基本信息,B地块,A地块,目前已推出3栋楼，户型区间90250m2，主推90m2和120130m2的户型，均价8800元/,2、3、5#户型配比,开盘时间：2014.03.15 推出楼栋
3、/数量：3栋2#、3#、5#，共300套 推出产品： 85105三房、121127的四房，170平米的五房 均价：8800元/m2,A地块一期基本售罄，二期的6-10#，已预约近两个月，预计于十一月推出，价格势必上涨，但涨幅有限,项目动态 2期6-10#楼新品预计7月19日启动预约；目前已经组建专门外拓团队拓客；再次邀请蔡琴演唱会，拟在外拓、单位拜访等渠道通过演唱会门票进行宣传。目前蓄客约200余组,竞品小结： 津汇红树湾在洛江，相比星光耀广场位置较偏，品质相对较差，但是整体的景观资源好。 基于该项目已于3月份对外销售，其目前市场知名度相比星光耀广场较高。 受地缘关系及前期推盘的业主口碑影响，
4、借助优先入读实验小学的协议优势，预计该项目在洛江和惠安客户群上与本案会形成较大竞争,星光耀优势：相比红树湾，丰泽区户口，到老城区更便捷，城市综合体带来的一站式生活。 星光耀劣势：红树湾推广蓄客时间长，市场知名度较高，景观资源强；项目处于洛江区核心，洛江及惠安客户更容易选择红树湾；老带新会给他带去一部分客户。,该项目首期推售已基本售罄，鉴于项目前期近1年的蓄客周期及较偏的地理位置，项目首期已经以低价入市，基于通盘可延续性推售及未来面临东海泰禾和星光耀广场的严峻竞争，预计未来推售将以小步快跑为基本策略，扩大客户基数以带动整案的后半场销售。,万科城项目基本情况,户型跨度大，从复式到两房都有，主推80
5、100m2的刚需小户型,整体去化情况并不乐观，推出的房源各种户型、各种楼层都有一定余量，其中6#楼去化情况最差,一期户型配比,首次开盘 开盘时间：2013年11月16日 推出楼栋/数量：3#、5#、7#、8# 推出产品：二房：80-85，162套； 三房：92，90套；四房：123-128，147套；137-140，126套；167-169，63套；复式：207-308，14套 均价：11500元/m2,二次开盘 开盘时间：2013年12月21日 推出楼栋/数量：1#、2#、6#、9# 推出产品：80-85两房81套；93三房89套；123-126三房57套；142四房70套；173五房63套
6、；259-318复式6套； 均价：11300元/m2,目前价格已从首期开盘的12000元/降至11000元/。,泉州万科城在售楼盘周成交变化图,在三家代理公司销售的前提下，对于一期1300套的推售总量及万科品牌而言，销售业绩并不理想，目前一期余货约400套左右，下半年应主要以去化一期地块余货为主。新品神复式，118五房经推出，受到市场热烈追捧。,118平复式解析： 入户花园改为与客厅等宽的露台， 5米面宽的客厅，满足泉州人泡茶及 接待客人的需求，4独立房加书房功 能齐全，整体实现视野宽度的最大 拓展。十分符合泉州客户的需求。,海悦府，本案受土地问题困扰，工程进度一度受阻，鉴于片区内的竞争压力及
7、项目回款压力，预计首波将以低价入市,竞品小结： 海悦府项目因征地款问题，工地被当地村民围堵近两月，所以工期一再拖延，前期所蓄客源流失较大。开春楼市走低对其定价应该也有着较大困扰，并且泉州“海景房”的概念尚未建立，风大、腐蚀等顾虑对购房者选择海悦府形成较大阻碍。 基于目前东海片区基础配套迟迟未进入实质发展阶段，片区内的价格未有实质支撑，客户普遍反映片区内房价偏高，且东海片区项目基本处于滞销阶段，在东海泰禾的入市竞争压力下，预计海悦府将以低价入市。 6-9月期间，海悦府保持每周有暖场的活动节奏以提高售楼处到访量。不过由于该项目周边基本为荒地、海面，人气严重不足，因而蓄客乏力。,御花园项目基本情况,
8、主推户型为140150的大户型,5#、6#户型配比,目前房管局备案显示1#、2#房源状态多为在建抵押，所宣称热销水分较大，目前整体走量困难。,首次开盘 开盘时间：2013年11月16日 推出楼栋/数量：1#、2# 推出产品：三房：108-113，104套；三房：124-128，61套；四房：131，27套；142，143套； 均价：13000元/m2,5#、6#加入推售，一期工期进展顺利，下半年估计会有后续房源陆续推出，二期目前打桩中,东海湾御花园在售楼盘周成交变化图,项目整体定位高端，但今年以来销售业绩低迷，销售团队由原来的自售团队改为聚贤庄，成交量持续走低，市场观望与高定价是低迷的重要因素
9、，目前已出现销售停滞现象，下半年始受东海泰禾冲击影响，该项目均价已下调500元/平方米。,竞品小结： 东海湾作为超大体量的地产项目，在2013年项目均价飙高速度惊人。这符合其一贯的营销策略。通过新开发项目的价格提升来带动旧项目去化，所以其开发速度较快，但销售的业绩主要不体现在新品上。在年底，海悦府、上实海上海等项目也将陆续走入开发正轨，那么在竞争加剧局面到来之前，提前抢占客源尤为重要。目前项目二期已经开工，一期的持续走低可能会带来降价销售局面的出现。,建发珑璟湾项目基本情况,开盘当日热销，随后加推的17#去化率较低 即将推出的15#、21#的预约情况一般，近期开始与网站合作做团购电商，对蓄客有
10、一定帮助,户型跨度大，大户型的占比相对较高；现蓄客中，116变146的跃层较受欢迎。,16#、17#、20#、22#户型配比,首次开盘 开盘时间：2014年1月11日推出楼栋/数量：16#、20#、22#楼、308套房源。 推出产品：88两房 46套、106三房 46、116三房 30套、128三房 23套，以及142四房 140套； 均价：7800元/m2,建发珑璟湾与泉州万科城一江之隔，价格较为合理，基于14年目标盘点及推售节点，价格将会稳步上扬。,建发珑璟湾在售楼盘周成交变化图,项目动态 建发珑璟湾一期房源所剩不多，以高层为主，主推户型89的2房。该户型赠送10多平米，包括半个阳台、一个
11、镂空和一个飘窗。特地为广大青年人量身定制的一款刚需房。,竞品小结： 建发珑璟湾与泉州万科城有许多的相似之处，相对偏僻的地理位置、高知名度的开发商、广受好评的园林景观。 建发珑璟湾项目地利位置偏远，与星光耀广场难以实现竞争关系。所宣传的卖点3200亩超级大盘在目前仍是一片荒芜，配套上十分薄弱。今年以来，西街音乐节、熄灯一小时等大小场宣传活动接连举办，与蓝房网合作的电商团购也正在进行中。但据透露目前预约仅六十余组，开盘压力较大。,星光耀优势：相比建发珑璟湾区位更好、配套更完善，板块热门 星光耀劣势：建发在福建也是知名开发商，建发珑璟湾定价较低 建发开盘对星光耀广场的冲击不会特别大,东海泰禾广场，经
12、过四个月的宣传，两个月的蓄客，已于8月30日推出首波SOHO9#共360套房源，当日实现热销，去化接近九成，并将于9月27日加推8#SOHO，与华大泰禾广场2013年七开七清的节奏非常相似。,将首次引入国际一线奢侈品品牌，引领城市高端消费，改变泉州目前没有高端奢侈品消费的状况。,9#，共360套房源,47220套 4960套 5780套,1、八月初释放口径为8月中旬开盘，推售8#、9#。现开盘时间推迟半个月，且仅开9#一栋楼，体现出其压力大，也对市场预判不乐观。 2、根据现场调查，到场客户量较少，开盘时间约一个小时左右，开盘前有进行提前内部认购 3、本次开盘均价约10500元/，在现有的市场环
13、境下，价格高于预估。,开盘情况分析,分析小结：,江南板块以建发、万科为代表的品牌开发商，东海板块以泰禾为代表的品牌开发商的带领下，今年下半年泉州市区房地产热点板块将转移至江南和东海两个板块，城东板块由于推盘量少，市场关注度或将逐渐下降； 东海板块下半年待推量大，由于目前片区整体配套未跟上，价格缺乏支撑，加上东海泰禾进驻，预计住宅将以低价入市，整个片区其他项目获将陷入有价无市的境地； 江南板块目前在售项目较多，配套较为成熟，板块内个项目价格相对较为合理，预计下半年不会出现大范围大幅度降价潮，个别小开发商或有可能适当降价，争夺市场客户 万科带着高度市场期望进入泉州，目前销售业绩远低于市场预期，加上二期地块的动工，下半年或将调整整体价格，争夺江南及老城区客户,
