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1、苏州市房地产市场概论今年以来，苏州市房地产市场进入新一轮发展周期，开发投资和新建商品房交易保持在较高水平，投资和消费同步增长；存量房交易大幅度增加，在整个房地产交易中的比重不断提高。现阶段苏州房地产发展的特点主要体现在以下几个方面：一、开发投资持续增长，投资结构趋于合理。今年以来，苏州市房地产投资逐月加快、节节攀升（如下图所示），至9月底，全市房地产开发完成投资65.68亿元，比去年同期增长58.5%。其中，商品住宅完成投资55.02亿元，同比增幅59.8%；办公楼开发投资0.54亿元，同比下降26?%；商业营业用房开发投资5.79亿元，同比增长34.7%；其它投资4.33亿元，增长119.2
2、%。投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。二、施工规模进一步扩大，新开工面积增幅攀升。至今年9月，全市房屋施工面积首次突破1000万平方米，商品房施工面积1003.73万平方米，其中商品房新开工面积578.1万平方米，比去年同期增长72.1%，商品住宅施工面积为845.86万平方米，其中商品住宅新开工面积496.31万平方米，增长66.8%；施工面积新开工面积的持续增长，表明了房地产开发商对市场形势继续看好。三、今年房地产投资速度增长较快的主要原因除了房地产开发的升温，还有一个新的特点：土地投资额的快速增加。自去年底苏州实行土地拍卖以来，土地价格高涨，1
3、-9月份，土地购置面积达342.62万平方米，比去年同期增长了190%，土地购置费总额高达17.81亿元，占整个房地产开发投资的27.1%，是去年同期的3.2倍，其中尚未完全包括今年以来成功拍卖的土地款。地价的上升也已成为房地产开发加速及房价上扬的一个重要因素。四、开发资金来源三分天下。在上半年房地产开发投资中，国内贷款占23.7%，同比增长175.2%；企业自筹资金占19.6%，同比增长78.8%；其他资金占55.6%（主要是定金和预售收入），同比增长27%。定金和预收款比例的提高，表明市场仍有较大潜力。五、销售总量增长，销售价格上扬，商品住宅用房销售继续看好。1-9月，商品房销售面积231
4、.8万平方米，同比增长7.5%，其中，商品住宅销售面积占90.4%。全市商品房平均销售单价为2077元/平方米，同比增长17.3%，其中住宅销售单价为1985元/平方米，同比增长17.1%，个人买房占到了99%以上；市区平均销售单价为2412元/平方米，增长18.2%，其中住宅销售单价为2255元/平方米，增长18.4%。住宅预售面积为218.7万平方米，同比增长55.4%，占在建住宅面积的32.9%，住宅预售单价个别地区已超过了3500元/平方米。房价快速上涨的主要原因有以下几个因素：1、自去年底实行土地拍卖政策以来，土地价格上涨，造成房地产开发成本升高；2、有效需求旺盛，市场供应相对偏小，
5、同时二级市场进一步活跃，居民以旧换新、以小换大，使得商品房的需求量增加；3、建设成本上升，拉动了房价的上扬；4、红火的房产市场中，也不能排除有投机和炒作的因素。近两年在个人住房消费的带动下，房地产市场在整体启动，住宅市场旺盛的需求，拉动着苏州房地产市场出现强劲上升的繁荣局面。六、商品房空置得到有效控制。1-9月全市商品房销售面积231.18万平方米，大于同期竣工面积（同期竣工面积206.25万平方米）。说明市场除了有效地吸纳近期上市的商品住房外，还消化了一部分以前积压下来的空置房。至9月底，商品房空置面积109.84万平方米，去年同比减少了三分之一，是近几年来的最低数。其中，商品住宅的空置面积
6、49.63万平方米，比去年同期下降53.9%，其中市区只有19.92万平方米，同比下降了63.8%，造成目前可供现房紧缺的局面。七、快速发展的同时，也要认真研究、解决新的问题。随着城市经济发展，今年下半年到明年各区旧城改造步伐有望进一步加快。因此，从总体上看，苏州的住宅发展与经济社会的总体发展水平及城市化的推进进程，是相适应的。与此同时不排除房地产自身发展周期性的作用，未来苏州房价将受到多种因素的交互影响，对此需要我们慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。近期市场严重缺乏适用于动迁安置及面向中
7、低收入阶层的低价位商品住宅的结构性矛盾日益显现，相信通过加快建设中低价位住宅的力度并辅之于适当的倾斜政策，在一、二级市场进一步密切互动下，局面将会逐步缓解。总之，苏州房地产市场的总体发展形势是令人鼓舞的，随着中国加入世贸组织和苏州城市建设面临新一轮的大发展，苏州房地产市场已经进入了一个新的发展周期。面对良好的发展机遇，必须研究新情况，化解新矛盾，解决新问题，谋求新发展，要以准确的市场政策导向，加强市场的宏观调控，从而推进苏州房地产市场健康有序、持续稳定发展，使房地产市场更好地服务于经济建设、更好地服务人民群众。产业加速升级 经济全面发展在积极财政政策、稳健货币政策和加入WTO的综合作用下，在世
8、界经济复苏的国际环境影响下，1-8月我市经济出现加速增长的态势。主要表现是国民经济高开走稳，在全年中承上启下的7、8两个月份，工业增长趋势加快；对外经济高位爬升；投资增长高位企稳；财政收入有力回升。一、产业升级加速，制造产业优势凸显1-8月，全市完成工业总产值3226.18亿元，同比增长23.2%。其中规模以上工业产值2197.78亿元，增长21.4%。工业产业结构加速升级表现在4个50上。一是规模以上重工业比重超过50%，达到55.4%，规模以上重工业产值增长速度达到25.5%，超过轻工业8.7个百分点，工业高度化水平不断提高。二是电子及通讯设备制造业以超过50%的绝对优势增长，增幅高达58
9、.5%，占规模以上工业的20.2%，成为规模以上工业中仅次于机械及设备制造业的第二大行业，即将上升为第一位，IT产业的优势地位确立。三是三资工业占比超过50%,1-8月完成产值1216.52亿元，增长29.9%，比全部规模以上工业增速高出8.5个百分点。目前占全市规模以上工业总量55.4%的三资工业以开发区为主要基地，成为全市工业乃至全市经济的火车头。四是全市工业前50强大企业增势喜人，1-8月以31.7%的增幅增长，完成工业产值836.5亿元，占全市工业的比重突破四分之一。工业产销衔接状况继续提高，1-8月全市规模以上工业产销率达97.4%，比去年同期提高0.5个百分点,工业总体效益继续有所
10、提高。二、WTO效应初现，外资外贸良性互动开放型经济继续高速发展，1-8月新批三资项目1669项，新增合同外资（新口径）72.95亿美元，实际利用外资29.10亿美元，分别增长159%和45.2%。利用外资的主要特点是：一是大项目多。千万美元以上项目462项，增长1.6倍，合同外资占全市比重为79.2%，其中10个项目超过亿美元。二是独资企业多。新批独资项目1383项，合同外资68.7亿美元，占全市比重超过九成。三是台资企业成为亮点。新批台资项目450项，合同外资9.7亿美元，占全市的13.3%，尤其是IT领域的投资，规模大，潜力好，对苏州IT产业群的形成做出了贡献。1-8月，全市完成进出口总
11、额212.61亿美元，增长41.8%，其中出口110.65亿美元，增长42.5%。出口继续保持高速增长，是与外资投入高速增长良性互动的结果。占全市出口81.7%的三资企业是外贸出口的主力，出口额为90.36亿美元，并且以48.4%的速度高速持续增长。开发区带动全市出口高速增长，吴江、昆山和工业园区分别增长111.8%、71.9%和45.3%。在我市主要出口市场中，对美国、欧洲出口分别以60.2%、63.4%速度激增。机电产品出口已占出口总额的68.1%，并以57.9%的高速度增长。在全国出口增长18%的背景下，我市出口的高速增长来之不易。三、居民生活改善，消费市场需求旺盛市区居民人均可支配收入
12、达到7265元，增长9.1%。农民的现金收入也略有增长。居民消费结构提升，中、高消费群体正在形成，消费增长的增量部分主要是由中、高消费形成的，伴随房地产市场火爆而形成的居住类消费、提高生活品质的教育文化娱乐餐饮服务消费和汽车消费成为热点。1-8月市区消费价格总指数为100，物价总体水平稳定，分类指数继续保持四升四降的格局，为消费稳定增长创造了条件。全市消费品市场持续走强，1-8月实现社会消费品零售总额291.4亿元，增长15.7%。从规模以上贸易业零售额情况看，建筑及装潢材料类增6倍；家具类增104.7%；通讯器材类增72.8%；木材及制品类增41.4%；汽车类增67.1%；石油及制品类增43
13、.2%。全市餐饮业零售额增39.1%。全市消费增长不仅使得大型商业，特别是新型业态商业企业获得较快发展，也促进本地餐饮业、房地产服务、居住服务、娱乐服务等相关产业较快发展。四、政府民资齐动，投资高涨增添后劲今年以来，全市财政收入继续保持高速增长，1-8月全市完成财政收入185.92亿元，增长31.7%。政府加大了对基础设施的投入，全市的固定资产投资呈高速增长态势，各类投资全面增长，基本建设投资强劲，房地产热持续升温，农村投资继续高涨，基础设施投入规模空前。1-8月全社会固定资产投资完成501.99亿元，比去年同期增长33.8%，增速提高了9.5个百分点。由于政府投入和民间资本齐动，各类投资全面
14、增长。增幅居前的有，基本建设投资完成89.67亿元，增长87.3%；个体私营经济投资完成140.48亿元，增长59.2%；房地产投资完成55.13亿元，增长46.8%。投资产业结构有所改善，基础设施投资显著增长。从三次产业结构看，第一、二产业投资分别增长39.9%和29.0%；第三产业投资完成172.1亿元，增长43.9%，快于全社会投资增速10.1个百分点，第三产业投资比重达到34.3%，增加2.4个百分点。在三产中，房地产、社会服务业及交通邮电业的投资占三分之二以上。在工业性投资中，轻纺工业和机电工业增速较快，分别增长61.9%和45.6%。房地产开发投资与销售持续升温，商品房价格进一步攀
15、升。1-8月全市商品房开发面积911.2万平方米，增32.0%，各类商品房销售额40.05亿元，增16.5%。房价继续攀升，市区商品住宅平均价达2181元/平方米。民间资本出现前所未有的投资热潮，个私经济迅速发展。上半年新注册私营企业8651家，个体工商户3万户，新增注册资本76亿元；个私经济上交税收占财政的比重达18.2%，城乡私营个体投资占全社会固定资产投资的比重达29.2%。个私经济已经步入加速发展的轨道。从1-8月份情况来看，今年随后的4个月，在外部环境不出现重大逆转的情况下，全市经济依然将保持向好趋势。但是经济发展中出现的情况和问题需要给予重视。1、当前农村的主要问题是农民增收难度较
16、大。今年粮油生产步入低谷，三麦、油菜单产下降，价格低落，农本上升，农户亏损。农民纯收入仅略有增长，增收渠道主要来自非农产业。2、经济繁荣未能缓解本地居民就业压力。6月底城镇登记失业率从去年底的3.65%上升至3.72%，市区高达5.68%。我市经济结构正处于快速转换时期，三资企业、IT产业的比重迅速增大，资本、技术替代劳动力将是一个不可避免的趋势，这种趋势与本地劳动力竞争力不强、就业压力大产生了尖锐矛盾。3、城市功能的增强难以适应经济加速发展新要求。今年以来由于经济加速发展，城市道路、电力供应等矛盾显得较为突出，反映出基础设施有可能重新成为经济发展的新瓶颈。与此同时，中心城市功能不强，服务业发展相对滞后，与制造业的高速发展也形成了较大反差。4、经济增长愈来愈依赖国外需求。对外出口是我市经济增长的主要动力，“两头在外”的比重越来越大。今年以来，我市对主要出口市场之一的日本出口持续下降，国际市场对我市经济的影响越来越大，要继续保持外需拉力，需要加紧对国
