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1、大丰堂地产 新锐地产营销策略机构烟台房地产市场概况一、烟台房地产现状及其发展态势 1、烟台房产现状通过对在建项目的调查与五大区的了解，发现各区均有相对中心区域，并开发呈多元化，各区均大兴房产开发，通过调研经验分析：（以下排序均由高到低）烟台五区目前总体开发量相比依次为：福山区、莱山区、芝罘区、开发区、牟平区；烟台五区目前房产开发空间潜力依次为：莱山区、开发区、福山区、芝罘区、牟平区；烟台五区目前居住区密集程度的依次为：芝罘区、福山区、开发区、莱山区、牟平区；烟台五区目前区位总体价格依次为：莱山区、芝罘区、开发区、福山区、牟平区；烟台五区目前消费水平评价依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟
2、平区；2、20002005年烟台市房地产开发情况汇总表单位：亿元/万平方米年代商品房开发情况商品房经营情况年末企业数量新开面积人均居住面积/平米施工面积竣工面积完成投资销售面积销售套数空置面积合计住宅公建合计住宅公建合计住宅公建合计住宅公建20003592561031711314022.5711297151447776433323718713.712001428334942091674228.15154133211693960392126122814.582002568.88412.48104.4286.23226.6459.5939.36188.93165.3723.561931862.83
3、39.7223.11225331.8915.462003845.71606.85238.86399.33305.4893.8568.23288.4252.3636.043182375.0753.3921.68241499.7815.222004940666.91273.09460332.83127.1773.5350281.2868.723199663.1335.6827.45285519.7415.7320051174.12876.45297.67531.75422.42109.3385.71440.03399.4140.623954566.3444.7821.56305611.873944
4、.84518.38图表显示：2005年的施工面积比2004年增长了24.9%，同2000年的359万平米相比，增长了200%多。施工面积的逐年增加，凸现了烟台市房地产业的健康发展。至少土地的供应量是比较充裕的。从目前的状况预计未来5年应该呈持续稳步增长。图表显示：2005年的竣工面积比2004年增长了15.5%，同2000年的171万平米相比，增长了210%多。同施工面积同步增加，每年的增长幅度在1530%左右。图表显示从2000年销售面积112万平米，2001年增长了37.5%，2002年增长了22.6%，2003年增长了142%，2004年增长了21%，2005年增长了25.7%。2003
5、年的销售面积是最近5年中最大的，烟台的这轮房产热是从2001年开始的，到2003年市场积蓄的购买力集中释放，2003年以后房价一路上扬，购买的积极性受到一定限制，另外市场的供应量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在放缓，市场进入了调整期。图表显示空置面积的变化甚微，正负增长幅度不超过20%，空置面积连续5年均控制在80万平米以下。多次置业的投资客，还是占有一定的比例，尽管政府一直在打压炒房者，出台政策限制多次置业的部分人群，但收效不明显，实施需要过程。在烟台部分的海边豪宅空置率较高，排除炒房因素，还有30%左右的外地置业者，或者用来度假或者用来养老的，至使空置状况短期难以改善。图表显示新开
6、工面2003年增长比率45.5%,是近5年里幅度最大的一年，2003年是烟台的房地产爆发年和丰收年，从上面的销售面积也可以看出。03年以后，幅度趋于稳定，在17%左右，尽管每年持续增长，但没有大起大落的感觉，购买市场趋于理性。3、烟台房产发展态势研究各区形势（1）芝罘区土地供应少，拆迁量大；（2）莱山区楼盘高档，海景土地同样珍贵稀少（3）开发区优先保证工业用地，老区土地供应量少（4）福山区尚未大规模开垦的区域通过调研综合分析，现阶段不考虑项目周边综合因素，仅就区域优势而言排序为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟山区；若考虑长期发展及远期利益应为：莱山区、开发区、芝罘区、福山区、牟平区；烟台市
7、政府迁往莱山区也将势必分流芝罘区的房产客户需求，开发前景依次为：莱山区芝罘区开发区福山区牟平区；（1）芝罘区的定位作为烟台传统的政治、经济、文化中心，集中了全市主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确了方向。（2）纵观烟台市的房地产市场，其开发及地区供应量已形成格局，且各区域已有相对稳定开发楼盘，20062008年内各区将新增大批量新建项目上市（主要是幸福一带的改造，福山区的大量旧村改造，南郊的部分村里新建项目），芝罘中心区作为老区，土地的供应稀缺，新项目的主要来源将是拆迁，供应量相对其他区域较少。但价格仅次于
8、滨海中路的高档海景房。二、烟台区域市场需求及其发展1、烟台市商业区格局分布概况烟台市主要的商业区域集中在中心城区。亦即是芝罘区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方向逐步由东向西转移并扩张。地段属性代表性商业物业南大街一线商业通道轴线华联商厦烟台振华购物中心阳光国际购物广场、沃尔玛购物广场南大街靠海港路一线属于商业中心节点范围南大街购物城南大街名品服装商城海港路一线商业区中心节点振华商厦、良友广场、富凯商厦、新步步高购物中心、阳光100购物广场“三站”一线商业区中心节点东方巴黎商业步行街、五星电器大润发仓储式百货超市三站批发市场、德胜兴业广场百盛购物中心、国美电器永兴中南大厦(名都
9、购物广场)、苏宁电器“幸福中路”一线商业区中心节点九隆广场家世界超市振华购物广场2、烟台市商业区格局的发展现状分析以南大街为商业主轴线，带动两个商业副中心区，现时基本形成一线两点的商业中心区。以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个商业节点。其他商业形态均沿一线两点展开，形成烟台现时较为繁荣的商业区。2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外来商家的入住。在这里将形成烟台西部的又一个中心商业区，其发展潜力可见一斑。海港路商圈格局在海港路的商业副中心区内，现时集中了烟台市最知名并且经营情况最好的商业物业，包括振华商厦、新步步高购物中心等。还有正待兴起的
10、银都商业广场。南大街商圈格局阳光国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线，辐射周边商业物业。“三站”商圈格局“三站”一线的商业副中心区，该区域是烟台市商业区西移的其中一个重要地段，区域商业环境较为成熟，但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏，走的是大众化的路线，现时营业的有大润发和三站批发市场，前者为大众化的大型仓储式超市，后者为大众化的平价购物区，由于区域内存在长途汽车站，形成区域商业档次提升的障碍，但随着以东方巴黎、永兴中南大厦、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业，此区商业氛围将有较大改观。“幸福中路”商圈格局“幸福中路”一线的商业以九隆广场为首，振华购物广场、铜锣湾百货
11、、家世界等大商家的进驻提升和繁荣了幸福一带的商业。使这一地段的商业氛围有了质的转变。3、烟台中心商业价值地段划分（详见下表）地段区域心理认同程度商业氛围与产圈形象价值类评估南大街东部区域中等商业氛围只存在于沿马路两边，华联商厦独撑局面，商业形象属于中等，商业氛围不强。三类价值人气人流不强，商业价值相对较弱。南大街中部靠近海港路一线高商业氛围浓厚，档次属于中档偏上，形成休闲购物的氛围，初具一站式购物的模式。一类价值人流量相对较大，商业价值较好。海港路商圈高商业氛围浓厚，汇集名牌商业特点，有相当的惯性吸引力，形成商业口碑生效应，中高档的物业形象一类价值人流量大，而且品牌商家在此坐阵，商业价值高。三
12、站商圈较高商业氛围虽然浓厚，但形成较为杂乱，商圈形像处中下档次的阶段，但具备改良潜力二类价值人流量较大，但品牌较为复杂，目前相对缺乏更强的吸引力幸福中路商圈较高新兴的商业中心区，目前的区域购物环境不佳，属于改造治理中的重点区域，商业发展潜力很大，是整个烟台市商业格局西移的典型中心区。一类价值人流量大，且众多来品牌会集于此，有烟台的地标商业九隆“shoppingmall”坐镇，未来发展呈无穷状。4、烟台中心商业区商业物业租售价格指数（详见下表）商业路段商铺售出均价商铺出租均价代表性商铺物业租/售均价南大街西部一线均价水平在1.21.5万元/左右300-600元/年阳光御景销售均价在1.5万元/左
13、右南大街中部一线阳光国际购物广场均价在2万元/1400-2000元/年独立临街铺面价在800-1000元/年左右。商铺物业均价在1300-1500元/年南大街购物城租金均价在1500元/年，南大街名品服装商城1300元/年。海港路商圈润隆大厦均价在1万元-2万元/m2左右租金均价在800-1200元/年左右新步步高购物中心铺租水平小面积租金在1200元/年左右，大面积租金在1000元/年以上，均价在1500元/年左右。“三站”商圈售价可分为二类水平一类水平在2万元/二类水平在1.2-1.5万元/租金均价在1000元/年左右东方巴黎商业街物业销售均价在2万元/年左右。幸福中路商圈售价可分为二类水平一类水平在2万元/年二类水平在1.0-1.3万元/租金均价在8001400元/年左右九隆广场销售均价在2万元/左右5、中心区写字楼市场租售调查(蓝色表示在售) 序号项目名称地理位置层数售价/租价主力面积租售率1永兴中南大厦（第一大道）大海阳路大润发西侧1-4层商业5-26层写字间(288套)（6-23层）5300元/起 （12套/层）（24-26层）8000元/起（12套/层）79/80/99/100/212/227/203/23120%2文化宫大厦南大街南侧25层336元/年（阴
