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1、,房地产市场调查,【联系方式：】,主讲教师：崔发强,全国重点职业技术学院 全国示范性职业技术学院,经典语录 | 不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。 -崔发强,房地产市场营销的关键是发现和满足消费者不断变化的需求。为了更好地认知和了解消费者的需求，制定和改进市场营销决策，选择最佳的满足消费者需求的利润最大化的营销方案，房地产企业管理者就必须对消费者、竞争者、相关群体以及企业所处的环境有相当的了解。房地产市场调查与预测是企业充分了解市场和把握消费者需求的必要手段，是辅助企业决策的基本工具。,导 语,经典语录 | 不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。 -
2、崔发强,通过本章学习,要求学生基本掌握的内容: 房地产的特征与分类； 房地产市场的影响因素； 房地产市场调查的原则； 房地产市场调查的程序。,能力目标,|深深的吸一口气，然后回答下面的问题。,1,Are you ready ?,房 地 产 市 场 调 查 概 论,|房地产市场调查 主编：崔发强 ,【网络互动：】,第一章,1.1房地产与房地产市场 1.1.1房地产概述 1.1.2房地产市场 1.2房地产市场调查概述 1.2.1房地产市场调查的重要性 1.2.2房地产市场调查的概念 1.2.3房地产市场调查的特征 1.2.4房地产市场调查的类型 1.3房地产市场调查的原则和程序 1.3.1房地产调
3、查的原则 1.3.2房地产调查的程序,（一）房地产的概念 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。也可以理解为土地及土地一定垂直空间内的自然物及经过人工劳动的改良物，同时包括以上组成部分所衍生的各种权利的集合体。,|房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,地产,房地产,房产,狭义实物集合,广义狭义权益,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,1.不可移动,相对性,1,建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的。有时为了城市道路建设和
4、保护古建筑等，需要对建筑物进行迁移.,区位性,2,每宗房地产的温度、日照、交通、周围环境、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。,3,生产地消费,任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，不可以在不同地区之间调剂余缺。,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查
5、第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,2.独一无二,房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。有时即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地势不同，周围环境、景观不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。使得不可能出现相同房地产的大量供给。,2,不完全竞争,3,非样品交易,1,不完全替代,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增
6、值十个特性。,尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。对土地只要给予适当保护，其生产力或利用价值一般不会丧失，土地能够被反复利用。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,3.寿命长久,土地空间永存,建筑物,1,2,建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。,相对有限,3,目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化
7、、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征。, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,4.供给有限,1,土地有限,2,制约因素,房地产具有供给有限特性，主要是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。这可以说是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。,房地产的特性
8、主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,5.价值量大,1,单位价值高,2,总体价值大,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场
9、调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,6.流动性差,流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好；反之，称为流动性差。,1,制约条件,房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间几周、几个月，甚至几年来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差。,下个月我就要出国了，谢谢你，小丁，这几个月来多亏你帮我卖掉了房子，你真是结了我燃眉之急,房地产的特性主要取决于土地
10、的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,7.用途多样,用途多样这一特性主要是空地所具有的，土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般难以改变。,1,土地利用顺序,商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。,8.相互影响,房地产的开发、利用不像一般物品的使用那样基本上是孤立的，而会对其周围房地产产生影响:反过来，周围房地产的
11、开发、利用也会对该房地产产生影响。,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,9.易受限制,1,管制权,政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的使用作出限制，如通过城市规划对建筑高度、容积率、等作出规定，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。,2,征税权,政府为了提高财政收入，可以对房地产征税
12、或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。,3,征收权,政府为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得公民和法人的房地产，哪怕是违反了被征收的公民和法人的意愿，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。,4,充公权,政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（二）房地产的特征, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概
13、述,房地产市场,10.保值增值,1,价格上涨原因,对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀；需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善.,2,上涨趋势,房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。,房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、
14、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。,（三）房地产的分类, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,对于房地产市场调查的角度来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种： 1.按用途划分 2.按开发程度划分 3.按是否产生收益划分 4.按经营使用方式划分,(1)居住房地产； (2)商业房地； (3)办公房地产； (4)旅馆房地产； (5)餐饮房地产； (6)娱乐房地产； (7)工业和仓储房地产； (8)农业房地产； (9)特殊用途房地产； (10)综合房地产。,（三）房地产的分类, |房地产市
15、场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,对于房地产市场调查的角度来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种： 1.按用途划分 2.按开发程度划分 3.按是否产生收益划分 4.按经营使用方式划分,(1) 生地； (2) 毛地； (3) 熟地； (4) 在建工程； (5) 现房(含土地)；,（三）房地产的分类, |房地产市场调查 第一章 房地产房地产市场调查概论,1.1房地产概述,房地产概述,房地产市场,对于房地产市场调查的角度来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种： 1.按用途划分 2.按开发程度划分 3.按是否产生收益划分 4.按经营使用方式划分,收益性房地产； 非收益性房地产。,销售的房地产。 出租的房地产。 营业的房地产。 自用的房地产。,3.按是否产生收益划分,4. 按经营使用方式划分,（一）房地产市场的概念 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换的或流通的关系总和，是连接房地产开发、建设和房地
