《房地产估价 教学课件 ppt 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第6章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价 教学课件 ppt 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第6章（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、6 市场法,6.1 市场法的基本原理 6.2搜集交易实例 6.3选取可比实例 6.4建立价格可比基础 6.5交易情况修正,6 市场法,6.6交易日期调整 6.7房地产状况调整 6.8求取比准价格 6.9市场法总结和运用举例,6.1 市场法的基本原理,6.1.2 市场法的概念 6.1.2 市场法的理论依据 6.1.3 市场法适用的对象与条件 6.1.4 市场法的操作步骤,6.1.2 市场法的概念,市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取
2、估价对象的价值。,6.1.1 市场法的理论依据,替代原理,6.1.3 市场法适用对象与条件,市场法适用的估价对象： 住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地,6.1.3 市场法适用对象与条件,市场法应用的条件： 充分的交易实例资料 资料具有相关性 市场供求关系基本一致 明确显示具备条件 资料必须详实可靠,6.1.4 市场法的操作步骤,4大步骤： 搜集交易实例； 选取可比实例； 对可比实例成交价格做适当的处理； 求取比准价格,6.2 搜集交易实例,6.2.1 搜集大量交易实例的必要性 6.2.2 搜集交易实例的途径 6.2.3 搜集内容的完整性和真实性 6.2.4 建立交易实例库,6.3 选
3、取可比实例,6.3.1 选取可比实例的必要性 6.3.2 选取可比实例的质量要求 6.3.3 选取可比实例的数量要求,选取可比实例的质量要求,(1)与估价对象的区位相近 (2)用途相同 (3)规模相当 (4)结构类同 (5)档次相当,选取可比实例的质量要求,(6)权利性质相同 (7)与估价时点接近 (8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合 (9)可比实例的成交价格应尽量为正常价格,6.4 建立价格可比基础,6.4.1 统一付款方式 6.4.2 统一采用单价 6.4.3 统一币种和货币单位 6.4.4 统一面积内涵 6.4.5 统一面积单位,6.4.1 统一付款方式,价格通常以一次付清所需支付的
4、金额为基准,例6-1,某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 【解】该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：,6.4.2 统一采用单价,在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。,6.4.3 统一币种和货币单位,按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。,6.4.4 统一面积内涵,6.4.5 统一面积单位,1 公顷10000 平方米 1 亩666.67 平方米 1 平方英尺0.09290304 平方米 1 坪3.30579 平方米,例6-2,搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产
5、的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 【解】对上述两个交易实例进行“建立价格可比基础”处理， 包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下：,(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 乙总价15(万美元) (2)统一采用单价
6、 (3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，则： 甲单价3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价608.3 498（元人民币/平方英尺使用面积）,(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积0.75平方米使用面积。则： 甲单价3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价4980.75 373.5(元人民币/平方英尺建筑面积) (5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则：
7、 甲单价3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价373.510.764 4020.4(元人民币/平方米建筑面积),6.5 交易情况修正,6.5.1交易情况修正的含义 6.5.2造成成交价格偏离市场价格的因素 6.5.3交易情况修正的方法,6.5.1交易情况修正的含义,可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。,6.5.2造成成交价格偏离市场价格的因
8、素,有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易,6.5.2造成成交价格偏离市场价格的因素,特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权、债务关系影响的交易,6.5.3交易情况修正的方法,6.5.3交易情况修正的方法,1、卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方负担的税费 2、买方实际付出的价格= 正常成交价格+应由买方负担的税费,6.5.3交易情况修正的方法,【例 6-3】,某宗房地产的正常成交价格为2500元/，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成
9、交价格的5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 【解】 卖方实得金额和买方实付金额分别计算如下： 卖方实际得到的价格2500-25007%2325(元/) 买方实际付出的价格250025005%2625(元/),【例 6-4】,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 【解】 该宗房地产的正常成交价格求取如下：,(元/),【例 6-5】,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625
10、 元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 【解】 该宗房地产的正常成交价格求取如下：,(元/),6.6 交易日期调整,6.6.1交易日期调整的含义 6.6.2交易日期调整的方法,6.6.1 交易日期调整的含义,可比实例或估价对象这类房地产的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的房地产，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。,6.6.2交易日期调整
11、的方法,(1)价格指数法 (2)价格变动率法,(1)价格指数法,价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。,(1)价格指数法,采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：,【例 6-6】,某宗房地产 2011年6月1日的价格为3800元/，现需将其调整到2011年10月1日。已知该房地产在2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以 2009年1月为100)。试计算该宗房地产2011年10
12、月1日的价格。 【解】 该宗房地产2011年10月的价格计算如下： (元/),(1)价格指数法,采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点时的价格,【例 6-7】,某宗房地产2011年6月1日的价格为2500元/，现需将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至101日月的市场价格指数分别为99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8(均以上个月为 100)。试计算该房地产2011年10月1日的价格。 【解】 该房地产2011年10
13、月1日的市场价格计算如下： (元/),(2)价格变动率法,房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。,(2)价格变动率法,采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：,(2)价格变动率法,采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：,【例6-8】,为评估某宗房地产2011年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格 3000元/，成交日期2010年10月1日。另调查获知2010年6月1日至2011年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2011年2月1日至2011年9月1日平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例
14、的价格进行交易日期调整。 【解】 对该宗实例的价格进行交易日期调整，是将该价格调整到2011年9月1日，即： 3000(11.5%)4(12%)73658(元/),【例6-9】,某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/，该类房地以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30 日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。试将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。 【解】 对该可比实例的价格调整到2011年9月30日为： 20006.8450(10.2%)813910.58(元人民币/
15、),【例6-10】,某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月 30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。试将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。 【解】 对该可比实例的价格调整到2011年9月30日为： 2000(10.3%)86.705013735.24(元人民币/),6.7房地产状况修正,6.7.1房地产状况调整的含义 6.7.2房地产状况调整的内容 6.7.3房地产状况调整的思路和方法,6.7.1房地产状况调整的含义
16、,进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。,6.7.2房地产状况调整的内容,(1)区位状况调整的内容 (2)权益状况调整的内容 (3)实物状况调整的内容,(1)区位状况调整的内容,区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层)、交通条件(包括进、出的方便程度)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)。周围环境和景观(包括自然环境和人文环境和景观)等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。,(2)权益状况调整的内容,权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，规划条件(如容积率)、出租情况、地役权设立等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。,(3)实
