《房地产估价 教学课件 ppt 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第2章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价 教学课件 ppt 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第2章（81页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2 房地产与房地产价格,2.1房地产的整体概念 2.2房地产的特性 2.3房地产价格,2.1房地产的整体概念,2.1.1房地产的定义 2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物 2.1.3实物、权益和区位 2.1.4房地产的存在形态 2.1.5本书对房地产的用词,2.1.1房地产的定义,房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的综合体。,2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物,(1)土地的含义,2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物,(2)建筑物的含义 广义：包括房屋和构筑物 狭义：房屋,2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物,(3)其他地上定着物的含义 是指建筑物以外的地上定着物
2、，是指附属或结合于土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。,2.1.3实物、权益和区位,(1)房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。如土地的形状、地形、地势等； 建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。 认识房地产实物，需要建筑、测绘等专业知识。,2.1.3实物、权益和区位,(1)房地产实物的含义 对房地产实物的描述 土地 四至、面积、形状、地形地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、其他,2.1.3实物、权益和区位,(1)房地产实物的含义 对房地产实物的描述 建筑物 建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰
3、装修、日照采光通风保温隔热隔声防水、层高和室内净高、空间布局、竣工日期、维护情况和完损状况、其他,2.1.3实物、权益和区位,(2)房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。是基于实物而衍生出来的权利、利益和好处。包括：,(2)房地产权益的含义,拥有的房地产权利 该房地产权利受其他房地产权利的限制情况 该房地产权利受其他房地产权利以外的限制情况 额外的利益或好处,(2)房地产权益的含义,中国目前的房地产权利： 房地产所有权 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 地役权 抵押权 房地产租赁权,(2)房地产权益的含义,对权益的描述 土地权益的描述： 土地所有权状况、土
4、地使用权状况、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况,(2)房地产权益的含义,对权益的描述 建筑物权益的描述： 房屋所有权状况、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况、其他。,2.1.3实物、权益和区位,(3)房地产区位的含义 区位原本是指房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位的距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。,(3)房地产区位的含义,对区位的描述： 位置描述：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层 交通条件描述：道路状况、出入可利用
5、的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况,(3)房地产区位的含义,对区位的描述： 外部配套设施描述：外部基础设施、外部公共服务服务设施 周围环境和景观描述：自然环境、人文环境、景观,2.1.4房地产的存在形态,(1)土地形态 (2)建筑物形态 (3)房地形态,无建筑物的土地 这是一块无建筑物的空地,有建筑物的土地： 该块土地上虽有建筑物，但在观念上可把它单独看待，具体看待的方式有两种： 无视建筑物的存在； 考虑建筑物存在的影响。,建筑物： 建筑物虽然必须建筑在土地上，但在观念上可把单独看待。无视土地的存在； 考虑土地存在的影响。,房地： 下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作
6、为一个整体来看待,2.1.5本书对房地产的用词,(1)房地产 房地 土地 建筑物,2.2 房地产的特性,2.2.1 不可移动性 2.2.2 独一无二 2.2.3 寿命长久 2.2.4 供给有限 2.2.5 价值较大,2.2 房地产的特性,2.2.6 用途多样 2.2.7 相互影响 2.2.8 易受限制 2.2.9 难以变现 2.2.10 保值增值,2.3 房地产价格,2.3.1 房地产价格的含义 2.3.2 房地产价格的形成条件 2.3.3 房地产价格的分类,2.3.1 房地产价格的含义,和平地取得他人的房地产所必须付出的代价货币、无形资产和其他经济利益。 用货币表示，也可用实物等非货币形式来
7、偿付。,2.3.2 房地产价格的形成条件,有用性 稀缺性 有效需求,2.3.3 房地产价格的分类,2.3.3.1 价值、使用价值和交换价值 2.3.3.2 投资价值和市场价值 2.3.3.3 原始价值、账面价值和市场价值 2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值,2.3.3 房地产价格的分类,2.3.3.5 市场调节价、政府指导价和政府定价 2.3.3.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格 2.3.3.7 土地价格、建筑物价格和房地价格 2.3.3.8 总价格、单位价格和楼面地价,2.3.3 房地产价格的分类,2.3.3.9 所有权价格、使用权价格和他项权
8、价格 2.3.3.10 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值 2.3.3.11 实际价格和名义价格,2.3.3 房地产价格的分类,2.3.3.12 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 2.3.3.13 起价、标价、成交价和均价 2.3.3.14 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 2.3.3.15 补地价,2.3.3.1 价值、使用价值和交换价值,在房地产估价中，所涉及的价值是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产的质
9、量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”，因为这些因素影响着房地产交换价值的大小。,2.3.3.2 投资价值、市场价值,投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。,2.3.3.2 投资价值、市场价值,市场价值（5+3条件） 一般条件（5个）交易双方自愿交易利己动机进行交易交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 隐含条件（3个）最高最佳使用继续使用（持续利用）市场参与者与集体观念和行为 特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准。,2.3.3.2 投资价值、市场价值,投资价值与
10、市场价值的区别 市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。具有唯一性 投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异 投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期 投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格,2.3.3.3 原始价格、账面价值、市场价格,原始价值，又称历史成本，也称原值、原价、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。 对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 对于自行建造的资产，为建造出达到预定可使用状态前所发
11、生的必要支出 会计核算原则，将原始价值作为资产的价值确认的基础，作为入账价值,账面价值，也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。 账面价值=原始价值-累计折旧 原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。,2.3.3.3 原始价格、账面价值、市场价格,2.3.3.3 原始价格、账面价值、市场价格,市场价格，即实际价格。是该资产现时在市场上所值的价格。,2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。,最低卖价、最高买价、成交价之间的关系,高买价高于或等于最低卖价
12、，才有成交可能。 三者关系：最高买价成交价最低卖价。 最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间 实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力,成交价格区间,2.3.3.4成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。,2.3.3.4成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格
13、，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数） 理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格,2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格 正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动 但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格,2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,清算价格指卖方
14、是被迫出售而买方是自愿购买的情况下形成的价格。,2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价格和评估价格,房地产估价是评估房地产的市场价格 评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它不是事实，但有可能成为成交价格。 好的评估价值正常成交价格市场价格 同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内,2.3.3.5 市场调节价、政府指导价和政府定价,2.3.3.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格,基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的
15、建设用地使用权在某一时点的平均价格,2.3.3.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格,标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格 房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润,2.3.3.7 土地价格、建筑物价格和房地价格,土地价格 有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格 五种土地生熟情况：未完成征收补偿安置的集体土地，已完成征收补偿的集体土地，但未完成三通一平以上开发的土地，已完成征收补偿和三通一平以上的土地，未完成房屋征收补偿的国有土地，
16、已完成房屋征收补偿的国有土地。 生地 毛地 熟地,2.3.3.7 土地价格、建筑物价格和房地价格,建筑物价格仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格 房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念 房地价格土地价格建筑物价格,2.3.3.7 土地价格、建筑物价格和房地价格,房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因） 房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和（外部性的原因）,2.3.3.8 总价格、单位地价和楼面地价,总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低 楼面地价是单位建筑物面积的土地价格，房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。,2.3.3.8 总价格、单位地价和楼面地价,价格单位包括：货币 面积 面积内涵：建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积 居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积 面积单位（平方米、公
