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1、重邦集团 汇金广场营销策划方案提报,写在前面的话,快速去化，落袋为安 高层及内铺去化 溢价,这是一次化繁为简的提报，我们依据前期市场分析及项目的梳理，提出三个问题，本次提报，将直接抛出这三个问题，直指本质，各个击破。,市场分析,2015年GDP增速降至6.9 %，国家重点“稳增长，调结构，促改革”，中国经济进入中速发展阶段,宏观GDP数据,从各年度国内生产总值可以看到，我国经济在经历十多年的高速经济增长后，GDP增速于2011年开始逐步放缓，于2012年跌破8%，于今年正式跌破7%。央行预计2016整体生产总值约为61万亿，GDP增速为6.6%。,2005年2015年国内生产总值(GDP),C
2、PI指数增速回落，传统零售行业的受影响比较明显，但是居民消费需求整体稳定,宏观CPI数据,截至2015年11月， CPI指数累计达到102.4，消费指数波动不大，消费需求较稳定，消费需求呈下降趋势，与宏观经济是大体吻合的；,2005年2015年国内生产总值(GDP),中国购物中心存量在不断上涨，预计在2016年将达到4000家，同质化产品面临激烈竞争,全国历年新开业购物中心类型分布比例,中国购物中心存量,2015年，社会商品零售总额达到23.6万亿，同比增长12%； 2014年的13.1% 2013年14.3%，2012年的17.1%； 呈现逐年增速下滑的趋势。,中国购物中心存量,从区域分布来
3、看，中国的购物中心量的发展呈现出从一线/二线强城市向二线弱和三线城市扩张的趋势,中国购物中心存量,2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积的50%，其中以二、三线城市位居前列。 预计到2016年底，部分二线城市的供应量将翻番。二线城市，包括部分三线城市，其购物中建设的速度已经超过了商业相对成熟的一线城市。,中国购物中心存量,陇南房地产开发企业整体实力较弱，竞争力不强。一季度，全市没有一级资质的房地产开发企业，其中，二级2户，占企业总数的3%，三级16户，占企业总数的26%，四级44户，占企业总数的69%，,一季度，全市5000万
4、元以上房地产项目13项，占全市房地产项目比重为56 %；其中成县2项，计划总投资1.4亿元，自开始建设累计完成投资1.09亿元,房地产开发队伍不断壮大。一季度，全市已纳入联网直报的房地产开发企业62户，其中成县6户,成县3项，计划总投资1.89亿元，自开工累计完成投资1.59亿元,2016年一季度陇南市房地产运行情况分析,2016年一季度，陇南市房地产开发规模不断扩大，房地产队伍不断壮大，全市房地产完成投资1.64亿元，同比增长37.97%，呈两位数增长，房地产商品房销售面积4.8万平方米，房地产市场开局良好。,陇南市房地产整体呈现增长趋势，整体供需平衡，且房地产企业资质较弱，重邦以二级资质进
5、入陇南，可以以品牌强势入市，主打实力牌。,2016年1-4月，陇南市商品房销售面积6.85万平方米，同比增长47.8%，增速比去年提高了23.7个百分点，其中，商品房住宅销售面积6.63万平方米，同比增长53.03%，增速比去年同期提高12个百分点，销售情况总体好于年初对销售市场的预判。,数据来源：甘肃省统计局,2015年，成县全县实现生产总值511262万元，按可比价计算，同比增长9.5%。,第一、二、三产业对生产总值的贡献率分别为7.8%、37%和55.2%，第三产业成为拉动经济增长的主要动力。,全年旅游总人数达130万人次，比上年增长20.6%。旅游综合收入6.4亿元，比上年增长22.5
6、%。,成县经济环境宏观分析,全县城镇单位从业人员年平均工资47249元，同比增长17.3%； 城镇居民人均可支配收入18948.4元，比上年增长9.2%；农民人均可支配收入6494元，比上年增长12.6%。,2015年末全县从业人员15.41万人，其中：农村11.69万人，城镇3.72万人。 全年居民消费价格总水平为101.7，比上年上涨1.7个百分点。其中食品类价格水平为102.8，比上年上涨2.8个百分点。成为带动居民消费价格上涨的主要因素。,成县2015年社会消费品零售总额,本案所在区域,参照未来规划，项目所在区域未来发展前景广阔，规划集住宅，商业，学校，高等院校，政府，及绿地等优化生活
7、品质的规划地块。而西城区所在区域主要规划为商住混合用地，相较于东城区，存在明显劣势。 且项目所在地，为未来规划的东城区商圈中心，存在区位优势。,成县区域规划分析,目前陇南市房地产供需平衡，且房地产开发企业实力较弱，存在入市机遇。 成县2015年财政收入首次突破十亿元，总量增量均居全市第一！ 成县第二、三产业占全县收入的90%以上，城镇居民可支配收入较高，有购买力。 城市向东发展，项目位于县城东侧新城区，集中了该县的优质资源，生活品质优于老城区。 东城区目前商业氛围不浓厚，但区位价值认可度较高，且未来规划是商业新中心。 老城区以传统商业为主，存在项目入市机遇。 新城区商业价格低于老城区近三分之一
8、。,小结,成县房地产市场竞争力不大，供需平衡，且项目区域价值凸显，未来规划前景广阔，存在溢价空间。,项目分析,项目背景 “汇金广场”是重邦集团接棒昊天公司亲历打造的成县商业新中心项目。 本案位于成县东城区核心区位，紧邻县政府等政府单位，区内教育资源优势，居住品质等均高于老城区，且置业价格低于老城区，县城未来规划为商业新中心。,项目位于成县新城区陇南中路，东临陇南师范学院，南临县政府，西望盘旋路，北临成州游乐园。项目地处新城核心地段，交通便利、配套设施完善。项目周边拥有陇南师范学院、农业银行、陇南师专附属实验学校等配套，是成县新城区难得的优质项目。,本案,项目四至,项目销售面积统计,项目SWOT
9、分析,Strength优势： 新城区认可度较高，居住品质保障了人流量。 项目位于县城新城区核心区位。 毗邻县政府，周边教育，医疗，交通等配套齐全。 商业价格低于老城区。 老城区商业以传统商业为主，项目差异化入市。 成县目前房地产市场供需平衡。,Weakness劣势： 新城区商业氛围不浓厚，本地消费者习惯“住在东城，消费在西城”，需要教育市场。 目前新城区商业投资收益低于老城区。 前期已经进行推广和销售，对后期营销动作及价格策略会产生影响。,Opportunity机会： 未来规划为城市商业新中心 新城区尚无真正意义上的商业中心，老城区商业又以传统型为主，是教育市场，截取客流的好机会。 与竞品项目
10、入市存在时间差。 与老城区商业价格差距大，溢价空间大。 竞品项目未入市，抢占时间差，占领商业中心的舆论高地。,Threat威胁： 目前7个再建商业项目，5个在老城区，如何转变客群在老城区的消费观念。 2017年新城区竞品项目入市，打好时间差，抓紧时间洗客。 商业业态如何差异化定位，达到溢价的同时，还能实现与现有竞品区别的目的。,本项目为农贸市场改造项目，用地属性为商业用地，且已经开始销售，住宅去化三分之二，营销目标主要去化商业。赶在竞品项目未入市前快速去化。,竞品分析,百佳百货,百佳百货拥有1万9千平米超大体量，首席体验式主题特色购物广场,一楼 黄金珠宝，银饰，彩妆日化用品，名表，综合超市 二
11、楼 专业精品男装，羊毛衫，休闲运动，健身器材，男女皮鞋 三楼 时尚精品女装，美甲沙龙 四楼 时尚女装，针织内衣，时尚配饰，箱包皮具 五楼 童装，童玩，童鞋，婴幼，床上用品，家饰，大型儿童游乐场,本案,租金：100150元/ /月,东昇 成州中心,“O2O大型购物中心暨互联网创业园”,东昇成州中心项目一期为大型商业综合体，分为地上6层，地下一层，建筑面积近3万，集潮流服饰，特色餐饮，珠宝饰品，休闲影城，儿童主题乐园，健身SPA等百余种业态，打造成县唯一吃喝玩乐购一站式购物中心。 商铺售价：500035000元/ ,本案,商业步行街位于成县东新街（原汽车站旧址），东至滨河路，南至江武路，北至东新街
12、，由甘肃百邦万德房产公司承建，项目总占地面积为2.78万平方米，建筑面积达10万平方米；项目共分为三期建设，计划建设工期为4年，一期主要建设拆迁安置楼，二、三期为项目主体建设；项目是由地下街、地面街、二层商业街组成的综合立体商业步行街，建成后将成为集餐饮、购物、娱乐为一体的立体商业空间。 商铺售价：30000元/ ,万德商业步行街,本案,项目还未起名。项目目前外围商业修至地上一层，目前无其他相关资料。根据工程进度判断，该项目如进入市场应该在2017年上半年。,未知竞品项目,客群分析,客户描述,客户定位：按区域来源分类,本项目客户定位定位条件,立足成县城区、辐射周边镇区；涵盖各年龄层次和中高档圈
13、层消费。,招商先行，尽快与主力店签订战略合作协议，借势引进国际二线、国内一线品牌经营商家，造就一个与省会城市相接轨的现代化消费中枢。,引领消费时尚，铸造商业文明,本地中产阶层投资者及个体经营者，同时辐射陇南其他县区投资客,消费 群体,经营 商家,营商 理念,核心客户群,客户定位客户类型,私营企业主及本地个体经商者年龄在3055岁之间，有较强资金实力。有着敏感的投资意识，重视项目知名度和后续经营能力，或作为资金保值增值渠道之一。,自营类本地个体经商者在成县有多年营商经验，资金积累丰厚，投资购买商铺自营。,本地富裕居民年龄在3560岁之间，文化程度较低，看重自有商业物业回报理想，有多次置业行为，对
14、投资商铺兴趣浓厚，并具有专业眼光。一铺养三代的观念根深蒂固。,成县（含各镇区）公务员年龄在2850岁之间，有投资意识，收入稳定，有丰厚积蓄，对该本项目发展前景看好。,成县中小企业中高层白领年龄在30-45岁之间，收入较高，对本项目前景看好，有投资意识。,本项目客户需求特征以投资为主,目前国内商业地产项目，客户群体70%以上为投资客。,小结成县客户特点,1. 客户对现房认可度高。 2. 客群更关注的是开发商的背景、建筑质量是否有保证、产权是否明晰等基础层面问题，对于物业升值能力等问题关注度不强。 3. 县城内部优先消化，县城外部客群在成县购买投资类产品概率不大。 4.人们的圈子更小，传播更迅速,
15、推广策略,“差异化”,“高端”,两个关键词,实力铸就品牌，扛鼎西北地产,以匠心，筑城心,介于本案为重邦集团接手昊天公司，建议先品牌落地，建立强势第一印象，宣导2N主义：,重邦集团LOGO,匠心精神，可以兴城 持之以恒，敢为人先，追求卓越 2016重邦集团以匠心，筑城心，担纲成县财富新中心,品牌落地演绎1：,品牌落地演绎2：,匠心品质，鼎定城心 扛鼎西北地产，精工品质/实力大牌保障 2016重邦集团以匠心，筑城心，筑就成县财富新中心,品牌落地演绎3：,匠心规划，铸就中心 新科技、新人居、新环境、新物业 2016重邦集团以匠心，筑城心，再造成县财富新中心,在目前项目在售商铺数量较多，且多为内铺，楼
16、层高的情况下，如何通过项目定位的优势，独辟蹊径，通过项目的产品定位和消费人群定位，达到与竞品项目定位差异化竞争，快速抓取客户关注度的目的？,“差异化”,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,新城中心，绝版区位；唯一商业，定于一尊！ 本项目位于成县新城核心位置。项目紧邻县政府等单位，有其他项目无可比拟的位置优势。 项目所在东城区内属于唯一大型商业综合体。,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,2. 行政中心，生活中心，教育中心，和未来的商业中心！ 项目所在区位，是成县传统的居住区，目前集中了大量的银行、学校等配套设施，然而在新城区基本没有标志性的大型商业综合体楼盘，有很大潜力可挖掘。 新城区集中了县政府、各类企事业单位、陇南师范学院、体育运动中心、成县中医院，以及目前成县最好的小学、初种、高中等资源。整体生活品质明显高于老城区。,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,3.居民客群，学生客群，游客客群，助力商业引擎！ 学生及旅游客群，主要是中青年消费者，对新鲜定位及主题规划有一定向心性。而新
