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1、XX地产公司,房屋交付及相关工作业务讲义,培训内容,一、房屋交付工作的基本知识 二、房屋交付工作的实际操作 三、房屋交付过程中焦点问题及基本对策 四、结束语,一、房屋交付工作的基本知识,什么是房屋交付 房屋交付又称“交楼”、“入伙”，法律术语是房屋交付。 房屋交付是指商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以合同约定的形式通知买受人办理交付手续，并最终以双方签署书面交接协议作为完成标志的一个过程或行为。,一、房屋交付工作的基本知识,房屋交付工作的重要性 1合同义务：商品房买卖合同第八条、第 九条、第十一条 2公司结转收入的前提 3业内房屋交付环境的相对恶劣更彰显出此项 工作的重要性,业内房屋
2、交付环境现状,刁民眼中的奸商,刁民眼中奸商,业内房屋交付环境现状,业内房屋交付环境现状,业内房屋交付环境现状,房屋交付工作的基本知识,业内房屋交付环境现状: “维权”是业内一段时间内最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇 以房屋交付为时机而爆发的“集体维权”或“集体收楼”成为业内大多数发展商几乎必须应接的招数,发展商”个别解决”或”个别击破”的愿望无法实现 业主大量通过媒体律师介入施加压力,更加增大了解决问题的难度 以1下半年4年上半年势头最旺 多发生在单价5000-7000元/建筑平米的楼盘,房屋交付工作的基本知识,房屋交付工作的组织形式: 1开发商全权委托物业公司组织完成房屋交付工作 2开
3、发商全权委托销售公司组织完成房屋交付工作 3开发商自行全面组织完成房屋交付工作,二、房屋交付工作的实际操作,房屋交付条件: 1取得建筑工程竣工验收备案表(合同第八条); 2取得面积实测技术报告书(合同第八条); 3有关基础设施公共配套建筑的承诺兑现(合同第十四条)：水电暖 （如交房不在供暖季也须完成试水打压）电话弱电系统甚至热水中水燃 气庭院绿化等配套设施均应同时提供或具备启用条件. 4装修标准已实现(合同附件三) 5取得(京建质2002197号文),房屋交付工作的实际操作,完成房屋交付,必须是把控好三个阶段: 第一阶段:交楼前也即约定的房屋交付日前的1-2个月; 第二阶段:集中交楼期也即发展
4、商根据约定的交付日 期并结合实际情况,为与众多业主实现房屋的顺利交接,而事 先安排的并通过向业主要求的一段相对集中 的接收房屋时间; 第三阶段:集中交楼期结束后的大约1-2个月时间.,房屋交付工作的实际操作,第一阶段的重点工作 1收楼方案的拟定(在收楼方案中要明确关门时间); 2产品条件的具备和完善，成品保护; 3流程制定; 4各类资料和法律文件的准备; 5客户的区分; 6客户关注问题的收集及口径的统一; 7收楼现场的布置,标识的充分张贴,物品的准备等 8物业公司与外围单位的提前接洽(如邮局电话局电信局等),房屋交付工作的实际操作,第一阶段工作的心得体会: 1制定一个由总经理签发的详细的高度权
5、威的收楼方案至关重要(行动纲 领); 2有条件有时间的话,要组织不同的人员对房屋反复自查和整改,即便做不到及时 维修,至少对房屋状况要心中有数;对客户提前进行细分,对客户基本情况做到心中 有数.从两方面进行细分,一方面从与客户的关系紧密程度来分,可以有公司关系户; 享受过特殊折扣户;与销售代表关系良好的业主;平日就安份守纪的业主;喜好挑事 的业主另一方面从客户履约情况来分,可以有完全履约客户;基本履约客户;欠 款客户;解约客户等 3对精装房进行彻底慎重地开荒保洁非常重要； 4 与房屋现状的反复核对,如有出入,提前制定对策; 5对未实现的配套设施等提前制定替代措施; 6发放后,与业主进行电话沟通
6、一次; 7对参加交楼的人员反复培训,统一口径,但要注意对交楼人员的区别培训. 事先确定和组织稳定的售后维保组织非常重要,房屋交付工作的实际操作,第二阶段的重点工作: 按交楼安排把房屋绝大部分交付出去,不出大的客户纠纷.,房屋交付工作的实际操作,对第二阶段工作的心得体会: 1各司其职,还要兼顾全局,每个人都要树立起把问题终结在”我”处的意识; 2各环节步调一致, 必须严格按流程办事，不怕跟客户讲原则; 3现场充分授权,一般的问题要果断处理;对相对共性的大问题(如之前未考 虑到),则务必收集总结,并最快反馈处理结果; 4现场设立一个由设计、法律人员等构成的综合咨询部门是有必要的； 5对当日该来而未
7、来业主,当日要即刻联系,掌握一手资料; 6坚持每日的例会制度,总结当日问题.如涉及出台赔偿政策,一定要慎重, 一经出台即要公开透明并不得轻易变化,且一视同人.,房屋交付工作的实际操作,第三阶段的重点工作: 1组织好维修/返修; 2处理好有争议事件;,房屋交付工作的实际操作,第三阶段工作的心得体会: 1再接再厉,切忌松懈,尤其是物业公司总包单位的工作才刚 刚开始严格按承诺履行维修义务，防止“阶级敌人”反攻； 发展商要妥善处理有争议事件，避免矛盾激化；但如大势 在握，要有不怕退房，不怕打官司的气势； 物业公司要处理好维修和二次装修的关系，尤其是一开始 就要控制好二次装修的局面； 要从集中收楼迅速调
8、整到常规收楼的模式上来,房屋交付工作的实际操作,技巧处理: 1提前的舆论引导和期间的舆论配合; 2适当的利益刺激; 3把控违约金的减免分寸,三、房屋交付过程中焦点问题及基本对策,处理焦点问题的基本原则: 1坚持遵守法律法规和合同补充协议是处理问题基础的原则; 2兼顾客户利益优先原则.,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,程序上的问题 （）收楼人员非业主本人，又不能提供经公证过的授权委托书； （）验房后不走后续程序； （）我在开发商处买的房子为什么要在物业拿钥匙; （）不交契税和维修基金等费用但要求走最后程序拿钥匙； （）不交物业等费用但要求走最后程序拿钥匙； （）在安排的集中期来收楼，但不在入伙
9、通知书要求的当日； 未在安排的集中收楼期来收楼及由此承担的责任.,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,实体性问题 (1)房屋现状与法规或合同约定有出入 与法规出入: 与合同约定有出入: 关于基础设施公共配套使用时间未兑现; 与合同附图有出入：施工过程中发生设计变更未通知客户；销售人员贴 错图纸 与合同附件装修标准有出入:主要是装修材料的品牌实现问题,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,2实体问题 (2)与宣传资料或宣传物不符而产生的问题 与样板间不符 与沙盘不符:如外立面颜色景观 与楼书不符 与销售代表的口头介绍不符,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,2实体问题 (3)技术需要或设计考虑与客户使用
10、产生的冲突 暖气管道空调机可视等设施位置; 窗户开启幅度开启方向大面积无法开启; 为公共服务的设施放置在某户室内:如暖气总管的放气阀燃气总阀门等 等 室内管井过大 事实上,因设计而引发的问题或争议大量会发生在业主入住并实际使用过 程中.,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,2实体问题 (4)因售前没有提示而产生的问题 如非标户型设计对紧临的标准层户型的影响(如出现标准层卫生间上抬或 室内有管道穿过); 如某少数户型室内出现为公共服务的暖气放气阀或燃气阀或公共设施管 线等;,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,2实体问题 (5)规划及配套设施方面的问题 交通组织出入口管理 停车方式及费用 景观 会所
11、学校配套商业,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,实体问题 （）精装房交付中的主要问题 地板色差； 室内某些细节设计或处理给业主后期家俱布置功能区的使用带来困 难； 装修质量； 空气质量; 因开荒保洁不专业而导致的水笼头洗菜盘等不锈钢产品损坏或玻璃制 品被划伤；,房屋交付过程中焦点问题及基本对策,2实体问题 ()其他问题 工程质量问题:工程瑕疵较大的质量问题 实测面积公摊面积的计算 层高问题 各项费用缴纳依据标准时间,如供暖费税费物业费等 维修过程中发生的费用谁承担的问题 退房:套内建筑面积误差比绝对值超过3%(合同第五条);逾期交房超过合 同约定的时间(合同第九条);规划设计变更(合同第十条);,四、结束语,谢谢大家！,
