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1、福州国税,仓山区国税局税政科 主讲：李陈旋,营改增大辅导之 房地产增值税税收政策,为什么要营改增？,1、消除重复征税、发挥税收中性作用 2、打通增值税链条，营造公平竞争的市场环境。 3、可以有力促进产业分工优化，拉长产业链，带动制造业升级。营改增是创 新驱动的“信号源”，也是经济转型升级的强大“助推器”。 4、从当前看，这会为更多企业减轻 税负；从长远看，必将利国利民。,增值税一般纳税人与小规模纳税人,纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额未
2、超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。,增值税一般纳税人与小规模纳税人,一般纳税人标准（50 80 500） 试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。 兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税
3、行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行为营业额按未扣除之前的营业额计算。 增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。（2016年23号公告） 一般纳税人登记制度（国家税务总局公告2015 18号） 试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后，发生增值税偷税、骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的，主管国税机关可以对其实行6个月的纳税辅导期管理。 一经登记，不得转为小规模纳税人,混合销售、兼营,混
4、合销售: 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。,混合经营、兼营,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率 本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产（即：
5、兼营行为）的税收处理原则。即：应当分别核算销售额；未分别核算的，从高适用税率。 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。,计税方法,一般计税方法 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 简易计税方法 应纳税额=销售额*征收率 一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，一经选择36个月不得变更（营改增）。,房地产企业,房地产开发经营对国民经济有重要影响。 资金投入量大
6、 涉及土地资源的利用 不具有房地产开发经营资格的企业不能从事房地产开发经营。,相关政策,房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳增值税，税率为11%。,相关政策,1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,相关政策,2.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 3.房地产开发企业中的小规模
7、纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。,相关政策,4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 5.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,房地产老项目适用简易计税方法预缴,答复内容：根据省局税政天地回复，根据财税【2016】36、68号，涉及提供建筑服务、不动产租赁服务、销售不动产和土地使用权应当预征（预缴）增值税的，均在项目
8、（不动产、土地使用权）所在地。因此，对于房地产项目所在地与机构所在地不一致的，涉及预缴增值税业务时，均应在项目所在地预缴。 跨区经营的房地产开发企业老项目在收到预收款时，在项目所在地按3%进行预缴，纳税义务成立时，在机构所在地进行结算申报。,相关政策,（二）房地产企业转让土地使用权取得的收入按“销售无形资产”税目缴纳增值税，税率为11%。,财税201636号,政策要点： 1.房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。 2.房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%；销售试点后开
9、工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。,财税201636号,政策要点： 3.房地产开发企业中的小规模纳税人自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%征收率计算应纳税额，不得从销售额中扣除上缴政府的土地价款。 4.房地产开发企业采取与收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，在计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。,国家税务总局公告2016年第18号,国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告 第二条 房地产开
10、发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。,国家税务总局公告2016年第18号,一般纳税人： 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,国家税务总局公告
11、2016年第18号,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。,国家税务总局公告2016年第18号,第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财
12、政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,国家税务总局公告2016年第18号,第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 。,国家税务总局公告2016年第18号,第九
13、条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 。,预缴税款,第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 。,进项税额,第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法
14、计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模） 。,纳税申报,第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目
15、适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 。,纳税义务成立时间,财税201636号规定： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当
16、天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,发票开具,第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 。,预缴税款,小规模纳税人： 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+5%）3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 。
