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1、行 销 企 划 服 务 建 议,敦煌事业朝森堂,市场调查研究分析,一、大环境分析 A、市场面 B、区域特色 C、区域发展,二、小环境分析,A、道路状况 B、生活条件: C、景观及公共事业,三、本区房屋市场概况,A、现有市场推案概况 B、市场机会分析,四、竞争商品分析 (主要竞争商品细分化分析),五、目标市场描述 六、目标市场定位 ,七、商品化策略 A、空间:人车分道 B、风格:1、外观 2、绿地 3、公设,别墅 室外空间 身份地位 安静 单纯 里邻素质 花园情趣 小孩教育 生活压力较轻 独立车库,大楼 室内空间不浪费 生活便利 物业管理费 视野好 投资收益,原始资料情况下调查,7 6 5 4
2、3 2 1 平均分 排名,地段 3 3 1 6.3 1,环境 2 2 3 5.9 2,规划 2 2 3 4.9 5,建材 1 5 1 4 7,价格 3 4 4.4 6,企业 1 1 5 5.4 3,时机 2 3 2 5 4,总平均分:5.12分,总分:72.9分,昆山第一个导入欧洲贵族四季庭园经典别墅生活,公共空间 绿化植栽 a、平面 欧陆大草坪 b、立面 矮灌木 四季花卉 四季高大树木,造景 a、道路 步行道:植草砖、制作画架、白色小石 子、木条地板 车行道:色彩搭配、利用情趣标志速度管制 b、灯光 欧式路灯 矮树灯 步道灯,C、水景 音乐喷水池 灯光嬉水道 D、景雕 安放代表欧洲风味的情趣
3、小品(如十二星 座)及各欧洲国家著名艺术品(如思想者 亚历山大等)。 E、围墙 矮树栏 沿街使用欧洲艺术风格的金属围墙,F、建筑外观及建材建议 建筑风格:经典欧洲古朴庭园精致的意味 基座:花岗岩 墙:窑变砖 瓦:喷蛭石、贴可乐、英红彩瓦 G、建筑内部及建材建议 主要为毛坯 双层气密窗、宽带进户,导入包装情况下调查,7 6 5 4 3 2 1 平均分 排名,地段 3 3 1 6.3 1,环境 2 2 3 5.9 3,规划 2 4 1 6.2 2,建材 2 2 3 5.9 3,价格 2 3 2 5 5,企业 1 1 5 5.4 4,时机 2 3 2 5 5,总平均分:5.67分,总分:81分,行销
4、概念 A、商品力评估 B、商品价值塑造 C、卖点分析 D、目标市场整合战术,行销计划 A、阶段运作 B、媒体计划 C、进度 D、预算,生活机能 1、物业管理(安全、便利、舒适、规范) 2、各年龄层需求 3、智能化 4、附加价值 5、环保 6、社区文化体系,行销定位 A、品牌战术 B、细分化 C、差异化,整合行销运作 1、广告(AD) 2、公关(PR) 3、直效行销(D、T、D、) 4、促销(SP) 5、事件行销(EVENT),广告表现 A、命名 B、LOGO C、Slogan精神口号 D、个案VI 表现(标志、服装、印刷品、 旗帜、门牌、 车辆等) E、印刷媒体:1、NP 2、海报 3、名片
5、4、杂志,户外媒体,1、大型告示 2、指标 3、横幅 4、现场告示及包装 5、销售中心 6、灯光,A、电波媒体:1、电台(R、D) 2、电视(TV、CF) 3、销售现场影象,B、摄影计划 C、外观效果图、公设、绿地效 果图 D、模型,业务计划,A、人员编制 F、现场管理 B、销售讲习 G、规范及激励 C、态度训练 H、目标管理 D、技巧训练 I、户外指标计划 E、专业知识训练 J、派夹报计划,行销会议,A、广告表现动脑会议 B、企划、业务协调会 C、开发、营销协调会 D、业务激励会 E、业务障碍排除会议,B1 规范,V1 形象,M1 理念,文化,社区文化体系,商品概念,欧洲贵族四季庭园经典别墅
6、社区,尊贵化,精致化,质材,空间,生活,设施,情境,外观,庭园,铺面,灯光,景观,空间规划,功能推动,导入名牌,国际级空间规划大师,空间规划,功能推动,企业业绩品牌,昆山第一个导入全龄层、全功能完全名宅,创造本区独一无二的别墅社区,媒体整合运作表,LOGO 个案VI,SLOGAN 精神口号,户外媒体,印刷媒体,电波媒体,告示功能,指示功能,NP报纸,海报传单,商品说明书,DM,RD收音机,TVCF,现场摄影,SP,消费时代,EVENT,PR,广告效果极大化,AD 广告,一墅情园八项操作重点方式,地段潜力化包装,社区个性化雕塑,形象品位化诉求,空间丰富化规划,会所魅力化充实,广告创意化表现,媒体
7、效能化控制,价值极大化塑造,直效行销 D.D.T.,目标客群,来访客群,意见领袖,已成交客户,资料收集,T.S追踪,D.S拜访,关系拓展,直接信函,介绍礼金,D.S拜访,T.S追踪,反应修整,问候函,问候函,D.S拜访,追踪,追踪管理,追踪管理,追踪管理,缔结成交,公共关系 PR,意见领袖 二阶段传播理论,事件主题 媒体参与,媒体关系 讯息发布,消费心理掌握 消费信心建立,SP 促销活动,促进来人活动,促进成交活动,促进签约活动,预约特惠价,赠品活动 (来就送 小型赠品 本案吉祥物),其他活动(周年庆 重要节日大型晚会亲子活动),三日内补足再送礼品或礼券,一周内签约敬增大型礼品,限时限量,确保
8、战果,促进成交,名人活动(影歌星活动明星球队行政首长 企业人),创造机会,当场下定敬增小型家电或礼券等,EVENT策略 事件行销,事件主题,社区行销,社会参与,社区CIS,艺术步道,社区艺术景雕,社区VI,区域小学及订购户,雕塑系学生,吉祥物,自由创作主题 未来 自然健康,媒体 (记者招待会),公开评审,奖学金,新闻发布,落成启用,落成启用,落成启用,一墅情园艺术形象计划,社区环境艺术创作,提升昆山住宅社区艺术环境,一墅情园-艺术与住宅的融合,社区空间 美化心灵,中国美术学院雕塑系,雕塑 彩绘地面 社区围墙主题,奖助学金 以社区规模运用数量考量,敦煌朝森堂配合VI系列设计,新闻性 公益性 艺术
9、性 社会性,营造社区形象价值,业务作业流程,一墅情园,市场咨讯,商品定位,人员编制,业务专案,行动动脑会议,业务作业,业务战术,人员,管理,激励,户外,派夹报,现场,差异化,细分化,品牌,教育,价格,情景,业务讲习,业务演练,业务销售,广告效果,客户反应,企划、业务协调会,企划、业务协调会,广告表现、媒体计划修整,业务战术及商品建议修整,业主协调会,销售目标达成,结案报告,资料库,现场销售布局,销售现场 售楼中心,引力,动线,功能,造型引力,视觉引力,灯光引力,人流,车流,接待区,销售区,解说区,销控区,休息区,服务区,障碍排除区,销售情境,视觉,商品包装,VI计划,装饰,灯光,嗅觉,气味,听
10、觉,轻松,活力,感觉,精致,尊重,轻松,态度,味觉,饮料,茶点,企划作业流程,会议主题,广告表现动脑会议,企划部,研展、业务,表现方案确定,文案初稿确定(C),文案确定(C.D),设计初稿(D),设计确定(A.D),表现确定(C.A.D),业务告知,发展商简报,媒体发稿,效果拟定,媒体品质,业务现场,下波修整,一墅情园广告表现,文字表现,图面表现,广度,深度,强度,美学,工学,经济学,注意,兴趣,欲望,行动,购买,业务,经营效果策略,一墅情园,商品化策略,细分化战术,差异化战术,整体形象包装,主题设施创造,整合行销运作,经营时间效益,品牌利益创造,商品价值效益,品牌形象提升 经营利益提高,案 名 建 议 1 ,一 墅 情 园,案 名 建 议 2 ,一 生一墅,一墅情园-LOGO建议,一墅情园手提袋建议,一墅情园对旗建议,一墅情园罗马旗建议,一墅情园名片建议,一墅情园信纸、信封、便笺纸建议,一墅情园纸杯建议,一墅情园胸卡建议,一墅情园横幅建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园公交车建议,一墅情园规划建议,车道,绿化人行道,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,