投资性房地产的特征、范围与计量

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1、1,Investment Property,第八章 投资性房地产,2,第一节 投资性房地产的特征与范围,3,1.1 投资性房地产的定义及特征,1.1.1 投资性房地产的定义 是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,4,1.1.2 投资性房地产的特征,(1)投资性房地产是一种经营性活动； (2)投资性房地产的用途、状态、目的，与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产不同； (3)投资性房地产有两种后续计量模式。,5,1.2 投资性房地产的范围,1.2.1 属于投资性房地产的项目 （1）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土的使用权。,6,

2、1.2.1 属于投资性房地产的项目,甲通过拍卖方式取得一土地使用权。 甲 乙 丙,7,1.2.1 属于投资性房地产的项目,（2）已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 必须是产权人出租； 必须是经营租赁方式出租； 必须是已经出租。,8,1.2.1 属于投资性房地产的项目,投资性房地产的认定标准： （1）已出租部分的房地产，产权是否能够单独计量和出售？ （2）如果产权能够单独计量和出售，其所提供的其他服务是否重大？ 其他服务重大，经营场所。 其他服务不重大，投资性房地产。,9,1.2.1 属于投资性房地产的项目,（3）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过受

3、让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。,10,1.2.2不属于投资性房地产的项目,（1）自用房地产 为生产商品或者经营管理而持有的房地产。 如企业的厂房和办公楼，生产经营用的土地使用权等。,11,（2）作为存货的房地产 是指房地产开发企业销售的或正在开发的商品房和土地。 这部分房地产属于房地产开发企业的存货。,1.2.2不属于投资性房地产的项目,12,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,13,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产同时满足下列条件，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房

4、地产的成本能够可靠地计量。,14,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产按成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的确认和初始计量 外购投资性房地产成本 =买价相关税费其他直接相关支出,15,会计科目设置： （1）后续计量采用成本模式的 投资性房地产2号楼 （按项目设明细账） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,16,（2）后续计量采用公允价值模式的 投资性房地产成本 公允价值变动 初始计量成本计入“投资性房地产成本”科目。 此外还会涉及：在建工程、银行存款、资产减值损失、公允价值变动损益、其他业务收入和其他业务成本等。,2.

5、1 投资性房地产的确认和初始计量,17,例1： 207年4月5日，甲企业购入一写字楼，支付价款共计1 200万元，并当即与乙企业签订了经营租赁合同，约定自购买日起，将其出租给乙，租期5年。假设不考虑其他因素。 甲企业采用成本模式进行后续计量。,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,18,甲企业的账务处理： 借：投资性房地产 写字楼 1 200 贷：银行存款 1 200,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,19,例2： 沿用例1，假设甲企业拥有的投资性房地产，符合采用公允价值计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,20,甲企业的账务处理： 借：投资性房

6、地产 成本（写字楼）1 200 贷：银行存款 1 200,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,21,（2）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,22,例3： 207年1月，甲购入一土地使用权，并在这块地上开始自行建造三栋厂房。 207年10月，厂房即将完工，并与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙使用。,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,23,合同约定，该厂房于完工时开始起租。207年 11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。 该土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的

7、实际造价均为每栋1 000万元，能够单独出售。 假设甲企业采用成本计量模式。,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,24,土地使用权中应当转换为投资性房地产的部分 =600 （1 0003 000） =200（万元）,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,25,借：投资性房地产 土地使用权 200 贷：无形资产 土地使用权 200 借：投资性房地产 厂房 1 000 贷：在建工程 1 000,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,26,（3）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 见第四节,2.1 投资性房地产的确认和初始计量,27,2.2 与投资性房地产有关的后续支出,2.2.1

8、资本化的后续支出 相关后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 再开发期间，应当继续作为投资性房地产核算，且不计提折旧或摊销。,28,2.2.1 资本化的后续支出,例4：（本题09版有改动） 207年3月，甲与乙的厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高租金收入，甲决定对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定改扩建完工时将厂房出租给丙企业。,29,3月15日合同到期，厂房即进入改扩建。 12月10日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模式。,2.2.1 资

9、本化的后续支出,30,（1）207年3月15日转入改扩建时 借：投资性房地产 厂房（在建） 1 400 投资性房地产累计折旧 600 贷：投资性房地产厂房 2 000,2.2.1 资本化的后续支出,31,（2）207年3月15日至12月10日期间发生改扩建支出时 借：投资性房地产 厂房（在建）150 贷：银行存款等 150,2.2.1 资本化的后续支出,32,2.2.1 资本化的后续支出,（3）207年12月10日完工时 借：投资性房地产厂房 1 550 贷：投资性房地产 厂房 （在建） 1 550,33,例5：（本题09有改动） 207年3月，甲与乙的一项厂房经营租赁合同即将到期。 为了提高

10、租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。,2.2.1 资本化的后续支出,34,3月15日合同到期，厂房随即进入改扩建工程。此时厂房账面余额1 200万元，其中，成本1 000万元，累计公允价值变动200万元。 11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，以银行存款付清。即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用公允价值计量模式。,2.2.1 资本化的后续支出,35,（1）207年3月15日转入改扩建时 借：投资性房地产 厂房（在建） 1 200 贷：投资性房地产 成本 1 000 公允价值变动 200

11、,2.2.1 资本化的后续支出,36,（2）207年3月15日至11月10日期间发生改扩建支出时 借：投资性房地产 厂房（在建） 150 贷：银行存款 150,2.2.1 资本化的后续支出,37,2.2.1 资本化的后续支出,（3）207年11月10日改扩建完工时 借：投资性房地产成本 1 350 贷：投资性房地产 厂房 （在建） 1 350,38,2.2.2 费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 例6： 甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。,39,本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入

12、当期损益。 借：其他业务成本 15 000 贷：银行存款 15 000,2.2.2 费用化的后续支出,40,第三节 投资性房地产的后续计量,41,投资性房地产，一般应当采用成本模式进行后续计量。 满足条件的可以采用公允价值模式进行计量。,42,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,采用成本模式进行后续计量的，其会计处理方法与固定资产、无形资产、资产减值的会计处理原理相同。,43,（1）外购或自建投资性房地产达到预定可使用状态时 借：投资性房地产 贷：银行存款、在建工程等,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,44,（2）取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 （

13、3）按月计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,45,（4）计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 只有采用成本模式进行后续计量的，才适用资产减值准则。,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,46,例7：159 141 甲企业将一栋办公楼出租给乙企业，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。 假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,47,按照经营租赁合同，乙企业每月支付租金

14、8万元。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 1 200万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,48,（1）确认每月租金收入 借：银行存款（或其他应收款） 8 贷：其他业务收入 8,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,49,（2）每月计提折旧 每月计提的折旧额 =1 8002012 =7.5（万元） 借：其他业务成本 7.5 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 7.5,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,50,（3）年底计提减值准备时 借：资产减值损失 300 贷：

15、投资性房地产减值准备 300,3.1 采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产,51,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对其采用公允价值模式进行后续计量。,52,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。,53,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,企业一旦选择了公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值计量。,54,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,例8：160 142 甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时，开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。,55,当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。207年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。 甲企业采用公允价值计量模式。,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,56,3.2采用公允价值模式进行后