贵阳房地产业的发展趋势

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1、 中达项目策划建议书中达项目策划建议书 目录目录 一、贵阳房地产宏观市场分析：一、贵阳房地产宏观市场分析： (一) 2000 年贵阳房地产发展分析 (二) 2000 年贵阳市房地产发展趋势 (三) 贵州将推进住宅产业化 (四) 贵州省 2000 年居民住房消费状况 (五) 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 (六) 贵阳市 2000 年 1-3 月批准商品房预售 二、贵阳市房地产微观市场分析二、贵阳市房地产微观市场分析 1从市场板块角度分析 2从房地产实体分析 3从项目包装推广手法分析 4从房地产发展的成熟度上分析 5从价格定位上分析 6从消费群体上分析 三、贵阳市楼盘广告分析三、贵阳市楼盘广告分析

2、 四、项目竞争对手个案分析：四、项目竞争对手个案分析： 中天广场案例： 1. 中天广场推出市场的形象是 2. 中天广场目标客户群 3. 推广策略 总结语 钻石广场案例 1钻石广场推出市场的形象 2. 目标客户群 3推广策略 中天星园案例： 1中天星园推出市场的形象是 2. 物业管理 3. 中天星综合素质体现 4. 目标客户群 5. 推广策略 新大陆广场 1. 新大陆广场在推出市场时的形象是 时代名仕案例 1. 时代名仕楼在推出市场时的形象是 2. 目标客户群 3. 推广策略 五、项目分析五、项目分析 (一) 项目概况 1. 智能化管理系统 2. 户内配套 3. 物业管理 4. 总体规划 (二)

3、 项目机会点 1. 市场有空间 .2 2. 区域有优势 .3 3. 发展商有实力 .3 4. 自身规划设计及概念超前 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 5. 有策划前置观念 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 (三) 项目问题点 .4 1. 发展商尚未有较高知名度 .4 2. 项目前期形象口碑不好 .4 3. 项目目标客户层面较窄 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 六、人民家园项目包装、项目定位策略六、人民家园项目包装、项目定位策略 5 5 (一) 人民家园形象定位 .5 (二) 项目的市场推广定位 .7 (三) 目标客户群定位 .8 1. CEO（老板阶层或首席执行官） 8 2.

4、二次或以上的置业人士 .9 3. 投资买家 .9 4. 长期驻贵阳的外来商人 10 5. 私营经济中成长的“新贵” 10 6. 原住这一带的“老市民” 10 7. 在中华路一带的中小型公司单位 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 (四) 项目包装 11 1. 宗旨、思路、策略 11 2. 项目包装系列 12 (五) 项目自身素质提升策略 16 1. 户型设计方面 16 2. 外立面更改建议（看附件） 16 3. 园林概念设计 16 4. 物业管理及功能配套建议 17 (六) 会所配套建议 17 (七) 物业管理建议： 18 1. 建立网络平台 19 2. 物业管理方面，可以实现： 20 3.

5、 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有： 21 (八) 项目有关提高附加值的建议 21 1. 直饮净水系统 21 2. 提供高气纯净水 21 3. 节能设备与节材的建议 22 4. 环保设计 23 七、人民家园市场推广策略七、人民家园市场推广策略 2323 (一) 市场推广策略台阶 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 (二) 贵阳市首个 CEO 物业的塑造 23 (二) 项目市场推广步骤 25 （三）项 目 推 广 活 动 .30 1、筹备 CEO 精英会招募 CEO 精英会会员 30 2、连环奖上奖（消费越多，享受越高） 31 3、高尔夫球邀请赛 32 4、公关活动：贵阳市首个

6、 CEO 沙龙成立仪式品酒美食会 35 5、公关活动：最新德国奔驰 S 系列名车展及拍卖会 36 八、项目的全局统筹八、项目的全局统筹 3737 (一)概念 .37 (二) 内容 38 1. 人员素质的训练和控制 38 2. 计划清晰详尽 38 3. 人员安排和分配 38 4. 控制 39 5. 信息反馈 39 6. 策略调整 39 前言前言 本公司作为房地产行业的资深代理公司，自 2000 年 7 月进入贵 阳市厂以来，已成功参与多个项目的策划与操作。 现有幸参与贵司项目的竟标，深感荣幸。此次主要是做一个本项 目的定位方案。 愿能与贵司合作，共创贵阳的又一明星楼盘，共创新世纪房地 产销售的又

7、一奇迹。 一、项目概况一、项目概况 (一一) 概况概况 1位置：项目地处我市沙冲路与营盘路交汇处,正面为沙冲 路，背后为营盘路。比邻贵阳火车站。 2周边设施： 学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳第一小学， ，尚 义小学，十六中，二十七中 医院：南明区妇幼保健院，市口腔医院 其它：大昌隆仓储式购物中心，达高桥综合批发市场，第 三农副产品批发市场，图书批发市场，市图书馆，省展览馆，民航 售票处，香溪宾馆，金龙陶瓷装饰材料市场，省体育旅行社，体育 宾馆，通达饭店，朝阳影剧院 交通：多路大中巴通过。与体育馆长途汽车站、贵阳火车站相邻， 交通极为便利。 3项目技术指标： 总占地面积：2.5 万平方米

8、总建筑面积：6 万10 万平方米 容积率： 宗旨宗旨 设计一个项目包装方案，突出项目的功能和特性，体现本项目 城市副中心区域大型人性化家园的形象，使购买者获得心理上 的认同，更易于接受，并牢牢打入消费者的心中。 思路思路 根据项目的市场定位、项目形象以及市场需求，直接面对消费 者，使项目的规划、形象和功能通过具体的形式和特定的表现 手法体现出来。 优秀的项目包装，应该能完善地体现出项目的设计，形象和功 能，并能突出项目的特色和个性，贴近市场需求，紧抓置业者 的心理。 策略策略 作为项目包装，应遵循市场的需求和消费者心理，策略上应循 序渐进，具系统性，专业性和可操作性。一方面要加以重视， 增加投

9、入，一方面要具体情况具体分析，力争以最经济、最有 效的投入切中要害，以达成项目包装的宗旨。 2.2. 项目包装系列项目包装系列 凡是构成项目的要素,都属于项目包装的范畴。针对贵项目的具 体情况主要是根据现状进行重新包装,建议贵项目包装系列包括：项 目整体形象包装、发展商形象包装、地盘包装、楼盘名称包装、运 用传播媒介的包装。 1) 项目整体形象包装项目整体形象包装 通过新闻媒介、楼书、户外广告、地盘工程形象等形成,体现出 地理位置优越,建筑设计一流、园林设计一流、管理服务一流、发展 商实力雄厚的高质素、高品位、超前意识的项目整体形象。 2）地盘包装地盘包装 地盘属于项目的核心和实体所在,地盘的

10、包装可以说是左右顾客 选择的重要因素之一。考虑到贵项目的具体情况,就此提出地盘包装 建议如下： a在楼盘上方挂一巨幅广告牌(晚上要有灯光照射),广告内容初步 建议为体现一种人性化的生活方式,直接打动目标客户群心。 b项目周边路段包装项目周边路段包装 由于周边路段配套较为杂乱，不足以体现“人性化大型住宅小区” 的物业形象,建议少量投资路段的路灯及装饰物(具有一定档次参照 附件图),特别是体育馆前面的遵义路段,沙冲路转盘，人、车流量比 较大,作一些灯饰广告等更具有宣传力度,同时可提升物业档次。 c.c.项目工地的包装项目工地的包装 在整个项目的工地外围插上大量的彩旗,既能营造气氛,更可与周 边环境

11、互相区分开。在工地围墙上写上项目名称、项目徵标、发展 商名称、电话、广告语(善待您的一生，全新概念人性化的生态社区 等),工地内升起氢气球或氢气门拱,这样更能突出项目形象,在施工 过程中,已经给买家一个封闭式的意念,大大加强了自身楼盘的市场 形象,有利于销售。 同时,于工程施工单位随时保持联系,要求工地现场施工规范、文 明、材料摆放整齐,地面清洁无积,脚手架加绿色防护外罩网,工棚整 洁,施工人员衣着规范、文明,悬挂施工标语,入夜亮灯(亮度要够), 工程进度严格按照贵司要求和计划执行。施工单位经贵司的承诺,实 际上也是给置业者的承诺和信心。 注：围墙宣传处晚上要有灯光照射。 d d现场售楼部的设

12、置和包装现场售楼部的设置和包装 现场售楼部的包装应体现贵阳市大型人性化家园的概念，更应体 现该项目的亲和力。因此，售楼部包装有以下建议： 第一、第一、在墙上附于一些体现人性化的生活画面,如家庭的天伦之乐， 老人们安享晚年等内容。 第二、第二、在售楼部摆设些智能化的物管设施的模型，及高素质保安队 伍的大幅照片等,处处衬托楼盘人性化的概念。 第三、第三、销售人员的服务和现场的控制都应具备庄重、高雅等。 第四、第四、注意灯光的布置,主光线放在重要的位置上。 其它的建议待现场详细分析后再作探讨。 e e传播媒介的运用传播媒介的运用 项目的地盘包装好之后,跟着的就是运用传播媒介对项目进行包 装和宣传。地

13、盘的包装,主要针对地盘,是相对静止的,宣传面和效率 都有限,运用传媒,将项目的包装以多种形式,多种层次,尽可能高效 和广泛地向外全面宣传和推广,系统的、灵活的、专业的传媒运用, 使项目的形象升华到一个全新的高度和境界,令消费者产生怦然心动,过 目不忘的心理效应,使项目销售达到预想效果。 新闻售稿及报纸广告的发布新闻售稿及报纸广告的发布 在项目经过重新包装定位后,可以作一些适时的、软性的、铺垫 式的宣传。组织一些针对性的、引导式的新闻缮稿,潜移默化中对消 费者产生亲切、暗示和超前意念的心理效应。组织有创意的、吸引 力的高品位的广告系列,强烈剌激消费者的购买欲望,全面吸引人潮, 创造销售的气氛、先

14、机和轰动效应。 制作精美的楼书制作精美的楼书 作为高质素、高品位的综合商住高尚物业,敝司建议制作精美、 详实、清新、脱俗的楼书,把贵项目的基本情况、项目规划、建议理 念、生活方式、物业管理等展示出来。展示出项目的高质素、高品 位以及美好未来。这对高档次楼盘尤其重要。 制作精美的宣传单张制作精美的宣传单张 在项目市场推广期和销售期,派专人长期广为派发宣传单张,以吸 引更多的买家入市,同时也扩大了项目的市场占有率。 户外广告户外广告 1在遵义路路口，沙冲路转盘处做灯柱广告箱,因为这这两个地段 人、车流量较大，通过在这里的宣传可以提升本项目及开发商的 知名度，吸引目标客户群的关注 2在遵义路选一旺处

15、作巨幅广告,提升本项目的物业形象。 3在遵义路选一约 30M2的铺位作辅助售楼部(外据点)，要集目标 客源。 ( (五五) ) 项目自身素质提升策略项目自身素质提升策略 由于该项目的竞争环境相当激烈，因此敝司建议首先提高自身 素质去增加竞争力，达到销售目的，以下就是项目自身素质提 升的建议： 1.1. 户型设计方面户型设计方面 敝司对该项目经过详细的研究后会详细提供。 2.2. 外立面更改建议（看附件）外立面更改建议（看附件） 外立面装饰尽可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面 与众不同，引领时尚，同时注意与周边环境的融合协调，特 色外墙外观强烈突出项目形象，提高物业档次，此点尤为重 要，附

16、件提供一些外立面的参考。 3.3. 园林概念设计园林概念设计 在附件中附有项目的园林概念设计，这不仅可以发挥自身优 势。同时增加了项目的附加值。 4.4. 物业管理及功能配套建议物业管理及功能配套建议（见附件）（见附件） ( (六六) ) 会所配套建议会所配套建议 本项目的会所配套尤为重要，应成为本项目人性化概念的重要 支撑部件。以下是敝司经过多年的地产代理对会所的配套得出的一 些经验以及对本项目的一些建议。 (1)(1)原则原则 并不要包罗万有，重要的是匹配项目的档次和风格，更理想的 是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升； 功能项目设置要求“小而精” ，规模不用太大； 可考虑部分功能设在商业物业内 充分利用周边设施 (2) 详细建议如下：详细建议如下： 1.1.会所的主题：会所的主题： a. 运动-室外小区泳池，室内乒乓球室，棋牌室，健身房。 b. 健康-保健中心、陶逸室。 c. 美食-中餐厅、西餐厅。 d. 未来-儿童增智中心。 e. 家政服务-洗衣中心干洗店（