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1、,【本章学习目标】,第一节 业主,第二节 业主大会,第三节 业主委员会,【本章小结】,【复习思考题】,【案例分析题】,第三章 业主自治管理组织,【本章学习目标】,1理解业主的含义 2明确业主在物业管理活动中的权利和义务 3掌握业主共同决定的事项 4理解业主大会的含义和法律特征 5明确业主大会的设立和职责 6理解业主委员会的含义和地位 7掌握业主委员会的产生与职责,【引导案例】,一、业主的含义,二、业主的权利,三、业主的义务,四、业主共同决定的事项,【引导案例解析】,第一节 业主,【引导案例】 个人能否占用公用楼道？,佟某住某大厦6层，自家大门正对电梯门，每次电梯上下人，尤其是在晚上，对其干扰非
2、常大。为减少干扰，佟请人在电梯与自家大门之间的公用楼道又砌墙安装了一道防盗门，致使电梯门口公用楼道变窄，行人只好侧身进出电梯。6层其他住户和物业都劝其恢复原样，但佟某以自己的利益受干扰为由不予理会。,一、业主的含义,（一）业主定义 业主，顾名思义就是“物业的主人”，物业管理条例第六条将业主定义为：“房屋的所有权人”。因此，判断一个人是否为某一物业区域的业主就是以该人是否为该物业区域内房屋的所有权人为标准。只要你是该物业区域内房屋所有权人，那么你就是该小区的业主。反之，则不是。 （二）业主身份类型 在物业服务中，业主是物业服务市场的主体之一，是物业服务企业的服务对象。业主可以是自然人、法人和其它
3、组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。就一宗物业来说，可能只有一个业主，也可能同时有多个业主，物业的产权归多个业主所共有。在现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。,二、业主的权利,（一）业主享有的权利的类型,（二）业主享有的权利的具体内容,（三）业主在物业管理活动中的权利,1对楼房专有部分享有的专有所有权 所谓“专有部分“，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那一部分，即一个单元中户门以内的空间。所谓“专有所有权“ 就是业主自己单独拥有的权利，不与他人分享的权利，这种
4、权利就像拥有一辆私人汽车一样。 2对楼房共有部分享有的共有所有权 所谓“共有部分“就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本构造部分，附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定的属业主所有的部分，比如：室外车库、庭园、配套商业设施等。 3因业主之间的共同关系产生形成的成员权 由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关系，并通过一定的组织来使用、收益处理自己的物业的权利，因而作为一个组织的成员形成成员权。,（一）业主享有的权利的类型,（二）业主享有的权利的具体内容,1在专有所有
5、权中： （1）所有权：业主对专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。 （2）相邻使用权：业主正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。 2在共有所有权中： （1）对共有部分的使用权：对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。 （2）收益权：如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应份额的利益。 3在成员权中： （1）表决权：业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。 （2）制订规约权：即参加全
6、体业主大会，参与制订和修改公约、管理规则等的权利。 （3）选举与罢免管理机构人员的权利：即参加全体业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员通过管委会罢免物业服务企业的权利。 （4）请求权：即依据管理公约请示召开业主大会、请示管理机构担当管理公共事务，请求收取分配共有部分应得的利益，请求停止侵犯共同利益的行为的权利。,根据我国物业管理条例第六条规定，业主有以下具体权利： 1服务享受权 即物业服务合同签订后，物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业服务企业提供服务的权利。 2建议权 包括提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
7、，以及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。 3投票权 业主享有参加业主大会会议，行使投票权的权利。业主对物业管理区域内重大事 项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。 4选举权与被选举权 即业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举的权利。对于每一位业主来说，作为物业区域内的权利人，都享有平等的选举权和被选举权。 5监督权和知情权 包括监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 6法律、法规规定的其他权利 例如，
8、业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。业主对走道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。,（三）业主在物业管理活动中的权利,三、业主的义务,（一）遵守规约、执行决定的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。 （二）交纳资金费用的义务 1.按照国家有关规定交纳专项维修资金； 2.按时交纳物业服务费用。 （三）法律、法规规定
9、的其他义务 法律、法规规定的其他义务的种类很多。例如，不得侵害其他业主的权利。又例如维护公共利益的义务。各业主不得随意改变物业的使用性质，在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，并应事先取得物业服务企业和有关部门的同意。各业主在使用共用地方及设施时，不得损害、阻塞或堵塞公用地方及设施，不得在共同地方及设施之内做出任何对其他业主及楼宇使用都构成滋扰、不方便或者损害的行为。,四、业主共同决定的事项,物业管理条例第十一条规定，下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五
10、）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 其中，（五）、（六）两件事项是重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项为一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,【引导案例解析】,佟某安装防盗门的行为不但侵犯了其他业主的共同权益，且直接妨碍了同层其他业主的正常行走，应立即拆除砖墙和防盗门，恢复楼道原状。1.佟某的行为违反了有关“相邻权”的相关规定。“相邻权”是两个或两个以上相毗连的不动产所有人或使用人因各自所有或占有的不动产所享受的权利，它
11、强调的是不动产所有人在行使自己合法权利时，应尊重其他所有人或使用人的权利，给与必要的便利，不得损害对方的合法权益；2.根据物权法第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，电梯门前的楼道是属于本大厦全体业主共有的建筑物的共有部分，佟某安防盗门的方式属于非法占用共有空间、扩大自己专有部分的范围。提醒：业主在享有各自所有或占有的不动产专有部分的合法权利时，也应履行不动产专有部分以外的共有部分的共同管理的义务，二者缺一不可。佟某应该向物业公司和业委会反映，以正常途径解决等。,【引导案例】,一、业主大会的含义,二、业主大会的
12、法律特征,三、业主大会的成立,四、业主大会的职责,五、业主大会职责的履行,六、业主大会会议的召开,【引导案例解析】,第二节 业主大会,（一）业主大会的概念 物业管理条例第九条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。即业主大会指由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，行使物业管理权利的业主自治机构。 （二）业主大会产生的目的 业主大会是物业管理区域内最高权力机构，其产生的目的，一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。其成立的法律依据是物业管理条例的规定。,一、业主大会的含义,业主
13、大会具有民主性、自治性、代表性、公益性的特征。 （一）业主大会是民主性的组织。 业主大会是的成员为所有的业主，各个业主在大会中是一种民主、平等的关系，平等地享有表达意愿和发表建议的权利。 （二）业主大会是自治性的组织。 表现在它是业主进行自服务、自我管理、自我教育的一类群众性自治组织。业主大会对内基于维护物业整体利益的需要而从事一切活动，且不受外界人员的任何非法干预；业主大会对外基于其性质和宗旨不得组织和从事与物业无关的其他活动。 （三）业主大会具有代表性。 业主大会具有代表性体现在它代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会所进行的一切行为和活动都代表着全体业主的合法权益，业主大会所作出
14、的一切决议、制定的所有规章都是全体业主利益的反映。 （四）业主大会具有公益性。 业主大会是为全体业主整体利益服务的组织，其行为和活动有时可能与个别业主的利益冲突，但只要符合全体业主公共利益的，就应受到业主的支持和维护。,二、业主大会的法律特征,（三）首次业主大会的召开,（二）首次业主大会的筹备工作,（一）业主大会成立条件,三、业主大会的成立,物业管理条例第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。一般情况下，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已
15、满两年时，便具备了设立业主大会的条件。业主大会规程第三条规定：业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法是由省、自治区、直辖市制定的。,（一）业主大会成立条件,1组成业主大会筹备组。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 2筹备组应当做好的筹备工作 （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容
16、； （2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）； （3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 3筹备业主大会的工作要求： （1）业主大会筹备的工作内容，包括上述（1）、（2）、（3）、（4）项的内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 （2）公告业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告。 （3）确认业主身份，应当以业主房屋所有权证书标明的房屋所有权人为准； （4）业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。,（二）首次业主大会的筹备工作,筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导
