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1、昭通市枭龙实业集团有限公司晟源生态家居养老服务社区筹建项目书一、项目提出的政策依据及条件1、国务院：社会养老服务体系建设“十八大”规划（国务院关于加快发展养老服务业的若干意见）（国发201335号）2、云南省人民政府办公厅关于印发云南省养老服务体系建设“十三五”规划的通知（云政办发201691号）3、昭通市三届人大五次会议上提出关于加快我市养老福利服务的建议，该建议中包含了关于“进一步强化政府保障功能”“建立和完善多元化资金投入机制”“加大国办养老福利机构建设力度”“完善和落实发展养老服务业优惠政策”“大力推进养老服务专业化进程”。4、昭通市枭龙实业集团有限公司在已完成2000亩“枭龙都市生态
2、庄园”成功的庄园+生态格局经验，项目所在地土地已流转至开发方2000亩，有庄园成熟的人力资源储备和服务经验。三、项目实施的背景及市场分析 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.81亿，占我国总人口的13.4%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人
3、口中就有一个老年人口。 养老服务机构潜力巨大云南省拥有1多万岁以上老年人，正遭遇巨大的老龄化压力，预计到20年左右，这一数字将超过万，但同时也为这个省老龄产业的发展提供重要的机遇。目前云南正处于人口老龄化快速发展时期。据云南省老龄办提供的最新数据，到6年底，云南岁以上老年人口达1009万人。预计今后数年内，年增长率，高于以往任何时期。据测算，到7年，云南岁以上空巢老年人口将在8万左右。 社会保障负担将进一步加重，但老年人口的快速增加也为专门针对老年人的服务产业提供重要机遇。 随着老龄社会发展，社会家庭结构普遍呈现：模式，高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人不断增多。据云南最新一次调查，
4、愿意到养老机构养老的城镇老年人占以上，农村老年人以上；需要居家养老服务的老年人占。假设城镇老年人人均每天家政服务需求小时、服务费用每小时元，全省城镇老年人每年仅在家政服务上的费用将在6亿元左右。如果再加上护理、配餐、心理咨询等项目，养老服务市场的发展潜力十分巨大。据调查，云南有6的老年人愿意入住养老院，打算在年内入住养老院的比例为5。 老年人的收入及福利水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未
5、来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 随着人口老龄化进程加快和城乡养老体系的完善，以及世纪年代后期出生的老年人逐渐增多，越来越多的老年人将拥有自己的经济来源，其消费观念也将发生巨大变化，老年产业将迎来巨大发展机遇。 老年人养老的发展趋势1、老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三
6、代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。2、养老机构将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊“绿色+生态”转移将成必
7、然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。云南省政府更是认识到全省人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；
8、财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除 养老现状分析1、目前昭通市的养老机构以小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有100个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐、文化、老终设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，环境过于单一、过于城镇化不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理、健康需求。2、服务人员缺乏专业培训。在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理、健康、文化需求的角度出发，提
9、供人性化的全方位专业服务。总之，目前昭通市提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。四、项目规划内容（一）基础建设方面1、选址要求项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务、文化、生态回归为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求： 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的绿色生态田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒
10、畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远
11、离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。2、养老院规划我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，同样需要“新时代、新文化、新享受”力图通过对“退休社区进修生活”的倡导，把社区构建为一个老年人的超级生态文化生活园地。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。（一）养老院规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境园林化（低容积率0.75）幽雅+生态+时代感觉的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动
12、空间以及安全的娱乐、文化、锻炼场所。 公建设施高比例化配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、绿色生态自助农园、时代互联网新闻传送中心等生活配套设施。 设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于112，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下
13、降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在4060左右。户型设计要个性化、合理化。 建筑要生态+艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）养老院规划风格 项目
14、占地600亩，规划建筑总面积10000平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园生态风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的
15、转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。 整个院区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。（2） 服务方式1、 集中养老服务。以家庭为核心，以社区为依托、以专业化服务为依靠，由专业服务团队为居住
