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1、关于业主委员会如何成立合理合法的业主委员会？一、至关重要是先建立业主委员会筹委会。1、1筹委会的产生：先由业主民主推选出5-7人，拟定成立业主代表大会筹备组文件，到区房地局物业科要求成立业委会筹备组。1、1、1第一步，筹委会人员推选过程：一、热心人自荐。二、业主推荐。名单拟定后推举一名筹备组的组长，由业主代表担任。注意事项：1、筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。2、尽量多地利用人力资源，如可邀请辖区的政府部门人员、律师等参加筹委会。3、注意老、中、青结合。（注：老人是防止与物业扯皮时打前锋，呵呵。）4、书面知会
2、开发商或物业代表，要求对方派出一名代表参与筹委会，并做好记录，复印留底。5、法律规定：筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。1、1、2第二步，打印出要求建立业主委员会及成立业主委员会筹委会的联名信（告知全体业主成立业主代表大会的公开信），要求所有业主（越多越好，能达到三分之二即具备法律效力，超过一百名即具备相应权力）签名。注意事项：1、信上应列出所选人员的名单及房号。2、筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房管局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。3、将筹备组组成人员
3、名单在本物业管理区域内公示。1、1、3搜集齐签名后即可到市区房地局物业科备案，并知会街道办事处、居委会。注意事项：、向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报首届业主（代表）大会筹备小组申请表。、将该书面申请及相关材料复印件报街道办事处、居委会备案，原件自留一份。1、2筹委会的职责：业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会筹备工作。注意事项：筹委会产生的相关费用可由筹委会有关人员先垫资（注意作好记录、明细），待业主委员会成立后要求物业公司支付。二、在筹委会的主持下，民主选举产生业主委员会。、1筹备小组自成立起30日内拟好业主委员会选举办法、业主大会业主议事规则和业主公约，并在小区内明显
4、位置张贴公告，征求业主主意。业主大会业主议事规则和业主公约这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开
5、业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。注：业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。、4筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、业主委员会选举办法、业主大会业主议事规则和业主公约，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业
6、主代表大会的书面申请，然后择期召开大会，选举产生业主委员会。注意事项：、筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报区房地局备案）。、汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。、做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由业主代表和房地局封投票箱。（点票时由业主代表和房地局开箱和鉴证。）、业主大会召开日前应书面通知投票权人，并邀房地局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。法律规定，业主成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。（注：如果他们不指
7、导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。）、筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过业主大会议事规则及,业主公约；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。注意事项：、业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从房地局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。业主代表委托他人出席，应有授权委托书。在填写业主代表投票委托书时，应附上双方的身份证以及
8、产权证明。（注：可要求现在的物业管理公司通过房地局提交一份业主名单资料。如物业管理公司拒绝，则可以直接通过房地局，向物业管理公司施加压力。）、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。、业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会
9、或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。、单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。、发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。2、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。、开发商也应该会同意公约和议事规则（这是房管局制定的，是公平的）
10、，因为他也想争取到物业管理权。、业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。、业主可以委托代理人参加业主大会会议，须持原业主的书面代理委托书。、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。、参考资料一：业委会筹备小组第一次会议纪要1、参会人员一致认为应该严格遵循国家法
11、律法规，合理合法的成立业主委员会，且成立业主委员会工作务必尽快开始；2、部分参会人员认为应该先行成立民间组织，类似业主联盟之类的，作为临时业主委员会成立之前的过渡，且这个组织是大家自发成立，需要一帮有爱心，有奉献精神，有一定经济实力和充足时间的热心邻居。这个联盟成立的目的就是为了在小区内部宣传成立业主委员会的事宜，同时，统计小区内部业主的联系方式，为下一步按照法规成立业委会打下良好的基础，这个联盟会在临时业委会成立时自动解散。3、部分参会人员认为应有大家共同出资，聘请一名专职律师，如果小区邻居有从事律师职业的，能免费为大家服务当然更好。聘请律师的目的就是协助大家如何更好的按照国家规定成立业委会
12、。4、对于业委会成立初期宣传告知事宜，需要每栋楼1-2名义务宣传员，每家每户告知成立业委会的相关情况，让大家知道和了解成立业委会的流程和必要性，为业委会成立准备充足的群众基础，同时，也是国家法规的要求。2、参考资料二：业委会筹备小组工作议程时间：200 年 月 日 时 分 地点：*参加人：开发商代表、街道办代表、居委会代表、筹备组成员主题：拟定需要提交第一次业主会议表决的文件资料会议主持：筹备会组长会议记录：*会议内容：1、 到会人员签到2、 筹备组长发言3、介绍到会人员（街道、居委会、筹备组成员等），并由街道代表发言4、发送文件资料并在主持人的主持下形成各项草案A 业主公约草案 B 业主委员
13、会章程草案C 业主大会议事规则草案D 房屋公共维修金使用管理规定草案E 首届业主委员会会委员选举办法草案F 候选人推荐回执及委托书、候选人选票5、各项草案如能达成一致，商讨业主大会的召开时间及地点6、如未能达成一致，确定第二次筹备会议的召开时间及地点 7、筹备组成员分工，并安排业主大会的筹备工作8、会议结束，由记录人形成会议纪要，会后对会议形成的文件进行整理，并负责由筹备组成员签字。、参考资料三：如欲撤换现在不作为的物业公司，可由业主代表发出票并回收票数，提出两个问题让业主回答：是否满意现在的物业管理公司？是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。三
14、、到主管部门备案。、业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。（一）业主委员会登记申请表。（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。、核准批复：收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见，业主委员会成立。注：业主委员会成立不用再经区房地产局批准，成立之后在日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主自行负责。、做好资料保管及适当送达开发商、街道办、居委会。经验总结：业主委员会对许多人来说
15、还是个新鲜事物。习惯于有事找政府的中国民众，可能对这种高度民主自治的管理方式存在许多不熟悉的地方。但是，开发商和物业公司对业主委员会却是相当地恐惧，因为他们深深地知道业主委员会是他们天生的“死对头”，可以有效地对他们进行监管和约束，并可完整地代表业主的利益。所以当前许多地方出现开发商和物业阻挠甚至破坏业委会的成立的事件也就不难理解了。业主委员会是政府赋予业主自治管理的有效手段，其法律权力神圣不容侵犯。希望大家积极行动起来,尽快拾起这一利器，保护自己的正当权益。成立业主委员会条件、权利及义务为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件： 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主
