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1、长寿碧桂园仿古商业街 2011年营销策略暨组团包装创作 沟通提案,重庆长寿 2011年03月28日,目录,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,PART1：2011 商业市场分析,PART2：仿古商业街概况,PART3： 2011年度 营销策略,PART5： 2011年度 商业街推广费用预估,PART4： 创作工作,长寿商圈分析 长寿商业特点分析 主要竞争对手分析,2011 商业市场分析,长寿商圈分析： 长寿目前有2大商圈较具规模，协信广场商圈、以阳光世纪城为主的新城商圈。 其中协信商圈商业气氛最浓，银行、餐饮、KTV、小吃店较多； 新城商圈因区政府搬迁至桃花新城，周边楼盘开发较多，入住人群较多且有
2、一定消费实力，自2005年开始逐渐兴起，至今已具有一定规模。,长寿商业环境分析,长寿古镇,协信广场商圈,本案,阳光世纪商圈,餐饮街.黄桷湾,2大商圈：协信商圈+新城商圈,盛世桃源,主要竞争对手分析,长寿古镇 洋世达世纪广场 维丰涴溪里 华盛盛世桃源,古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。按照国家5A级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。,长寿古镇（重点关注）,古镇设计理念 古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景，以中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化及
3、中国寿文化。 吃、住、行、游、购、娱等形成一条线。,长寿古镇（重点关注）,销售速度： 首次开盘2011年 1月16日，销售A区78间商铺，均价6600元/，面积从302300不等，主要以240为主。其中：30-14000元/；240-6900元/；2300-6200元/ B区目前正接受诚意登记，预计均价6900元/；货量103套商铺。 优惠政策：一次性97折，按揭98折。,租赁政策： 一楼临街商铺35元/ ，临河商铺一楼25元/ ，二楼20元/ ，三楼15元/ 。2011年下半年展示区对外开放，可签意向性协议，免租期1年，至2012年。2012年下半年开街后，签正式合同，最长可免租半年。 业态
4、限制：靠近项目主干道有业态限制，其余商铺无业态限制，重点铺位可返祖，返祖率未定。,长寿古镇（重点关注）,长寿古镇（重点关注）,长寿古镇（重点关注）,长寿 碧桂园,长寿古镇（重点关注）,长寿古镇（优劣势分析）,长寿古镇（优劣势分析）,洋世达世纪广场,洋世达世纪广场位于新区政府对面，总建筑面积25万，业态涵盖商业、酒店、写字楼、公寓等。其中商业总体量13万（11万 为商业，2万 为地下车库）。 已开盘，只租不售。沃尔玛即将入驻。,洋世达世纪广场,购物中心：12000平米的国际知名生活超市，20000多平米的知名大型百货，3000平米的国内一线家电卖场；10000平米的家具家居城，30000平米名品
5、专卖店； 美食中心：8000平米的品牌餐饮，1000平米的国际中（西）式快餐，1000平米的美食小吃广场； 娱乐中心：3000平米的五星级电影院，600平米的儿童娱乐城，10000平米的少儿才艺中心； 休闲中心:2000平米的保健中心,2000平米的健身中心； 商务中心: 1000平米以上的商务会所、国际商务公寓、写字楼； 金融中心: 农行、交行、建行、工行、中国银行、商业银行。,6大中心,洋世达世纪广场,洋世达世纪广场,租售政策： 11万商业全部为项目持有，只租不售。 目前1000 左右商铺租金45元/ ，100左右商铺租金80-100 元/ 。,洋世达世纪广场（优劣势分析）,维丰涴溪里,维
6、丰涴溪里商业项目位于维丰沁园坊住宅项目对面，依桃花溪而建，（处于我司商业街上游，距我司商业街约1里路）。总体量 2.5万。 预计2011年4月下旬5月初开售，均价约2.5万元/ 。,维丰涴溪里,一层商铺以50 100小面积为主，二三层可以相互连通，做成不同面积大小的铺位； 项目自己持有4000 商业招租大型餐饮，其余商铺只售不租。,华盛盛世桃源,华盛盛世桃源位于长寿中学、长寿体育中学对面，其商业按照地块特点，分为餐饮街、装修街、建材街，其中餐饮街正对长寿中学，目前已有本地知名餐饮品牌“老陈菜”入驻营业，大型超市永辉超市即将于2011年下半年营业。 因其正对长寿中学、体育中心，餐饮商业氛围较浓。
7、 目前售价：9600元/ 16000元/ 业态：建材 租金：50元元/ ,1、2大商圈，协信广场为商业中心； 2、以社区性商业为主，大型独立性商业步行街仅协信广场为主，阳光世纪城为辅； 3、餐饮商业以黄桷湾为主，但档次较低；阳光世纪城、泊景湾等餐饮气氛尚未完全形成，较分散；,长寿商业特点,4、娱乐性商业明显缺乏，只有为数不多的几家KTV、酒吧、茶楼，但环境普遍一般，装修档次较低，更缺乏景观性。,桃花新城为未来商业发展中心！ 清明上河坊将成为中心的核心！ （政府着力打造的总部经济区，新区政府所在地；长寿碧桂园、碧桂园凤凰酒店、盛世桃源、长寿古镇、维丰浣溪里等大型项目开发将加速该区域成熟速度，有人
8、口支撑、消费力支撑）,结 论,长寿碧桂园 仿古商业市场,仿古商业街概况 所属区域及发展规划简述 商业街SWOT分析,仿古商业街概况,概况：沿桃花溪而建，全长1.8公里； 总共8万，分两期开发，首期3万,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,特色：沿桃花溪而建，全长1.8公里 体量：分两期开发，首期3万，总共8万 关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、清明上河图,首期,仿古商业街概况,风格： 以北宋名画清明上河图为设计蓝本， 巴渝民居 建筑风格，场镇式空间设计,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,仿古商业街概况,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,特色：休闲广场、观溪台、垂钓台、码头、 古牌坊
9、、塔楼、茶楼,仿古商业街概况,规格： 一类商铺：3811、3676、2977、2447 二类商铺：1200 、1000 、595 、569 三类商铺： 5010010间； 1001505间； 15020032间； 20025012间； 3003506间,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,仿古商业街概况,长寿碧桂园 给您一个五星级的家,关键词： 仿古、巴渝风、桃花溪、 独立性商业、1.8公里、 清明上河图,首期开盘预计： 2011年10月！,1.城市发展方向 商业街地处长寿未来城市发展核心“桃花新城”，自2005年开发建设以来，已有12个楼盘开发建设，并且大部分将在2011年交楼入住。新城人口规模
10、约3万人。 2.人口支撑： 光宇、鹏运、水墨、碧桂园最靠近商业街的4盘共有约10000户的住宅体量，在商业街结束时全部将入住；商业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储备的核心区，现已经确定指标的已有2000余亩，按照容积率2计算约可规划2.6万户住宅。 3.紧邻长寿中学、体育中心，人文气息浓厚,所属区域及发展规划简述,所属区位：,区域发展规划：双百规划 长寿规划构建双百特大城市，即在1小时经济圈内率先建成一百万人口，一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口总规模达到100万以上。10年后长寿化工园区、晏家工业园区将达到4000亿工业产值。,所属区位及区域规划简述,长寿区政府,长寿碧桂
11、园,规划利好,仿古商业街（SWOT分析）,仿古商业街（SWOT分析）,2011年度 营销策略,PART1：租售策略,PART2：推广策略,整体营销策略,策略分解,租售策略,分区租售、以租带售，互为基础 即：一部份功能面积较大者实行先租后售，另一部份面积较小先售后租，独立操作，互 为基础，最终达到本项目租售双赢的目标。,租售策略,目标分解： 1.首期开盘，通过极富竞争力的价格以及高规格的项目展示，提振消费者信心，达到迅速签约的目的； 2.首次开盘消化60%，次月消化20%，年底前消化90%以上甚至售罄，销售业绩超3达4！ 3.商业项目一炮而红，成为集团发展大型独立商业地产排头兵。,首期销售目标：
12、3亿元！,推广策略,：寻找客群,：确定案名、推广语,：推广及传播策略,：商业街市场定位,：推广目标,：推广思路,推广策略, ：推广思路,将巴渝文化的包容、不屈与广博精神与仿古商业街的特征进行完美结合。通过巴渝文化的展现，将仿古商业街提升到一个高度：桃花新城商业核心的战略构想。,推广策略, ：推广目标高端商业核心区（面向招商）,1、使“清明上河街”迅速成为长寿乃至重庆商业市场的招商热点项目； 2、为“清明上河街”的成功招商制造市场人气，并实现首期100%的招商率和销售率； 3、促进大品牌运营商加盟“清明上河街”，促进项目的运营。,推广策略,目标分解： 1.通过大型活动体现开发商打造高端商业的能力
13、 2.通过与招商业相关的推广活动，营造商业氛围，让客户形成消费记忆（如营造系列酒类活动，让客户记住这里是酒吧一条街） 3.通过精致的现场展示、精美物料，文化气息浓厚的标语体现商业街精致、艺术格调 4.通过在重庆主城的系列推广运动，给予长寿本地人以消费信心（墙外开花墙内香），并且通过不断培育市场，后期主城客户成交比例将占据主导地位, ：推广目标高端商业核心区（面向招商）,推广策略, ：推广目标：市场领导者（面向终端消费者）,1、短期内迅速树立“清明上河街”在市场中的领导品牌形象； 2、使重庆及长寿等周边目标消费人群,翘首以盼“清明上河街” 的盛大开幕； 3、使“清明上河街”的项目定位和独特卖点为
14、终端消费者所认同。,推广策略, ： 寻找客群,根据长寿古镇首期A区成交客群分析，约有80%客户来自长寿本地，且该80%客户中，有6成以上是长寿人在主城区工作；20%左右来自重庆主城和其它区域； 首期B区成交客群，约有70%来自长寿本地，25%左右来自重庆主城,5%来自其它区域； 据其市场人员估计，首期C区来自主城客群比例将达到30%以上。,推广策略, ： 寻找客群,由此可见，商业街首期开盘将以地缘性客户为主，但后期将更多的来自主城区客户； 由于长寿古镇、维丰涴溪里与本项目相似度较高，且在本项目前期开售，本地客源将被抢去相当大一部分比例；故，寻找新的客源市场为营销重责所在！ 在主城区进行深度、精
15、准推广，能培育市场，并对本地市场起到提振作用。,推广策略, ： 寻找客群,我们的客群目标：主城为主、本地为辅 客群特征描述：富有的，有较强消费能力的，有车的、年龄中上的，具有投资消费习惯的，具有较深生活阅历的人 客群出现场所：机场、酒店、高铁、别墅区、度假区、奢侈品店、高级轿车4S店,推广策略, ：商业街市场定位,市场定位：酒吧餐饮购物一条街 招商定位：时尚+艺术+餐饮 （参考重庆天地） 主打酒吧文化以及艺术文化，通过酒吧、艺术等活动带动该商业街（与长寿古镇主打寿文化区别开来）,推广策略, ：确定案名、推广语,案名一：清明上河街 命名缘由：商业街绕桃花溪而建，蜿蜒流转，与北宋名画清明上河图建筑形态及街道布局有较多相似之处，故命名为清明上河街。,案名二：凤凰水岸 仿古商业街 命名缘由：一：与公司企业文化相符，我司企业文化为凤凰精神、LOGO标志也为凤凰；二：商业街旁边有五星级凤凰酒店；与长寿项目现有住宅可形成联动效应，便于推广；三：凤凰名称更显大气。,推广策略, ：确定案名、推广语,备选一：打造重庆首席巴文化休闲消费之都 备选二：心醉巴文化，感受不夜城 备选三：吃喝玩乐购，就在碧桂园清明上河街 备选四：打造东重庆的南滨路 备选五：畅享人生，惬意生活 备选六：玩转上河街，品巴渝味道,主推广语：滨水天地，巴渝味道,推广语要素：玩乐、休
