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1、最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理土地出让金返还政策变化情况表项目土地出让金总额从出让总额中提取“四金”总额提取“四金”后部分提取市级收益从市级收益中应提取“三金”实际返还区级比例备注国有土地收益基金农业土地开发资金（换算比例）地铁建设基金交通建设基金教育资金农田水利建设基金保障房建设基金一、原政策“实际返还区级比例”为按出让总额提取“四金”和市级收益后的折算比例1、“两改”及中央商务区和啤酒商务区改造100%5%0.40%10%6%78.60%7.86%10%10%15%70.74%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的90%2、一般企事业单位搬迁改造10
2、0%5%0.40%10%6%78.60%15.72%10%10%15%62.88%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的80%，直接返还给土地整理单位3、老城区企业搬迁改造组团内或组团外成片100%5%0.40%10%6%78.60%11.79%82.81%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的85%（组团内），80%（组团外），直接返还给土地整理单位，被收地企业，先征后返的地铁建设基金和交通建设基金返还被收地企业，资金纳入市老城区企业搬迁改造平台管理组团外100%5%0.40%10%6%78.60%15.72%78.88%4、危旧房改造100%5%0.40%10%6%78.60%0.00
3、%94.60%该项目实际返还区级比例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金”（无收益不计提）+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金5、小港湾改造100%5%0.40%10%6%78.60%10%10%15%该项目实际返还比例需按成本清算情况具体概算二、新政策1、“两改项目100%5%0.40%10%6%78.60%7.86%10%10%15%91.85%实际返还区及比例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金”+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金2、一般企事业单位搬迁改造100%5%0.40%10%6%78.60%15.72%10%10%15%89.10%实际返还区及比
4、例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金”+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金3、老城区企业搬迁改造组团内或组团外成片100%5%0.40%10%6%78.60%11.79%82.81%该项目不执行新政策，仍由市老城区企业搬迁改造平台管理，如执行新政策，预计实际返还区及比例组团内或组团外成片约90.47%，组团外约89.1%组团外78.88%4、危旧房改造100%5%0.40%10%6%78.60%0.00%94.60%该项目实际返还区级比例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金”（无收益不计提）+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金三、新政策比原政策增加返还新政策增
5、加返还部分应作为政府收益，统筹用于城区旧城整治改造1、“两改”政策21.11%包括16%地铁建设基金和交通建设基金、5.11%市级纯收益2、一般企事业单位搬迁改造26.22%包括16%地铁建设基金和交通建设基金、10.23%市级纯收益3、老城区企业搬迁改造组团内或组团外成片0.00%如执行新政策，预计增加返还比例约为23.66%，包括16%地铁建设基金和交通建设基金、7.66%市级纯收益组团外0.00%如执行新政策，预计增加返还比例约为26.22%，包括16%地铁建设基金和交通建设基金、10.22%市级纯收益4、危旧房改造0.00%该项目政策无变化，但目前资金拨付渠道未定土地出让金返还账务处理
6、出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。案例某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。税务处理（一）营业税营业税暂行条例实施细则第三条规定，营业税暂行条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。本案例中，房地产企业（乙
7、方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税暂行条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。（二）企业所得税本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号
8、）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税201170号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一，不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。（三）土地增值税企业在
9、实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金
10、额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。该观点与大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函2008188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”此外，青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。（四）契税企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。（五）会计处理房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：借：银行存款 30000000贷：营业外收入 30000000
