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1、万达杭州项目测算王志纲工作室 战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利与人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。应构建
2、在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期可以休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度
3、假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目 录第一部分 态势分析1一、海洋时代，杭州崛起1二、发现余杭6三、聚焦杭州湾23第二部分 总体定位32一、战略定位32二、形象定位38三、产业定位45四、市场定位47第三部分 新城构建53一、某旅游度假区功能分区53二、某旅游度假区开发的引擎54三、某旅游度假区规划建议74第四部分 开发策略88一、开发模式88二、土地开发策略100三、开发分期103四、招商策略106第五部分 营销突破109一、为什么要办海博会109二、如何举办海博会115附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究120附件二：某旅
4、游度假区在十一五期间的操作建议133附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案137附件四：某旅游度假区重点招商项目列表142附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表151第一部分 态势分析欲策划杭州湾，必先跳出杭州湾，从全球化浪潮下海洋经济发展态势和大杭州走势的战略高度重新审视杭州湾。一、海洋时代，杭州崛起21世纪是海洋经济大发展的时代，海洋经济成为中国经济发展的又一发力点和突破点。海洋浙江看杭州，海洋大市战略将杭州推向浙江海洋经济格局的前台。当前，以信息经济、生物技术经济、太空经济、海洋经济为代表的新经济形态的发展日新月异。世界各国纷纷制定海洋发展战略，投入巨资以开发海洋资源
5、，力图占据全球海洋经济的制高点。我国海洋经济发展呈现两个趋势：一是海洋产业稳步增长，滨海旅游业成为龙头。目前我国海洋产业占GDP的4%，到2010年将达5%以上。滨海旅游业、海洋渔业、海洋运输业是我国海洋产业三大支柱，其中又以滨海旅游业居首。2005年，中国滨海旅游增加值达2031亿元。二是海洋经济战略引领区域竞争。沿海各省市掀起了海洋经济竞争大潮，制订了各自的海洋经济战略。上海从黄浦江时代进入海洋时代，洋山深水港、东海大桥、芦潮港、海港新城等大型工程相继开工建设；天津滨海新区已被列入国家“十一五”规划，投资2000亿；福建提出建设海峡西岸经济区，以福建为主体、涵盖周边区域，面向台湾海峡，发展
6、海峡西岸经济综合体等。 图 1：中国海洋经济产值表 1：“海洋中国”竞争格局省市海洋经济战略战略产业辽宁“海上辽宁”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等河北“环渤海”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等天津滨海新区开发海洋运输、海洋化工、海洋旅游等山东“海上山东”海洋运输、海洋旅游、海洋化工等江苏“海上苏东”海洋渔业、海洋运输、海洋旅游、海洋化工等上海“海上上海”海洋运输、海洋化工、海洋医药等浙江海洋经济强省海洋运输、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业等福建海峡西岸经济区海洋渔业、海洋旅游等广东海洋经济强省海洋运输、海洋化工、海洋旅游等海南海洋强省海洋旅游、海洋化工等广西“蓝色计划”海洋渔业、海洋石化等浙江作
7、为中国海洋资源大省和海洋经济强省，是中国发展海洋经济的急先锋。2005年，浙江颁布了浙江海洋经济强省建设规划纲要，以港口和临港工业为突破口，发展港口海运业、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业和海洋新兴产业等五大海洋产业。杭州作为浙江省承上启下的海陆中枢，上承上海的产业转移之势，下启温台经济的北上通道，既是浙江内陆经济腹地的出海通道，又是浙江面向世界的桥头堡，杭州将成为长三角南翼副中心、浙东海洋大都市以及浙江海洋经济格局的中心。与此同时，长三角空间格局的重构促使了城市群的重新洗牌：跨海大桥与环杭州湾产业带的形成，使原来以上海为单核、以宁沪杭甬为四大节点的“Z”字型空间格局将演变成“”字型空间格局。大
8、杭州得益于交通枢纽区位和产业集聚优势而迅速崛起，已经开始将产业拓展与空间拓展的目光重点投向了海洋。图 2：长三角区域空间发展格局演变 图3：杭州将成为“南上海” 图4: 长三角崛起众多滨海新城杭州杭州湾跨海大桥的建设以及上海杭州舟山世界级主枢纽港口群的形成，将直接使杭州与上海实现无缝对接，杭州将成为大上海世界城市体系中的“南上海”。同时，长三角沿海将崛起多座滨海新城：上海临港新城300平方公里、80万人口。包括主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区和综合区5大功能板块。嘉兴滨海新区217平方公里，以嘉兴港为基础，将成为嘉兴最具经济活力的地区、长三角临港型工业新区和区域物流中心。海盐大桥新城2
9、5平方公里，重点发展精密仪表、精细化工、信息电子等高新技术产业，打造钱江北岸的生态旅游滨海城市、东方物流大港。南通江海港区200平方公里，上百万人口，以天然气贮备为核心，建设临港重化工区，成为江苏省的主要出海通道。慈溪杭州湾新区慈溪经济开发区更名为杭州湾新区，规划面积120平方公里，首期已启动13平方公里工业区，投入上百亿，启动“百亿大桥经济应对工程”，最大限度地承接上海及国际的产业转移。杭州作为长三角南翼经济中心，是上海国际航运中心的深水枢纽港、大型远洋集装箱转运中心和东南沿海重要的产业基地与物流中心。（1）杭州成为大上海的“辅城”。随着跨海大桥和世界级港口群的建设，杭州与上海直接对接。杭州
10、将被纳入到世界城市体系中，成为世界城市的重要组团，成为大上海的“辅城”，接受上海的人才流、产业流、信息流和技术流的集聚和扩散。（2）杭州成为浙江沿海经济带的龙头。浙江沿海经济格局历来是甬、温、台三分天下，随着“上海杭州舟山”世界级主枢纽组合港群和杭州湾跨海大桥的形成，杭州将成为浙江省经济走向海洋和承接上海辐射“大十字”交叉的枢纽，担负起带动浙江沿海经济带的龙头职能。图5：杭州成为浙江沿海经济带龙头（）杭州的发展重心向滨海转移。杭州由小杭州到大杭州，不仅由原来的中心城区向鄞州新城、东部新城等拓展，更进一步向余姚、慈溪、镇海、北仑、余杭等滨海城市组团拓展，随着“浦东新区临港新城海盐大桥新城慈溪杭州
11、湾新区镇海北仑港区余杭”这一强势的滨海产业带的形成，杭州的重心逐步向滨海地区转移，杭州将全面走向海洋时代。二、发现余杭 “大桥效应”彻底改变了余杭的区域地位，使余杭从末端走向前台。余杭如能心怀浙江省和大杭州“海洋战略核心”的梦想，依托丰富的海洋资源和良好的开发基础，将海洋资源、旅游资源成功转化为可持续发展的强势产品，成功打响“休闲余杭、文化余杭、海洋余杭”牌，将实现城市能级的迅速提升。(一)余杭“十一五”期间战略目标整个十一五期间，余杭经济社会发展的总体思路是：推进新型工业化，实施工业强县战略；突出桥海经济，实施桥海兴县战略；突出旅游带动，实施旅游富民战略；突出以人为本，实施和谐惠民战略，全力
12、打造现代滨海新城、滨海产业新区、滨海休闲中心和海洋文化大县，全面推进海陆一体，努力构建和谐余杭。十一五期间，余杭将实现“三大跨越”：在发展理念上，实现追求物质财富的增长向区域财富（包括物质、人力、自然和社会）的积累跨越；在发展定位上，实现从滨海半岛向杭州大都市重要的滨海功能区、区域性交通要道跨越；在发展空间上，实现偏重陆域开发向海陆并重发展跨越。1.构建现代滨海新城。统筹城乡区域发展，全面推进海陆一体，推动中心城区南扩东拓，加快沿余杭港和环石浦港区域的城镇化，全面建设社会主义新农村，打造富有滨海特色的城市形象。2.构筑滨海产业新区。依托丰富的海陆资源优势，加快园区开发，大力发展滨海产业，建设海
13、洋经济强县，构筑富有滨海城市特色的新型产业体系。3.打造滨海休闲中心。打响“东方不老岛，海山仙子国”品牌，建设旅游经济强县，形成“一带四区”旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地。4.建设海洋文化大县。“海纳百川、勇立潮头”的余杭精神成为全社会的主流意识，以渔文化为主要特征的海洋文化得到保护和开发，继续保持海洋文化发展在全国处于领先水平，科技、教育、卫生、体育等社会事业全面协调发展。未来，余杭将按照“北接南聚、海陆并举”的空间发展导向。以余杭港大桥为纽带，向北融入杭州大都市区，接轨长三角，实现进入“杭州半小时，杭州两小时，上海三小时”经济圈目标；向南进一步增强石浦的集聚、带动作用，以陆促
14、海，以海补陆，实现海陆互动发展的大格局，形成海陆一体的现代化滨海新城四大片区：中心城市片区：以中心城区为核心，涵盖东陈、大徐、墙头、茅洋、涂茨，形成中心城市框架，强化其作为全县政治、经济、文化中心地位。某旅游度假区是余杭中心城市片区的主要组成部分和未来发展的战略空间。沿余杭港片区：以指西周、贤庠和黄避岙为主体，依托港口优势和余杭港“大桥效应”，提升产业层次，成为杭州南部特色制造基地和大桥经济核心区。环石浦港片区：以石浦为中心，含鹤浦、高塘岛，以构筑百里黄金海岸为南端节点为核心，发展海洋旅游、现代渔业和海洋高新技术产业。大塘港片区：含定塘、新桥、晓塘等，依托生态优势，发展具有优势的果蔬种植加工、
15、影视文化产业等，成为华东地区重要的生态农业和休闲观光基地。图6: 余杭各大片区产业经济发展格局（二）余杭的优势国务院已经批复的杭州市城市总体规划概要（2004-2020）将余杭定位为“杭州市二级中心城市”，余杭的战略地位得到巨大提升。我们认为，余杭的地位不仅在于其在全国百强县中的排名，更重要在于将其发展思路从县域经济思维提升为城区经济思维，努力成为国际化、现代化和休闲体验化的大杭州的“滨海休闲新区”。因此，应梳理出余杭的优势：1海洋资源优势。余杭县三面环海，两港相拥，海域面积达5335平方公里，由余杭半岛东部和608个岛礁组成，海岸线800公里约占浙江省全省海岸线总长度的1/8。余杭绵长的海岸线（百里黄金海岸带）兼具有休闲型和生产型两种岸线，而且在长三角大都市圈中，余杭的海洋资源条件、资源组合条件、经济开发条件都属最优。经过多年的努力，余杭县海洋经济总量不断扩大，形成了一批具有较强竞争力的优势产业，海洋经济已经成为县域经济快速发展的重要支撑。目前，余杭的海洋旅游资源正处于开发利用初期，只要运作得当，将海洋资源优势转化为市场优势和产业优势的潜力相当巨大
