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1、1影响房地产评估价值的因素分析摘要2关键词2一、 房地产评估中的环境因素概述2（一）房地产评估中环境因素21.1.1 能源环境21.1.2 大气环境21.1.3 水体环境31.1.4 声环境31.1.5 人文环境31.1.6 自然景观3（二）环境因素对房地产价值的影响31.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性31.2.2 环境因素影响房地产价值的双重性31.2.3 环境因素对房地产的积极影响和消极影响31.2.4 不同类型的环境污染对房地产的影响3二、环境因素对房地产价格影响的实证研究42.1 案例选择52.2 案例分析6三、对我国房地产估价中应建立环境因素影响评估的建议63.1 明确在房地
2、产估价中环境影响评估的地位和适用范围63.2 制定在房地产估价中环境影响评估的操作流程和相应法律条文63.3 签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告63.4 将环境影响民用住宅价值列为必要的评估程序并以此建立适合的法律法规 7结束语72参考文献7影响房地产评估价值的环境因素分析（资产评估与管理 101 班 苏越 指导老师 王炜）摘要：近些年来随着城市化的加快发展，给房地产业带来了带来了巨大的发展，但是也给人们的居住环境带来了很多负面影响，所以人们对居住环境的要求也越来越高。同时，环境因素也影响着房地产的价值，所以本文重点探讨在影响房地产评估价值中环境因素有哪些，以及对评估价值造成的影响并对我国
3、房地产估价中环境影响评估价值的现状提出建议。关键词：环境因素，房地产估价，环境影响评估价值由于城市化和工业化的快速发展，城市中的生态环境遭到不同程度的破坏，废水和废气的排放、光污染、噪声污染等给居民的生活和工作造成了一定的影响。随着人们生活水平的不断提高，知识的不断丰富，对居住的要求也越来越高，从以前只注重外部因素（区位、交通等）转向更加注重内在的一些因素（环境因素等） 。由此可以看出环境因素影响着房地产的评估价值，较好的环境对房地产有增值作用。一、 房地产评估中的环境因素概述(一) 房地产评估中的环境因素1.1.1 能源环境能 源 环 境 是 指 社 会 生 产 发 展 和 经 济 生 活
4、所 依 赖 的 主 要 能 源 的 自 然 状 态 。 所 以 在 房地 产 中 ， 如 果 能 有 较 好 的 建 筑 节 能 和 绿 色 能 源 的 使 用 ， 可 以 减 少 不 可 再 生 能 源 的 消耗 量 ， 还 能 降 低 对 环 境 的 污 染 ， 更 能 减 轻 消 费 者 对 物 业 费 用 的 负 担 。 这 样 的 房 地 产 便 更能 得 到 消 费 者 的 青 睐 ， 价 值 自 然 而 然 也 就 会 增 加 。1.1.2 大 气 环 境大 气 环 境 分 为 小 区 大 气 环 境 和 室 外 大 气 环 境 。 小 区 大 气 环 境 受 城 市 大 气 环
5、 境 的 影响 ， 比 如 北 京 郊 区 的 小 区 大 气 环 境 明 显 好 于 城 区 大 气 环 境 。 但 是 也 受 特 别 因 素 的 影 响 ，比 如 临 近 像 钢 铁 厂 这 样 的 工 业 企 业 ， 消 费 者 对 这 类 房 地 产 的 兴 趣 则 会 大 打 折 扣 ， 价 值 也3就 相 对 降 低 了 。 如 果 小 区 内 大 气 环 境 优 良 ， 建 筑 室 内 格 局 通 风 ， 这 类 房 地 产 则 会 成 功 增加 该 房 产 的 价 值 。1.1.3 水 体 环 境水 对 人 类 来 说 是 非 常 重 要 的 一 样 东 西 ， 是 人 类
6、生 活 的 必 需 品 。 如 果 一 个 小 区 能 将居 民 的 生 活 废 水 转 化 成 中 水 ， 用 以 冲 厕 和 给 予 小 区 绿 化 浇 水 等 等 ， 减 少 居 民 向 政 府 缴 纳的 污 水 处 理 费 。 另 外 小 区 物 业 对 于 居 民 的 饮 用 水 应 更 为 注 重 ， 将 自 来 水 进 行 深 度 处 理 ，保 证 居 民 饮 水 的 健 康 。 另 外 如 果 在 房 地 产 周 边 能 有 优 美 的 水 体 环 境 ， 对 房 地 产 的 增 值是 可 想 而 知 的 ， 但 是 如 果 水 体 遭 到 破 坏 ， 带 来 的 则 是 负
7、面 效 应 。 由 此 可 见 ， 拥 有 较 好的 水 环 境 ， 势 必 要 为 该 类 房 地 产 的 价 值 加 分 。1.1.4 声 环 境保 证 充 足 的 休 息 对 任 何 人 来 说 都 是 很 重 要 的 ， 但 是 现 在 城 市 噪 声 污 染 也 是 让 广 大居 民 头 疼 的 一 件 事 ， 如 果 一 个 小 区 能 远 离 噪 声 相 对 较 大 的 工 业 企 业 和 繁 荣 的 闹 市 ， 那 么它 的 价 值 也 会 相 应 的 增 加 。 另 外 小 区 也 能 采 用 种 植 树 木 ， 在 建 筑 结 构 和 建 材 选 用 上 采 用减 震 设
8、施 来 减 少 噪 声 的 污 染 ， 但 是 这 样 会 增 加 成 本 ， 而 且 效 果 往 往 不 尽 如 人 意 。1.1.5 人 文 环 境人 文 环 境 又 称 为 人 文 景 观 ， 是 人 类 长 期 活 动 遗 留 下 来 的 文 化 遗 产 ， 实 际 就 是 人 们 生活 的 社 会 环 境 ， 随 着 人 类 社 会 文 明 进 步 的 需 要 ， 人 文 环 境 已 经 逐 渐 得 到 人 们 的 认 同 。 它主 要 以 聚 落 为 体 现 ， 其 次 有 建 筑 等 等 。 因 为 人 文 景 观 具 有 有 历 史 性 和 文 化 性 ， 拥 有 旅 游吸 引
9、 力 ， 所 以 在 此 周 边 的 房 地 产 价 值 也 会 受 到 其 影 响 。1.1.6 自然景观 对于任何一个小区来说，自然景观是非常重要的一个方面，也是现在房地产最大的卖点之一。因为自然景观不仅能够使人们更加注重生活品质，还能更加追求生态健康的环境。而往往小区自然景观覆盖面积越高就越容易得到消费者的喜欢，相比较而言他的价值也会随之而增长。(二)环境因素对房地产价值的影响1.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性在一个确定的市场中，地形的特征会对房地产价值产生消极或者积极的影响。比如在4可能发生洪水的河流会导致河岸的房地产价值下降。再比如说在该市场区域周围拥有湖泊、生态公园或者山丘
10、，那么该地域则具有景观优势。在山多的地区，普通的山丘没有什么价值，但是在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的部分则会增加房地产的价值。在大多数的居民住宅区，供电、供水、燃气、电话和下水道对于居住水平是必需的，缺少任何一项服务都将会造成该房地产价值的下降。而住宅区周边的景观对居民来说虽说不是必需的，但是拥有一个优良的生活环境，则势必对该房地产的价值有所增加。由上所述可以得知，环境因素的各种设施一样影响着该地区的房地产发展和价值走向。1.2.2 环境因素对房地产价值的积极影响和消极影响所谓对房地产积极影响是指一种对房地产价值产生正面积极影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加。例如临近
11、生态公园附近的居住区因为环境较好便能因此受到积极的影响，增加该房地产的价值。再比如在该房地产周围有较好的绿化覆盖，那么对于该区域内的房地产则明显有加分的优势。在房地产估价的过程中检查外部积极影响的方法应采用成本估价法。为了计算积极影响对房地产造成的增值，可以将造成该房地产增值的项目所耗用的成本计入房地产的建设成本之中。对房地产的消极影响是指一种对房地产价值产生负面影响的外部性。如工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。在房地产估价的过程中检查外部消极影响的一种方法应是成本估价法。为了计算不良价值造成的减损，可以先将未
12、受到污染的价值减去为补救建筑地块和外部不良影响的所耗成本。我们在分析一处受到污染的房地产的交易时，一般要考虑到买者对补收成本的估算和由于不确定的外部不良影响导致的折扣，计算这两点就可以得到价值的减损，计算出该房地产合理的价格。1.2.3 不同类型的污染对房地产的影响污染有很多种不同的类型，噪声污染，光污染等等。而且每一种污染对房地产的价值影响也是不同的。比如说在工业企业附近和在闹市附近，闹市附近比较吵杂，噪声污染比较严重；但是相对工业企业来说，除了噪声污染之外，还有大气污染和废水污染，这样相对而言在闹市附近的房地产价值要明显大于在工业企业附近的房地产价值。此外根据污染的时效性还可以把污染分为暂
13、时性污染、短期污染和长期污染。例如噪声污染和空气污染，只要找到污染源头马上就可以控制住；水污染往往要持续一段时间，因为这取决于大自然的自我净化能力；而对于地下水污染来说就是相对较长期的污染了，而这样污染对不动产的影响也是最大，所以这也是估价师在给房地产估价时需要重点注意的问题。5二、环境因素对房地产价值影响的实证研究目前在我国一些有关房地产的讼诉案中，已经有不少涉及到了环境问题。但是由于我国没有专门的法律条文和实质规定，使得环境因素对房地产价值的影响没有一个准确的判定。比如，在上海的某公司开发的一处房地产项目，由于在冬季施工造成了室内氨污染，使得后来居住进去的业主们身体健康遭到损害。就此业主们
14、以环境污染问题为由向当地法院提起诉讼，法院受理了此案。后来经有关部门检测之后，在住宅楼内的几十户业主家中，空气中氨的浓度高出有关标准达到几十倍之多。该事件发生后，开发商曾采取空气净化装置、公开赔礼道歉的措施弥补，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主赔偿，但是业主不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房主升值将近 20%。双方对这宗不动产的价值量产生争议。从上述案例中我们可以看出在现阶段人们对住宅区的要求越来越高，环境因素对住宅的影响的越来越大，环境影响着住宅区的价值。只是在我国目前阶段对评估业的发展不够重视，特别是像环境这类因素没有给与明确的价值判定，所以会造成了上述案例中双方对不动产的价值的争议。所以，为了证实环境因素对房地产价值究竟有没有影响，有多大影响，我特意做了以下的案例实证研究。2.1 案例选择：滁州市凤凰湖周边的几个小区和中都大道附近的小区，其津乐园、沁春园、润芳园和清风园是在凤凰湖周边靠近琅琊山的，蓝天小区和成业家园临近中都大道，离琅琊山和凤凰湖较远。滁州市凤凰湖周边的几个小区和中都大道附近的小区楼盘价格及影响因素楼盘 价格（网上最新报价） 环境因素 交通因素
