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1、收益性物业管理企业与业主合同篇一：收益性物业公司可行性分析收益性物业公司可行性分析一、总论1、立项背景及理由吉化从“一五”建设开始，陆续配套建设了职工住宅，逐渐形成6大区块31个自然小区，这些住宅全部为企业自管房，由企业出资养护，在生产的同时，保障了职工生活。随着国家经济体制改革的深入，商品房的出现，吉化也从94年开始住房制度改革，到目前为止绝大多数公有房已转为私产大照。由于这些住宅建设年代不一，加上房改后企业修缮资金的减少，多年来聚集了大量的问题，如：采暖、上水系统腐蚀结垢严重、宅区供电线路老化、墙皮脱落、房屋漏水，小区道路破损、没有公用配套设施等。随着中央“和谐社会”建设的提出，企业经营效
2、益的好转，吉林石化本着让改革成果惠及吉化百姓的宗旨，对吉化老宅区进行了小区整治及“物业管理”的惠民、利民工程。通过小区整治：楼体修葺一新，方砖成片连线，绿化郁郁葱葱，道路宽阔平坦；通过物业管理：楼道有人清了，草皮有人剪了，树木有人修了，道路有人扫了。昔日的老宅区旧貌换新颜。吉化实施住房制度改革后，各二级单位所属房地产开发公司相继开发了东方新村、东方新居、江畔明珠、清源小区等40多万平米的商品化住宅小区；吉化外的房地产公司也在龙潭区境内陆续开发了大量的商品住宅，这些商品房与吉化原有公有房、房改房比邻交叉，销售对象又绝大多数是吉化职工或子弟。焕然一新的老宅区与没有物业或弃管的商业开发小区形成鲜明对
3、比。居住在不同区域、彼此交错相邻的吉化职工心态也发生了质的改变，要求回归吉化“大物业”的呼声越来越高，诉求方式由信访转变为上访，已成为当前“稳定”的主要工作。吉化“大物业”为什么吸引人？本质上吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，这种体制运行的结果将导致诸多矛盾。 宅区整治造成小区“物权”不明如前所诉，吉化自管房已房改为私产房，我们现在的“整治”应理解为修葺或理解为房改时的维修欠帐。现在所有的硬件投入都形成不了固定资产，从“物权法”的角度看，这些投入已量化给每个业主。事实上也是这样，已整治的300万m小区增值30亿元以上。但我们还有人认
4、为：哪个大门是吉化的、哪个广场是吉化的，现在只能理解为哪个是你投入的，但资产是业主的。这种整治是一时的、还是周期性的呢？谁都不能回答，也无法回答。我们现在就应该大力宣传目前的整治是房改时的维修欠帐，以后的大修，按“物权法”、2“物业管理条例”规定应由业主自己“埋单”。 免费物业服务有违“物业管理条例”按照物业管理条例，物业管理是商品，物业服务是业主聘请“管家”进行有限的、有偿的服务过程，是物权与管理权分离的一种经营形式。而吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，本质上说这不是物业管理，是一种“福利”。这一行为与物业管理条例相悖。 “大物业
5、”冲击周边市场来自吉林市物业办消息：目前吉化住宅小区业主不缴纳物业费，享受免费服务的现状，给我市物业收费带来严重的冲击。事实也证明，吉化住宅小区的这种免费物业服务，已经冲击到了吉化周边开发的其它商品住宅小区，小区物业收费率呈下降趋势,使本来就难以收费的收益性物业陷入经营困境。吉化“大物业”，一边是一片赞扬与祥和之声；一边是强烈要求回归的呼声；一边又是不合规、不合法的畸形发展。何去何从？事业部领导高瞻远瞩，审时度势，提出在吉化“大物业”外成立一个收费的物业公司，对要求回归的商品化住宅小区实行有偿物业服务，使之自主经营、自负盈亏，通过其示范化、标准化、社会化运作，逐步带动吉化物业管理走向市场化、法
6、制化和规范化的轨道。2、目标市场分析江北及通潭地区开发的商品化小区居民6080%为吉化职工，这些商品化住宅小区将陆续成为新物业公司的服务对象，而这些目标市场中只有江畔明珠小区实行规范的物业管理，财务基本作到收支平衡，是省、市示范小区；东方新居、东方新村均不收费，物业运行费由东方房地产开发公司承担，物业管理处于初级阶段；商贸小区、环球小区属于弃管状态；清源小区收取少许物业费，不足部分由房屋租金解决；巨朋大厦处于前期物业管理阶段。拟进入新物业公司服务对象的事业部机关大楼、经贸大厦、大学生公寓自然状况良好，不做进一步市场分析，下面仅对民宅部分分析如下：（1）小区自然状况小区物业与配套设施部分商品化住
7、宅小区已过保修期，由于东北气候特点和设计、工程施工等原因，各小区都出现了不同程度上的房屋质量问题，设施、设备开始老化，存在着如窗户透风、墙体长毛、屋顶渗水、腰线渗水、封闭小区不封闭、点对小区内开门、消防通道被占用、小区道路破损、绿地斑秃严重、私搭乱建等诸多问题。水、电、气等情况水、电、气等公用设施得不到相关部门的接管，发生问题不能及时处理，加大了物业运行成本。如高层供水问题。自来水公司不接管，物业企业加压供水收费违反物价部门规定，不加压，高层业户就无法用水，面对这一涉及到群众利益的敏感问题，物业公司不知何去何从。小区居住环境私搭乱建，噪音、排烟排污，个别业主拆改承重墙、封闭消防通道及露台，给小
8、区及居民带来了严重的损害。物业管理企业不是执法部门，没有管理力度，发生问题制止不了，物业服务的负面影响随之而来。（2）居民对有偿物业服务的反映通过调查和暗访，了解到江北及通潭地区各商品化小区的业主对实行有偿物业服务反映不一，归纳分析如下：正面态度：部分业主认为只要服务到位，同意交物业费；还有些业主反映，如果环境改变了，房子问题给解决了，我们享受了优质的服务，就应该交纳物业管理费。反面态度：有些业主认为我们的商品房是吉化的商品房，房屋有质量问题就应该找吉化，交什么物业费；另有一些业主认为吉化对享受了优惠政策购买的房改房进行了整治，并享受无偿服务，而我们花了高价购买吉化的商品房，却享受不到政策，心
9、理不平衡，拒交物业费。原因分析：其一业主的消费观念淡薄，或对物业管理了解不深，居民住“商品房”但意识还停留在“福利房”阶段，只享受服务，不愿意缴纳物业费；其二业主的收入水平篇二：前期物业服务协议(物业企业与业主)前期物业服务协议（示范文本试行）杭州市房产管理局编制前期物业服务协议（示范文本试行）说明1 、本文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。2 、本文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。本合同文本所称空置房是指建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未
10、居住的物业。3 、为体现双方自愿的原则，本文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4 、本文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5 、本文本适用于物业管理企业与业主签订。6 、本文本 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 中选择内容，以划“ ” 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“ ” ，以示删除。7 、本协议条款由杭州市房产管理局负责解释。前期物业服务协议本协议当事人甲方：乙方：甲方是指： 1 、房地产
11、开发单位选聘的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业名称：乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：类 型：座落位置： 幢单元 室建筑面积： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1 、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2 、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和
12、物业使用守则并书面告知乙方；3 、建立健全本物业的物业管理档案资料；4 、制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；5 、根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6 、依据与开发商签订的前期物业服务合同的规定，向乙方收取物业管理费用；7 、编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；8 、每半年（不得低于一次）向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；9 、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；10 、
13、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；11 、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；12 、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起 日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。13 、二、乙方的权利义务1 、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2 、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3 、遵守本物业的业主临时公约和物业使用守则；4 、依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；5 、装饰装修房屋时，和甲方签订房屋装饰装修管理协议，遵守有关法
14、规、规章、政策的规定；6 、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；7 、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；8 、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和物业使用守则造成的损失、损害承担民事责任；9 、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；10 、第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道
15、、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、 等部位。二、房屋共用设施设备的维护和管理共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施、 等设施设备。三、环境卫生1 、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；2 、共用设施设备保洁；3 、生活垃圾收集、清运；4 、四、安全防范1 、内容（ 1 ）门岗值班；（ 2 ）物业管理区域内巡视；（ 3 ）公共报警监控；（ 4 ）2 、责任（ 1 ）协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部
