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1、商品房买卖合同约定管辖篇一：房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖 案情：20XX年8月12日王某与蚌埠市某房地产开发公司签订一份商品房购销合同，载明：王某购买位于蚌埠市某小区3#楼6单元2楼西户房屋一套，建筑面积122平方米，购房金额为158600元。后王某得知：开发公司于20XX年6月8日已将其购买的该套商品房卖给何某。20XX年5月6日蚌埠市房地产管理局并为何某发放了房地权证书。王某以一房两卖为由起诉要求房屋开发公司双倍返还购房款，并赔偿损失。一种观点认为，按照我国民事诉讼法第34条第1款之规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”
2、。该案是房屋买卖合同纠纷，属于与不动产有关的纠纷，应由房屋所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为，对于本案纠纷，虽然涉及不动产，但应当看到，本案的实质并非不动产物权的变动，而是一般的合同违约纠纷，因而不适用专属管辖的规定。按照民事诉讼法第24条之规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”笔者支持第二种观点，理由如下：关于不动产有关纠纷的管辖法院问题，我国民事诉讼法第34条第1款规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议，之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法
3、院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于案件审理终结生效后得以顺利执行。本案的合同违约之诉与民诉法34条规定不动产纠纷是有本质区别的。第一种观点把因涉及不动产买卖合同所生违约之诉也强列为专属管辖则属任意扩张解释，该扩张解释本身已超出该条文可能的文意范围。笔者认为，不动产纠纷情况是非常复杂的，应根据案件情况分别对待，涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应使用专属管辖的规定。本案是一般的合同违约纠纷，因而不适用专属管辖的规定，应按照民事诉讼法第24条之规定：由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。最高人民法院在1995年12月8日关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产
4、开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知中，认为虽然涉及房地产，但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷，由双方约定管辖法院并无不当，并不违反专属管辖的规定。20XX年12月21日北京高院的关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)中也有一条规定：因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。这条规定虽然是由北京高院颁布的，但这个指导意见其它城市亦可参照适用。综上，笔者建议对涉及到不动产非权属争议的合同纠纷案件不应适用不动产专属管辖的规定。篇二：商品房买卖合同约定商品房买卖合同约
5、定，被告应于20XX年12月31日前向原告交付房屋：且被告应于商品房交付使用后的360日内办理房产证。但被告并未依约履行，实际向二原告交付房屋时间为20XX年4月5日，且至今仍未予以办理房产证。原、被告多次协商未果，无奈起诉至贵院。请求法院在查清事实，正确适用法律的前提下，依法维护原告的合法权益。此致大东区人民法院原告：曹建文倪 敏20XX年8月8日篇三：商品房买卖合同中约定交房条件风险防范商品房买卖合同中约定交房条件风险防范评析一起延期交房纠纷案例加入时间：20XX-1-6 17:01:34 点击：2364李涛打印本页 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因
6、约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。一、案情概述二十二户购房户（以下简称原告）于20XX年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司（以下简称被告）签订商品房买卖合同。该合同第八条约定的交付期限是20XX年11月8日前；交付条件选择是： 1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。20XX年10月26日被告向原告等购房户发出了交
7、房时间顺延通知，告知：“鉴于20XX年20XX年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”20XX年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在竣工验收备案表签暑备案意见并盖章。20XX年2月中旬被告向原告等购房户发出入住通知书，该通知书通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于20XX年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示竣工验收备案表复印件。原告等购房户
8、认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于20XX年3月9日向被告发出通知：“1、停发入住通知书；2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”20XX年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“1、该项目于20XX年2月18日经工程竣工验收合格、20XX年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照城市房地产开发经营管理条例第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开
9、发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发入住通知书，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。2、现公司认为按照合同的约定，交房时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”20XX年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，20XX年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项
10、目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。原告诉称：20XX年12月原、被告双方签订商品房买卖合同，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在20XX年11月8前交房，到20XX年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金（每户40000元左右）。理由：1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效；2、竣工验收备案表不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合20XX年建设部颁布的住宅建筑规范国家强制标准，按照房地产开发经营管理条例规定经综合验收才能交房。被告辩称：1、按照双方签订的商品房买卖合同中第八条第二款约定“雨天按
11、实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至20XX年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。2、该商品房已于20XX年2月18日合法取得房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据20XX年发布的建筑工程质量管理条例第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“
12、建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的20XX年2月2
13、2日交房通知应属有效。二、双方争议的焦点（一）、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。（二）、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。三、法院的意见对于本案的审理，法院有两种不同的意见：第一种意见 判决驳回原告的诉讼请求理由：1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 5038620XX）无效；2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性；
14、原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持；3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。4、被告提出的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该备案表的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以20XX年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约
15、定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。第二种意见 认为被告违约，应承担违约金（购房款万分之三违约天数）观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室20XX年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从20XX年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于20XX年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整到按日万分之三为宜。故应判决被告从20XX年2月22日起至20XX年4月1日逾期37天交房的违约责任。本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。四、笔者对本案的评析（一）关于商品房交付标准适用法规问题法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人
